Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Возмещение расходов на коммунальные услуги

Обязан ли наниматель по коммерческому найму жилого помещения у физлица оплачивать взнос на капитальный ремонт, если договор предусматривает оплату коммунальных услуг

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте договор найма: убедитесь, что в нём нет отдельного пункта о компенсации взноса на капремонт, помимо оплаты коммунальных услуг.
  2. 2
    Сообщите наймодателю, что по закону взнос на капремонт — обязанность собственника, а не нанимателя.
  3. 3
    При требовании оплатить взнос направьте наймодателю письменный ответ с изложением позиции и сохраните переписку.descriptionПисьменный ответ наймодателю об отказе оплаты взноса на капитальный ремонт нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения (свободная форма)
  4. 4
    Откажитесь от добровольной оплаты взноса, если договор не содержит прямого условия о такой компенсации.
  5. 5
    При удержании обеспечительного платежа или угрозах выселения готовьтесь к судебному спору.
  6. 6
    В суде настаивайте: договор не обязывает вас платить взнос, закон возлагает эту обязанность на собственника.

Документы и доказательства

  • Договор коммерческого найма жилого помещения (оригинал или заверенная копия) — для подтверждения условия об оплате только коммунальных услуг.
  • Платёжные документы и квитанции об оплате вами коммунальных услуг за весь период действия договора.
  • Переписка с наймодателем (письма, сообщения) по вопросу оплаты взноса на капитальный ремонт.
  • Квитанции на оплату взноса на капитальный ремонт, выставленные наймодателю или региональным оператором.
  • Если у клиента есть доступ к таким документам или он может их запросить: Документы, подтверждающие право собственности наймодателя на квартиру (выписка из ЕГРН).
  • Письменный ответ наймодателю со ссылкой на ч. 1 ст. 169 ЖК РФ и п. 2 ст. 681 ГК РФ.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на устные требования наймодателя оплатить взнос — требуйте письменное обоснование.
    • Не подписывайте дополнительные соглашения о компенсации взноса на капремонт, если не хотите платить.
    • Не трактуйте формулировку договора «коммунальные услуги» как включающую взнос на капремонт.
    • Не допускайте просрочки оплаты коммунальных услуг, которые вы обязаны вносить по договору.
    • Не игнорируйте требования наймодателя: письменно фиксируйте свою позицию и сохраняйте переписку.

  • Когда нужен адвокат

    • Взнос на капремонт — обязанность собственника, а не нанимателя: отказ правомерен.
    • Условие договора об оплате «коммунальных услуг» не покрывает взнос на капремонт.
    • Адвокат нужен, если наймодатель подаст иск о взыскании с вас взноса.
    • Обращайтесь к юристу при угрозе выселения или удержания обеспечительного платежа.
    • Сложный спор о толковании договора — повод для защиты в суде.
    • При судебном разбирательстве с наймодателем наличие юриста повысит шансы.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, включён ли ваш дом в региональную программу капремонта Ростовской области (постановление от 26.12.2013 № 39) — это определит получателя взносов.
    • Уточните размер взноса: с 2026 года он составляет 15,15 руб./кв. м (постановление Правительства РО от 01.12.2025 № 164).
    • Сверьте срок начала уплаты взносов: от 3 до 8 месяцев после опубликования региональной программы (Областной закон РО от 11.06.2013 № 1101-ЗС).
    • Уточните в фонде капремонта Ростовской области, кто числится должником по лицевому счёту — собственник, а не вы.
    • При споре с наймодателем ссылайтесь на региональное постановление о минимальном размере взноса — оно адресовано собственникам.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма, заключённому с физическим лицом — собственником помещения. В договоре зафиксирована обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги. Иных условий о платежах, в частности о взносе на капитальный ремонт, договор не содержит. Собственник помещения в силу закона обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Между сторонами возник спор: наймодатель требует от нанимателя оплаты взноса на капитальный ремонт, ссылаясь на договорное условие об оплате коммунальных услуг.

