Правомерен ли отказ в поднаёме служебного жилого помещения военнослужащего
Служебное жилое помещение, предоставленное военнослужащему по договору найма служебного жилого помещения, относится к специализированному жилищному фонду. Прямой и безусловный запрет на передачу такого жилья в поднаём установлен п. 4 ст. 100 ЖК РФ:
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. 5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 182-ФЗ) 6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. 7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. 8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства . (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 19.10.2023 № 503-ФЗ)
— п. 4 ст. 100 ЖК РФ
Для нанимателя специализированного жилого помещения — а именно таковым является военнослужащий, получивший служебное жильё по договору найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 100 ЖК РФ), — закон прямо исключает возможность передавать его в поднаём. Это означает, что поднаём служебного жилья не допускается вообще, независимо от каких-либо обстоятельств: ни от места регистрации (прописки) супруги, ни от её совместного проживания, ни от площади помещения, ни от желания наймодателя «разрешить».
Служебные жилые помещения составляют особый вид специализированного жилищного фонда (п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ):
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
— п. 1 и 3 ст. 92 ЖК РФ
Именно с прохождением службы законодатель связывает предоставление служебного жилья (ст. 93 ЖК РФ):
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 01.04.2012 № 26-ФЗ)
— ст. 93 ЖК РФ
Вывод по вопросу: отказ в поднаёме служебного жилого помещения законен, и причина тому — не прописка супруги, а прямой запрет п. 4 ст. 100 ЖК РФ на передачу специализированного жилого помещения в поднаём. «Разрешить» поднаём служебного жилья жилищная комиссия не вправе в принципе, поэтому любые её требования (в том числе о прописке супруги) к «разрешению» поднаёма юридически бессмысленны: разрешения на то, что закон запрещает безусловно, не существует.
Является ли прописка (регистрация) супруги в другом регионе законным основанием для отказа
Намёк жилищной комиссии о том, что причиной отказа является прописка супруги в Тверской области, юридически несостоятелен. Федеральное законодательство прямо запрещает рассматривать регистрацию или её отсутствие как основание ограничения прав граждан:
Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения…»
Применительно к жилищным правоотношениям Верховный Суд РФ также подтверждает, что наличие или отсутствие регистрации — лишь одно из доказательств по делу, которое не может служить основанием ограничения жилищных прав (Пленум ВС РФ № 14 от 02.07.2009, п. 11).
Это означает: если бы речь шла о законном основании для отказа (например, при решении вопроса о денежной компенсации за наём жилья), то сама по себе регистрация супруги в Тверской области не могла бы являться законным критерием. Ссылка на прописку как на самостоятельное препятствие для реализации жилищного права противоречит ст. 3 Закона № 5242-1.
Вывод по вопросу: формулировка жилищной комиссии о «прописке супруги в другом регионе» как основании отказа незаконна по своей сути — регистрация не является условием реализации жилищных прав военнослужащего и его семьи. Однако окончательный результат — отсутствие права на поднаём служебного жилья — всё равно наступает, но по причине запрета, предусмотренного п. 4 ст. 100 ЖК РФ, а не из-за прописки.
Гражданско-правовые и административно-правовые последствия, а также процедура обжалования
Административная ответственность. Передача служебного жилого помещения третьему лицу вопреки запрету п. 4 ст. 100 ЖК РФ квалифицируется как использование жилого помещения не по назначению, что образует состав административного правонарушения по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ:
Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (примечание введено Федеральным законом от 24.04.2020 N 133-ФЗ)
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ
Неосновательное обогащение. Денежные средства, полученные военнослужащим от «поднанимателя» при незаконной сдаче служебного жилья, являются неосновательным обогащением — получены без установленных законом оснований. По требованию наймодателя они должны быть возвращены (п. 1 ст. 1102 ГК РФ):
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Кроме того, на сумму полученного дохода от незаконного поднаёма может быть возложена обязанность уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (п. 1 ст. 395 ГК РФ):
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Расторжение договора и выселение. Ранее приведённые нормы — п. 3 ст. 101 ЖК РФ и п. 1 ст. 103 ЖК РФ — уже показали, что использование служебного жилья с нарушением (в том числе передача в поднаём) даёт наймодателю право расторгнуть договор в судебном порядке и выселить нанимателя без предоставления другого жилья. Совокупно с административной ответственностью и риском взыскания неосновательного обогащения это означает, что цена попытки поднаёма служебного жилья многократно превышает любую возможную выгоду.
Обжалование действий жилищной комиссии. Если военнослужащий не согласен с мотивировкой отказа комиссии в части ссылки на прописку супруги (а действия комиссии затрагивают его права и основаны на недопустимом критерии — ст. 3 Закона № 5242-1), он вправе оспорить решение/действие жилищной комиссии. Административное исковое заявление к органу военного управления (жилищному органу) подаётся в гарнизонный военный суд в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права (п. 1 ст. 219 КАС РФ):
Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если настоящим Кодексом или другим федеральным законом не установлено иное, административное исковое заявление об оспаривании бездействия органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа либо организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего может быть подано в суд в течение срока, в рамках которого у указанных лиц сохраняется обязанность совершить соответствующее действие, а также в течение трех месяцев со дня, когда такая обязанность прекратилась. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Административное исковое заявление об оспаривании правового акта высшего должностного лица субъекта Российской Федерации об отрешении от должности главы муниципального образования, об оспаривании решения представительного органа муниципального образования о самороспуске или об оспаривании решения представительного органа муниципального образования об удалении в отставку главы муниципального образования может быть подано в суд в течение десяти дней со дня принятия соответствующего решения.
— п. 1 ст. 219 КАС РФ
Вывод по последствиям и защите: самовольный поднаём служебного жилья грозит административным штрафом, взысканием дохода от поднаёма как неосновательного обогащения с процентами, расторжением договора и выселением. При несогласии с мотивировкой жилищной комиссии военнослужащий вправе оспорить её в гарнизонном военном суде в трёхмесячный срок, ссылаясь на ст. 3 Закона № 5242-1 и п. 4 ст. 100 ЖК РФ для подтверждения, что решение по существу (отказ в поднаёме) соответствует закону, но его мотивировка пропиской юридически ничтожна.