При определении правовых оснований для защиты ваших интересов ключевое значение имеет ответственность арендодателя за недостатки сданного внаем имущества. Статья 612 ГК РФ устанавливает прямую обязанность собственника отвечать за любые недостатки, которые препятствуют нормальному пользованию квартирой, независимо от того, знал ли он о них на момент заключения договора.
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 612
В вашей ситуации недостатки очевидны: квартира была грязной, имела стойкий запах кошачьей мочи, а на третий день обнаружена течь бачка унитаза. Все эти обстоятельства существенно затрудняют проживание — они полностью или частично препятствуют пользованию имуществом. Поскольку вы сразу сообщили о проблемах сервису, а собственник был извещен, вы вправе требовать от него возмещения ваших расходов на клининг (11 800 рублей — именно столько вы фактически потратили, а не лимит в 9 000, согласованный собственником) и устранения течи за его счет. Более того, вы можете удержать эти суммы из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя. Отказ собственника чинить сантехнику и его попытка переложить эти расходы на вас неправомерны.
Поскольку недостатки носят серьезный характер и не устранены, вы также вправе потребовать досрочного расторжения договора. Пункт 2 статьи 620 ГК РФ предусматривает, что арендатор может в одностороннем порядке отказаться от договора, если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не могли быть обнаружены при обычном осмотре. Грязь, запах и скрытая течь (особенно если она проявилась позже) подпадают под это основание. Кроме того, пункт 4 той же статьи позволяет расторгнуть договор, если имущество окажется в состоянии, непригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Задолженность собственника по коммунальным платежам и неоплаченные счетчики, приведшие к накрутке ресурсов работающим холодильником и текущей водой, — это обстоятельства, за которые вы не отвечаете, и они делают квартиру частично непригодной (вы рискуете получить отключение коммунальных услуг или быть вынужденными оплачивать долги собственника).
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 620
Теперь о ваших расходах на клининг и самостоятельную уборку. Статья 15 ГК РФ позволяет требовать полного возмещения убытков, включая реальный ущерб — сумму, фактически потраченную на устранение недостатков.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
- Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
Вы потратили 11 800 рублей на профессиональную уборку, а также три дня собственного труда (это также может быть оценено как убытки, если вы докажете, что могли бы использовать это время для получения дохода, или просто как затраты сверх обычного пользования). Поскольку расходы вызваны нарушением ваших прав со стороны арендодателя, вы вправе взыскать их с него в полном объеме, а не в пределах 9 000 рублей.
Ответственность за причинение вреда в порядке статьи 1064 ГК РФ также применима: запах кошачьей мочи мог повредить ваши личные вещи (одежду, мебель, если она ваша), и вы вправе требовать возмещения такого вреда, если докажете его размер и причинно-следственную связь.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Перейдем к вопросу оплаты коммунальных услуг. Вы не обязаны оплачивать долги собственника, возникшие до вашего заселения. Статья 153 ЖК РФ определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
...
- арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
...
- До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
Хотя пункт 2 части 2 говорит об арендаторах государственного и муниципального жилья, по аналогии закона и общему принципу возникновения обязательств арендатор частного жилья также начинает нести обязанность по оплате коммунальных услуг только с момента фактического заселения или с даты, указанной в договоре. Задолженность за полтора месяца до вашего заселения — это долг собственника. Более того, если счетчики не оплачены (то есть показания не передавались или приборы не опломбированы), начисления производятся по нормативам, и этот долг возник до вас. Вы не обязаны его погашать. Если договор предусматривает вашу плату по счетчикам, вы должны оплачивать только фактическое потребление за время вашего проживания, начиная с даты заселения.
Наконец, позиция сервиса аренды. Сервис выступает как исполнитель услуги по подбору и предоставлению жилья для краткосрочного найма (аналогично гостиничным или посредническим услугам). К нему применим Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку вы как физическое лицо заказываете услугу для личных, бытовых нужд. Статья 29 этого закона дает вам право отказаться от договора об оказании услуги при обнаружении существенных недостатков или если недостатки не устранены в установленный срок.
Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков; соответствующего уменьшения цены; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков своими силами или третьими лицами. Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный срок недостатки не устранены исполнителем, а также при обнаружении существенных недостатков.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 29
Вы сообщили сервису о проблемах, сервис лишь переадресовал вас к собственнику, предложив компенсацию в размере 9 000 рублей, тогда как реальные расходы составили 11 800, и сантехническая проблема вообще не решена. Более того, сервис угрожает штрафами при расторжении. Однако недостатки являются существенными (квартира непригодна для нормального проживания), а сервис как исполнитель не принял мер к их устранению. Следовательно, вы вправе отказаться от договора с сервисом (расторгнуть договор аренды, заключенный через сервис) и потребовать от сервиса возмещения всех убытков (расходы на клининг, возможно, стоимость самостоятельной уборки, а также возврат уплаченных за неиспользованный период сумм). При этом никакие штрафы за расторжение из-за недостатков услуги вам не грозят — закон защищает потребителя.
Таким образом, анализ применимых норм показывает, что у вас есть все основания требовать расторжения договора без доплат, возмещения фактических расходов на уборку и устранение течи, а также отказа от оплаты чужих коммунальных долгов. Сервис несет солидарную или субсидиарную ответственность за действия собственника, так как именно он организовал сделку и обязан был гарантировать качество объекта.
