Нужна ли доверенность при аренде квартиры, если собственник в другом городе и договор подписывает его знакомый?

Действительность договора, подписанного знакомым без доверенности

Подписание договора найма лицом, не имеющим никаких полномочий от собственника (нет даже простой доверенности), урегулировано ст. 183 ГК РФ. По букве закона такая сделка считается совершённой от имени и в интересах самого подписавшего (знакомого), а не собственника, пока собственник её не одобрит.

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— ст. 183 ГК РФ, п. 4

Разбор. Для вас, как нанимателя, это означает критическое положение: пока собственник прямо не одобрит договор, юридически обязанной стороной перед вами является не собственник, а его знакомый. Договор с собственником фактически ещё не возник. Если знакомый не имеет прав на квартиру и вносит вас в неё «сам по себе» — вы вселяетесь на очень шатком основании.

Остаток нормы даёт дальнейшие последствия:

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.
— ст. 183 п. 3 ГК РФ

Разбор. Здесь две ветки. Если собственник всё же одобрит сделку — договор заработает и будет считаться заключённым с ним с самого момента (ст. 183 п. 2). Если он откажется одобрить или промолчит в разумный срок — вы вправе требовать исполнения или возмещения убытков только от знакомого, а не от собственника, причём убытки не возмещаются, если вы знали или должны были знать об отсутствии у знакомого полномочий. Последнее особенно важно: если вы заведомо понимали, что знакомый действует без доверенности, — суд может счесть вас недобросовестным и отказать во взыскании.

Вывод: Подписанный знакомым без доверенности договор не обязывает собственника до его последующего одобрения. До одобрения вы защищены против знакомого, а не против собственника. Поэтому подписание договора через неуполномоченного посредника без подтверждения полномочий — это основной юридический риск, который нужно устранить до передачи денег (получить доверенность или прямое одобрение собственника, а лучше — прямое подписание собственником).

Какая доверенность нужна — простая письменная или нотариальная

Доверенность — это письменное уполномочие (ст. 185 ГК РФ). Нотариальное удостоверение требуется лишь в перечисленных законом случаях.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — ст. 185 п. 1 ГК РФ

Форма доверенности определяется не самим характером договора найма, а тем, требует ли конкретное действие нотариальной формы или связано с регистрацией:

Статья 185 1 . Удостоверение доверенности 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— ст. 185.1 п. 1 ГК РФ

Разбор. Само по себе заключение договора найма жилого помещения не требует нотариальной формы (см. блок о ст. 674 ГК — достаточно простой письменной формы) и не является распоряжением зарегистрированным правом собственности (это не отчуждение и не обременение в смысле сделки). Поэтому для простого подписания договора найма на срок до одного года достаточно простой письменной доверенности — обычного документа, в котором собственник уполномочивает знакомого подписать договор от его имени. Эту доверенность собственник может выдать в своём городе и переслать скан/фото, а вы вправе удостовериться в личности доверителя (сверка с паспортом по видеосвязи).

Развилка по срокам. Положение меняется, если договор заключается на срок не менее года:

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 674 ГК РФ, п. 2

Разбор. Такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). А ст. 185.1 п. 1 ГК прямо требует нотариальную доверенность на «подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок». Значит, для регистрации долгосрочного найма от имени собственника понадобится именно нотариальная доверенность (обычная письменная не подойдёт), которую собственник может оформить у любого нотариуса в своём городе нахождения.

Вывод: Для договора найма до 1 года — достаточно простой письменной доверенности (скан/фото допустим при условии проверки личности собственника). Для договора на срок от 1 года с государственной регистрацией — обязательна нотариальная доверенность на подачу и подписание регистрационных документов.

