Анализ ситуации
Ситуация касается правоотношений, возникающих из договора найма (аренды) жилого помещения. Пользователь является нанимателем, проживающим в квартире на основании устной или письменной договоренности с собственником. Основной юридический конфликт заключается в том, что ресурсоснабжающая или управляющая организация выставила ему личную квитанцию на оплату взносов за капитальный ремонт, адресованную именно ему как физическому лицу, хотя он не является собственником этого жилья.
С точки зрения права, ключевое различие проводится между обязательствами собственника и обязательствами нанимателя (арендатора). Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, как правило, возлагается на собственника помещения (физическое или юридическое лицо, владеющее квартирой на праве собственности). Это связано с тем, что капитальный ремонт относится к содержанию общего имущества многоквартирного дома и является бременем собственника. Законодательство исходит из того, что наниматель (арендатор) обязан оплачивать только текущие коммунальные услуги и плату за пользование жильем, если иное прямо не установлено договором.
Юридически значимым обстоятельством является содержание письменного договора найма. Устная договоренность между нанимателем и собственником о том, что взносы на капремонт не оплачиваются нанимателем, имеет низкую юридическую силу. В случае спора устные соглашения крайне затруднительно доказать, особенно если они противоречат общему правилу или сложившейся практике. Если в письменном договоре не указано, что наниматель освобождается от оплаты капремонта, то такой пункт по умолчанию отсутствует, и наниматель не принимал на себя это обязательство в письменной форме. Важно понимать: отсутствие в договоре обязанности платить капремонт не означает автоматического освобождения от нее, но и не возлагает ее на нанимателя — она просто не урегулирована договором.
Отдельно стоит обратить внимание на факт выставления квитанции на имя нанимателя. Это может свидетельствовать о том, что управляющая компания или региональный оператор капремонта ошибочно идентифицировали пользователя как собственника, либо в лицевом счете допущена ошибка. Юридически значимо, что квитанция на имя нанимателя не создает для него автоматической обязанности платить, если по закону такая обязанность лежит на собственнике. Наниматель в данном случае является лишь пользователем, и его ответственность за капремонт не возникает в силу закона, если он не принимал на себя такое обязательство по договору.
Таким образом, в ситуации пересекаются несколько правоотношений: обязательственные отношения между нанимателем и собственником (из договора найма), жилищные отношения (обязанность по уплате взносов на капремонт) и административно-расчетные отношения с управляющей организацией (выставление квитанции ненадлежащему лицу).
В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, однако при отсутствии в письменном договоре аренды условия о распределении обязанности по оплате взносов на капитальный ремонт действуют диспозитивные нормы жилищного законодательства, возлагающие эту обязанность на собственника. Поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды не содержит упоминания о капитальном ремонте, а собственник и наниматель лишь устно договорились об освобождении нанимателя от этих платежей, необходимо оценить юридическую силу такой устной договорённости.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Устная договорённость о неоплате капитального ремонта по своей правовой природе является соглашением об изменении условий договора аренды (дополнении его новым условием). Договор аренды, как правило, заключается в письменной форме, а потому любое соглашение о его изменении должно совершаться в той же форме, если иное не вытекает из закона, договора или обычаев. В данном случае ни закон, ни обычаи не допускают устного изменения письменного договора аренды жилого помещения.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452
Сама устная договорённость как самостоятельная сделка (помимо договора аренды) подпадает под требование о письменной форме, поскольку её предметом является освобождение нанимателя от платежей, которые могут превышать десять тысяч рублей в совокупности (ежемесячные взносы за весь период аренды). При несоблюдении простой письменной формы такая сделка считается ничтожной и не порождает правовых последствий.
Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 161
Таким образом, устная договорённость юридически ничтожна, и наниматель не вправе ссылаться на неё как на основание для освобождения от обязанности по оплате капитального ремонта. Сама по себе обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт в жилищном праве возложена на собственника помещения (статья 158 Жилищного кодекса РФ — норма не приведена в контексте, но является общеизвестной и подлежит применению). Следовательно, квитанция, выставленная на имя нанимателя, ошибочна. Наниматель вправе оспорить её, направив в управляющую организацию или региональному оператору заявление с приложением копии договора аренды и указанием на то, что он не является собственником. В случае отказа в переоформлении платежного документа наниматель может обратиться в суд с иском об исключении его из числа плательщиков. При рассмотрении такого требования суд будет руководствоваться, в том числе, нормами Гражданского процессуального кодекса, допускающими взыскание задолженности по взносам на капитальный ремонт в приказном производстве, что подчёркивает публично-правовой характер этих платежей и их привязку к собственнику.
заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения, расходов на капитальный ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных услуг, а также услуг связи;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 122
