Ситуация представляет собой длящийся спор между бывшим нанимателем (пользователем) жилого помещения) и наймодателем (собственником) по поводу судьбы обеспечительного платежа (депозита), внесённого при заключении договора найма. Фактически между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). Юридически значимым обстоятельством является то, что наниматель досрочно (до истечения оговорённого 11-месячного срока) освободил помещение, нарушив при этом предусмотренный договором порядок уведомления (требовалось предупредить за три месяца, а фактически уведомление было сделано за неделю). Наймодатель, в свою очередь, отказывается возвращать депозит, мотивируя это условиями договора, которые позволяют удерживать залог для покрытия убытков, возникших из-за нарушения условий договора. Таким образом, ключевым вопросом является правовая природа депозита: является ли он мерой обеспечения исполнения обязательств (задаток) или способом возмещения убытков (гарантийный взнос). С точки зрения закона, такой платёж, как правило, квалифицируется как обеспечительный (гарантийный) платёж, который подлежит возврату, если нет реальных убытков, причинённых арендодателю действиями нанимателя. Существо спора сводится к тому, что наймодатель фактически пытается применить договорную неустойку (штраф) в виде удержания всей суммы депозита, в то время как наниматель настаивает на возврате средств, полагая, что убытки либо отсутствуют, либо значительно меньше суммы депозита. Юридически значимыми обстоятельствами для разрешения этого дела являются: точная формулировка пункта договора о депозите (прямо ли указано на его удержание как на штраф или как на покрытие убытков); факт наличия или отсутствия у наймодателя реального ущерба (например, потеря арендной платы за период незанятости квартиры, расходы на поиск новых жильцов, ущерб имуществу); а также соразмерность удержанной суммы последствиям нарушения обязательства.
Депозит, внесенный нанимателем, по своей правовой природе может быть квалифицирован как обеспечительный платеж в смысле ст. 381.1 ГК РФ, который служит средством обеспечения исполнения обязательств, включая возмещение убытков или уплату неустойки при нарушении договора. В данной ситуации договором предусмотрено, что при нарушении его условий депозит используется для покрытия убытков наймодателя. Поскольку наниматель нарушил условие о сроке предупреждения (предупредил за неделю вместо требуемых трех месяцев), обстоятельство, с которым стороны связали возможность зачета обеспечительного платежа, наступило. Однако размер зачета ограничен: в силу ст. 381.1 ГК РФ сумма платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства — в данном случае обязательства по возмещению убытков. Если арендодатель не понес или не может доказать реальные убытки, либо они меньше суммы депозита, удержание всей суммы необоснованно. Кроме того, с прекращением договора найма (в связи с выездом нанимателя) обеспеченное обязательство прекратилось, и по общему правилу абз. 2 п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением. Договор предусматривает «иное» — удержание для покрытия убытков, но не полную конфискацию депозита без учета размера вреда.
- Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, … по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). … При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 381.1
Для определения размера убытков, которые наймодатель вправе покрыть за счет депозита, необходимо руководствоваться ст. 15 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать лишь полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются реальный ущерб (например, потеря арендной платы за период, пока квартира не была сдана после выезда нанимателя) и упущенная выгода. При этом он обязан доказать как факт наличия убытков, так и их размер. Если квартира была сдана другому нанимателю сразу после выезда или наймодатель не понес никаких расходов, убытки отсутствуют, и удержание депозита становится безосновательным. Даже если убытки есть, их сумма должна быть меньше или равна сумме депозита; излишек подлежит возврату.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 15
Если же условие договора об удержании депозита при нарушении трактовать как соглашение о неустойке (штрафе), то в силу ст. 330 ГК РФ для ее взыскания не требуется доказывать убытки — достаточно самого факта нарушения. Однако формулировка договора («покрывает убытки за счет залога») указывает на компенсационную, а не штрафную природу удержания. Следовательно, квалификация в качестве неустойки возможна лишь при буквальном толковании договора как содержащем штраф за досрочное расторжение. В любом случае, даже если признать удержание депозита неустойкой, ст. 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить ее при явной несоразмерности последствиям нарушения. Удержание всей суммы депозита (например, равной месячной арендной плате) при нарушении срока предупреждения на два с половиной месяца (вместо трех месяцев предупредил за неделю) может быть признано явно несоразмерным, особенно если наймодатель не понес значительных убытков или быстро нашел нового нанимателя.
- Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 330
- Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. … 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 333
Наконец, ст. 3 ГПК РФ закрепляет право нанимателя на судебную защиту. При отказе арендодателя добровольно вернуть депозит (или его часть) наниматель вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательно удерживаемой суммы, ссылаясь на указанные выше нормы. В иске можно требовать как возврата всего депозита (при недоказанности убытков), так и его части, превышающей реальный ущерб, а также, в случае квалификации удержания как неустойки, применять ст. 333 ГК РФ об уменьшении.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 3