Можно ли заключить договор дистанционно напрямую с собственником, без доверенности

Да, если у собственника есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Письменная форма допускает электронный способ совершения сделки:

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
— ст. 160 п. 1 ГК РФ

Договор в письменной форме может быть заключён электронным документом:

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— ст. 434 п. 2 ГК РФ

А УКЭП по закону приравнивается к собственноручной подписи:

Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 445-ФЗ) 2. Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации (далее - нормативные правовые акты) или соглашением между участниками электронного взаимодействия, в том числе правилами платежных систем (далее - соглашения между участниками электронного взаимодействия).
— ст. 6 п. 1 ФЗ № 63-ФЗ «Об электронной подписи»

Разбор. Это означает, что стороны (вы и собственник из другого города) могут без доверенности подписать один электронный документ договора, если собственник подпишет его своей УКЭП, а вы — своей (или хотя бы своей). Волеизъявление собственника при этом достоверно устанавливается сертификатом УКЭП. Договор будет письменным и заключённым — никакого представителя не требуется.

Ограничения:

• Видеосвязь сама по себе не создаёт письменную форму. Звонок по видеосвязи не является документом, воспроизводящим содержание сделки, поэтому «заключение через видеосвязь» без подписанного документа договором не является. Видеосвязь полезна только как способ удостовериться в личности собственника при подписании бумаг.
• Простая электронная подпись (пароль, сканы, подпись на Госуслугах без УКЭП) приравнивается к собственноручной только если это прямо установлено законом или соглашением между участниками (ст. 6 п. 2 ФЗ-63). Для надёжности лучше использовать УКЭП либо оформить письменное соглашение, что стороны признают простую подпись равнозначной.
• Видеозапись и сканы без подписи — как доказательство волеизъявления слабее, чем подписанный документ.

Вывод: Заключить договор найма напрямую с собственником дистанционно без доверенности возможно, наиболее надёжно — через подписание электронного документа УКЭП собственника (ст. 160, 434 ГК + ст. 6 ФЗ-63). Если УКЭП у собственника нет — придётся либо обменяться собственноручно подписанными бумажными экземплярами (подписываете вы, собственник подписывает свой экземпляр и пересылает скан/оригинал), либо оформить доверенность (простую или нотариальную в зависимости от срока). Одна видеосвязь без подписанного документа договора не образует.

Проверка собственника и защита от мошенничества (копия паспорта + старая выписка)

Само по себе наличие копии паспорта и устаревшей выписки из ЕГРН не подтверждает ни актуальность права собственности, ни полномочия подписанта. Письменная форма сделки требует, чтобы подписал её именно собственник или должным образом уполномоченное им лицо:

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
— ст. 160 п. 1 ГК РФ

Разбор. Применительно к вашей ситуации это означает: подпись на договоре должна быть выполнена собственником либо лицом, полномочия которого подтверждены доверенностью. Копия паспорта собственника у постороннего знакомого и старая выписка — это не доказательство полномочий. Достоверное и актуальное подтверждение принадлежности квартиры именно этому человеку даёт свежая выписка из ЕГРН (госуслуга, выписка в электронном виде — законный способ проверки правообладателя), которую стоит запросить перед передачей денег.

Если окажется, что «собственник» на деле мошенничает (знакомый не является собственником, не имеет полномочий и получает от вас деньги) — вы можете оспорить сделку как совершённую под влиянием обмана и взыскать убытки:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
— ст. 179 ГК РФ, п. 2

Разбор. Обман — основание признать сделку недействительной и вернуть уплаченное через последствия недействительности (ст. 167 ГК), а также взыскать убытки с той стороны, которая знала об обмане. Однако это суд и доказательства — гораздо дороже и дольше, чем грамотно проверить полномочия до сделки. При этом важна добросовестность нанимателя: если вы знали, что у знакомого нет полномочий, и всё равно платили, ваша позиция ослабляется (см. ст. 183 п. 3).

Практические меры защиты: (1) запросить актуальную выписку из ЕГРН по квартире — сверить ФИО собственника с паспортом; (2) по видеосвязи лично убедиться, что собственник подтверждает намерение сдать квартиру и что подписывающий — его представитель; (3) при подписании через представителя требовать доверенность (простую/нотариальную по сроку) и её копию; (4) платить арендную плату безналично на счёт собственника (или по оформленной доверенности) с назначением платежа «по договору найма», а не наличными «в руки» неизвестному лицу.