Затронутые правоотношения:

  • Публично-правовая обязанность собственника по уплате взноса на капитальный ремонт — императивно возложена на собственника помещения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 169, ч. 1 и ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это определяет, что перед региональным оператором (или владельцем специального счёта) должником является исключительно наймодатель, а не наниматель.
  • Обязательства из договора коммерческого найма — регулируют распределение платежей между наймодателем и нанимателем (ст. 678, 682 ГК РФ). Это определяет, какие именно платежи наниматель обязан вносить по условиям конкретного договора и входит ли взнос на капремонт в объём этих обязательств.
  • Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги — разграничивает понятия «плата за содержание жилого помещения», «взнос на капитальный ремонт» и «коммунальные услуги» (ст. 154 ЖК РФ). Это позволяет установить, охватывает ли формулировка договора «коммунальные услуги» обязанность по уплате взноса на капремонт.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Статус клиента как нанимателя по договору коммерческого найма. Обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт возложена законом исключительно на собственника помещения (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Наниматель не является субъектом этой публично-правовой обязанности и не может быть признан должником перед получателем взносов.
  2. Содержание договорного условия. В договоре закреплена обязанность нанимателя оплачивать «коммунальные услуги». Взнос на капитальный ремонт не входит в состав коммунальных услуг, перечень которых определён ч. 4 ст. 154 ЖК РФ (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с ТКО). Следовательно, данное договорное условие не создаёт для нанимателя обязанности компенсировать наймодателю расходы на уплату взноса на капремонт.
  3. Отсутствие в договоре прямого указания на оплату взноса на капитальный ремонт. Гражданское законодательство допускает, что стороны в договоре коммерческого найма могут по соглашению распределить бремя несения тех или иных расходов, включая компенсацию взноса на капремонт (ст. 682 ГК РФ). Однако такое условие должно быть явно выраженным. Поскольку в договоре присутствует лишь указание на «коммунальные услуги», оснований для расширительного толкования и возложения на нанимателя дополнительной обязанности не имеется.
  4. Правовая природа взноса на капитальный ремонт. Взнос на капитальный ремонт является самостоятельным компонентом платы за жилое помещение для собственника (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ) и не включается в структуру платы нанимателя (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ прямо указывает, что капитальный ремонт проводится за счёт собственника жилищного фонда). Это исключает возможность квалификации взноса как «коммунального платежа» по умолчанию.

Таким образом, наниматель не обязан оплачивать взнос на капитальный ремонт ни перед региональным оператором, ни перед наймодателем в порядке компенсации, поскольку такая обязанность не предусмотрена ни законом, ни условиями заключённого договора.

Кто по закону обязан уплачивать взнос на капитальный ремонт: собственник или наниматель?

Основная норма — ч. 1 ст. 169 ЖК РФ:

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере
    — ч. 1 ст. 169 ЖК РФ

Обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт является публично-правовой и возложена исключительно на собственников помещений в многоквартирном доме. Это императивная норма: она не ставит обязанность собственника в зависимость от того, пользуется ли он помещением сам или передал его по договору найма.

Затем — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ:

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт
    — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

И ч. 3 ст. 158 ЖК РФ подчёркивает момент возникновения этой обязанности:

  1. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме
    — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Таким образом, обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт возникает у собственника с момента возникновения права собственности и не прекращается при передаче помещения в наём. Наниматель по договору коммерческого найма не является плательщиком взноса на капитальный ремонт перед региональным оператором или иным получателем (фондом капремонта).

Кроме того, ст. 210 ГК РФ устанавливает общий принцип:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Собственник несёт бремя содержания имущества, и взнос на капремонт является частью этого бремени. Закон не предусматривает переноса этой обязанности на нанимателя — напротив, ст. 681 ГК РФ прямо указывает, что капитальный ремонт (как вид работ) лежит на наймодателе:

  1. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2.
    — п. 2 ст. 681 ГК РФ

Хотя ст. 681 говорит о самом ремонте, а не о взносе, общая логика закона последовательна: капитальный ремонт и его финансирование — зона ответственности собственника (наймодателя).

Вывод: обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт лежит на собственнике жилого помещения (наймодателе), а не на нанимателе по договору коммерческого найма.

Входит ли взнос на капремонт в структуру платы, которую по договору обязан вносить наниматель?

Структура платы за жилое помещение определена в ст. 154 ЖК РФ. Для нанимателя по договору социального найма или найма государственного/муниципального жилфонда она включает:

  1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда
    — ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Ключевой момент: капитальный ремонт общего имущества проводится за счёт собственника жилищного фонда — это прямо закреплено в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Взнос на капремонт не входит в структуру платы нанимателя.