Вывод: Копия паспорта и устаревшая выписка — недостаточное подтверждение. До передачи денег запросите актуальную выписку из ЕГРН, убедитесь по видеосвязи в личности и воле собственника, при подписании через знакомого требуйте доверенность, а платёж проводите безналично с назначением платежа. Это защитит вас и от риска недействительности договора по ст. 183 ГК, и от последствий обмана.

Сроки доверенности (ст. 186 ГК)

Вопрос о сроке доверенности важен, если вы решите действовать через представителя (знакомого). Статья 186 ГК устанавливает два ключевых правила:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Разбор. Это значит, что простая письменная доверенность, в которой собственник не указал срок, действует ровно один год с даты оформления. А если собственник вообще не поставил дату — доверенность недействительна (ничтожна). Поэтому при получении доверенности от собственника (хоть простой, хоть нотариальной) обязательно проверьте наличие даты совершения — без неё документ не имеет юридической силы.

Вывод: Срок доверенности — до года по умолчанию, проверьте обязательное наличие даты; если нужна доверенность на более длительный срок — укажите его прямо в тексте. Регистрация долгосрочного найма через нотариальную доверенность с конкретным сроком даёт дополнительную определённость.

Смежное право: уголовная защита от мошенничества (ст. 159 УК РФ)

Помимо гражданской защиты (ст. 179 ГК), ситуация подписания договора «представителем» без полномочий при намеренном завладении деньгами может квалифицироваться как мошенничество по ст. 159 УК РФ. Статья предусматривает наказание за хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием. Применительно к вашей ситуации: если знакомый берёт у вас деньги за проживание, выдавая себя за уполномоченного лица или «собственника» по подложной копии паспорта, а сам не имеет никаких прав на квартиру — это обман.

Разбор. В уголовном порядке при мошенничестве возможно возбуждение уголовного дела по ст. 159 УК и возмещение ущерба в уголовном процессе (гражданский иск в уголовном деле). Однако это крайняя мера — несравненно надёжнее предотвратить риск ещё на стадии подписания договора, проверив актуальную выписку из ЕГРН и личность собственника до передачи денег.

Вывод: При доказанном факте обмана и хищения денег «лже-собственником»/«лже-представителем» потерпевшая сторона вправе обратиться в правоохранительные органы по ст. 159 УК РФ. Гражданский иск о возмещении ущерба заявляется в уголовном процессе.

Альтернатива: дистанционный обмен бумажными экземплярами без УКЭП

Если у собственника нет УКЭП, но вы хотите заключить договор дистанционно и без посредников, альтернативой является обмен собственноручно подписанными бумажными экземплярами договора. Собственник в своём городе распечатывает, подписывает договор, пересылает вам скан (для подтверждения) и отправляет оригинал почтой/курьером. Вы подписываете свой экземпляр и аналогично пересылаете сканом, а оригинал храните у себя.

Скан подписанного экземпляра с собственноручной подписью может быть признан судом как доказательство волеизъявления при последующем направлении оригинала, а ГК (ст. 434 п. 2) допускает обмен документами как способ соблюдения письменной формы.

Однако передача денег до получения подписанного оригинала — риск, который в такой схеме остаётся. Поэтому лучший порядок: (1) видеосвязь для подтверждения личности собственника + сверка с ЕГРН; (2) обмен подписанными сканами; (3) параллельная почтовая пересылка оригиналов; (4) платёж на расчётный счёт собственника после получения оригинала или хотя бы подписанного скана.

Вывод: Дистанционное заключение без доверенности возможно и без УКЭП — через обмен подписанными бумажными экземплярами с последующей почтовой пересылкой оригиналов. Но это более громоздкая и небезопасная схема; УКЭП или нотариальная доверенность с проверенным представителем — надёжнее.