Для сравнения — структура платы собственника (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ) включает взнос на капитальный ремонт как отдельный компонент (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

  1. плату за коммунальные услуги. 1 1 . Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: 1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156 1 настоящего Кодекса; 2) плату за коммунальные услуги. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (Часть в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 4.
    — п. 1, п. 3 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ

Что касается нанимателя по договору коммерческого найма: ЖК РФ прямо не регулирует структуру его платы — она определяется ГК РФ. Ст. 678 ГК РФ устанавливает:

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

По смыслу ст. 678 ГК РФ и ст. 682 ГК РФ, «плата за жилое помещение» при коммерческом найме — это договорная плата за пользование (наёмная плата), а «коммунальные платежи» — отдельная обязанность нанимателя (если договором не предусмотрено иное). Взнос на капитальный ремонт не является ни «коммунальным платежом» (коммунальные услуги перечислены в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ: вода, электроэнергия, газ, тепло, водоотведение, ТКО), ни частью наёмной платы по умолчанию.

Вывод: взнос на капитальный ремонт не входит ни в структуру платы за жилое помещение нанимателя по договору коммерческого найма, ни в состав коммунальных услуг. Это самостоятельный обязательный платёж собственника.

Может ли договор коммерческого найма возложить обязанность по уплате взноса на капремонт на нанимателя?

Это ключевой практический вопрос. Здесь действуют два встречных принципа.

С одной стороны, ч. 1 ст. 169 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ — императивные нормы, возлагающие обязанность по уплате взноса на собственника. Региональный оператор (или владелец специального счёта) в любом случае будет требовать уплаты взноса с собственника, а не с нанимателя. Собственник остаётся должником по этому публичному обязательству независимо от условий договора найма.

С другой стороны, ГК РФ в регулировании договора коммерческого найма содержит диспозитивные нормы. Пункт 2 ст. 681 ГК РФ допускает иное распределение обязанности по капитальному ремонту договором. Однако это касается самого ремонта (работ), а не обязательного публичного взноса в фонд капремонта.

Ст. 682 ГК РФ позволяет сторонам определить размер и структуру платы:

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма могут согласовать, что наниматель сверх наёмной платы и коммунальных платежей также компенсирует наймодателю расходы на уплату взноса на капремонт. Это будет гражданско-правовое обязательство нанимателя перед наймодателем (по сути — часть договорной цены найма), но перед региональным оператором должником всё равно остаётся собственник.

Пределы договорного регулирования: формулировка «должен оплачивать коммунальные услуги» в договоре (как указано в вопросе) не охватывает взнос на капитальный ремонт, поскольку взнос не является коммунальной услугой (см. ч. 4 ст. 154 ЖК РФ). Если в договоре нет прямого указания на оплату нанимателем взноса на капремонт — наниматель не обязан его оплачивать даже в порядке компенсации наймодателю.

Вывод: формулировка договора «оплачивать коммунальные услуги» не включает взнос на капитальный ремонт. Без прямого условия в договоре о компенсации взноса на капремонт наниматель не обязан его платить. Если наймодатель настаивает — бремя доказывания такого условия лежит на нём.

Риски и последствия неоплаты взноса на капремонт для нанимателя

Если наниматель не оплачивает взнос на капремонт (поскольку это не его обязанность), риски для нанимателя минимальны при условии, что в договоре нет прямого условия о такой оплате.

Риски для собственника (наймодателя): именно собственник несёт ответственность за неуплату взноса. Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ:

  1. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
    — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Пени начисляются на задолженность по взносам на капремонт (эти взносы уплачиваются в порядке ст. 171 ЖК РФ, которая отсылает к ст. 155 ЖК РФ). Должником по пеням будет собственник.

Кроме того, неуплата взносов может привести к взысканию задолженности с собственника в судебном порядке, аресту его счетов, запрету на выезд за границу при сумме долга свыше 30 000 руб. и иным последствиям. Наниматель не является стороной этих правоотношений и не может быть привлечён к ответственности за чужой долг.

Риск для нанимателя: если наймодатель, оплатив взнос, потребует от нанимателя компенсации, ссылаясь на договор, — спор может перейти в гражданско-правовую плоскость. Однако если в договоре прописана только обязанность оплачивать «коммунальные услуги», то требование наймодателя о компенсации взноса на капремонт неправомерно.

Региональный аспект (Ростовская область): минимальный размер взноса на капремонт установлен постановлением Правительства Ростовской области от 01.12.2025 № 164 — 15,15 рублей за 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц (на 2026 год). Ранее действовало постановление от 05.12.2016 № 811 — 7,17 рублей. Обязанность по уплате возникает у собственника по истечении срока, установленного законом субъекта (Областной закон Ростовской области от 11.06.2013 № 1101-ЗС «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области»), — от 3 до 8 месяцев с момента опубликования региональной программы, в которую включён дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Вывод: наниматель не несёт ответственности за неуплату взноса на капремонт — все риски (пени, взыскание, судебные издержки) лежат на собственнике-наймодателе.

Вы не обязаны оплачивать взнос на капитальный ремонт. Обязанность по его уплате закон возлагает исключительно на собственника жилого помещения (вашего наймодателя), а формулировка договора об оплате «коммунальных услуг» этот взнос не покрывает.

Развёрнутый вывод по вашей ситуации

1. Кто по закону обязан платить взнос на капремонт
Плательщиком взноса на капитальный ремонт является только собственник помещения в многоквартирном доме. Это прямо установлено ч. 1 ст. 169 ЖК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Обязанность возникает у собственника с момента регистрации права собственности (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) и не прекращается при сдаче квартиры внаём. Наниматель по договору коммерческого найма не становится должником перед региональным оператором или владельцем специального счёта — им остаётся ваш наймодатель.

2. Входит ли взнос на капремонт в «коммунальные услуги»
Не входит. Взнос на капитальный ремонт — это самостоятельный платёж, который согласно п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ включён в структуру платы собственника, а не нанимателя. Коммунальные услуги (вода, свет, газ, тепло, водоотведение, обращение с ТКО) перечислены в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, и взноса на капремонт среди них нет. Поскольку в вашем договоре зафиксирована обязанность оплачивать именно «коммунальные услуги», это условие не распространяется на взнос на капитальный ремонт.

3. Может ли наймодатель потребовать с вас эти деньги
По общему правилу — нет. Капитальный ремонт и его финансирование — зона ответственности наймодателя (п. 2 ст. 681 ГК РФ, ст. 210 ГК РФ). Теоретически стороны могут договориться, что наниматель компенсирует собственнику расходы на уплату взноса, но для этого в договоре должно быть прямое и недвусмысленное условие о такой компенсации. Формулировка «оплачивать коммунальные услуги» таким условием не является. Бремя доказывания наличия договорённости о компенсации взноса лежит на наймодателе.

4. Риски и последствия
Все риски, связанные с неуплатой взноса на капремонт (пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, судебное взыскание, арест счетов), несёт собственник-наймодатель. Вы как наниматель не можете быть привлечены к ответственности за чужой долг перед фондом капремонта. Если наймодатель попытается взыскать с вас эти суммы, его требования будут неправомерны при отсутствии в договоре прямого условия об оплате взноса.

Пошаговые действия

  1. Проверьте договор найма. Убедитесь, что в нём действительно указана только обязанность оплачивать «коммунальные услуги» и нет отдельного пункта о компенсации взноса на капитальный ремонт.
  2. Сообщите наймодателю (устно или письменно), что по закону взнос на капремонт обязан платить собственник, а формулировка договора об оплате коммунальных услуг этот платёж не охватывает. При необходимости сошлитесь на ч. 1 ст. 169 ЖК РФ и ч. 4 ст. 154 ЖК РФ.
  3. Если наймодатель настаивает — направьте ему письменный ответ (можно в мессенджере или по электронной почте, если такой способ общения принят) с изложением вашей позиции. Сохраните переписку.
  4. При возникновении спора (наймодатель удерживает обеспечительный платёж, угрожает выселением или требует деньги через суд) — обращайтесь в суд по месту жительства. Ваша позиция будет строиться на том, что договор не содержит условия об оплате взноса на капремонт, а закон возлагает эту обязанность на собственника.