Как выделить доли детям в новой квартире при продаже квартиры с маткапиталом и куда обратиться

Обязательность выделения долей детям: прописка права собственности не заменяет

Продажа квартиры, в которую вложен материнский капитал, возможна только после исполнения обязательства оформить жильё в общую собственность родителей и детей. Это прямо установлено законом:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Для вашей ситуации это означает: закон возлагает обязанность оформить жильё в общую долевую собственность детей именно потому, что в его приобретение были вложены средства материнского капитала. Само по себе это обязательство не «снимается» продажей квартиры — его нужно либо исполнить в отношении самой продаваемой квартиры (выделить детям доли, после чего получить разрешение опеки на её продажу), либо взамен — выделить детям равноценные доли в приобретаемой (новой 4-комнатной) квартире. Такой подход — выделение долей в ином жилом помещении при одновременной продаже квартиры, купленной за счёт МК, — допустим и применяется на практике при условии, что доли в новом жилье не меньше по стоимости, чем причитались бы в продаваемом (что разъясняется ВС РФ в обзорах, в том числе в Обзоре № 2/2016, п. 5, и в Обзоре № 3/2021, п. 58). Сама ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ говорит «оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств МК», — но при продаже такого жилья обязательство трансформируется в наделение детей долями в приобретаемом взамен.

Что касается срока: закон не устанавливает жёсткого календарного срока для оформления долей (если не считать условия кредитного договора при ипотеке). По общему правилу (Правила № 862, п. 13(ж) и сложившаяся практика) обязательство должно быть исполнено в течение 6 месяцев после снятия обременения (ипотеки) либо после перечисления средств МК. Но ключевой рубеж — до продажи квартиры с МК вы обязаны выделить доли детям в любом жилье, иначе сделка купли-продажи будет оспорима.

Критически важно: факт регистрации (прописки) детей в новой квартире не создаёт у них права собственности на неё.

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения…»

Регистрация по месту жительства — это только учётный механизм, она никак не влияет на объём права собственности. Дети, будучи прописанными в новой квартире, остаются ею не собственниками, а лишь проживающими. Поэтому для законной продажи 1-комнатной квартиры с материнским капиталом необходимо именно выделить детям доли в новой квартире — в размере, определяемом по соглашению (п. 1 ст. 245 ГК РФ, см. ниже), — а не ограничиваться пропиской.

Вывод по вопросу: прописка детей в новой 4-комнатной квартире обязательство по материнскому капиталу не исполняет — доли в праве собственности детям нужно выделить юридически (соглашением или договором дарения с регистрацией права в Росреестре). Выделение долей в ином (новом) жилье допустимо, но должно быть равноценным. Срок исполнения — до момента продажи квартиры с МК.

Каким документом выделить доли детям и обязательно ли обращаться к нотариусу

Выделение долей детям в новой 4-комнатной квартире оформляется либо соглашением об определении долей (п. 1–2 ст. 245 ГК РФ), либо договором дарения долей каждому ребёнку. Размер долей определяется по соглашению сторон:

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Для вашего случая: если новая квартира принадлежит обоим супругам на праве совместной собственности (приобретена в браке), сначала потребуется определить доли супругов в ней, и только потом наделять детей долями.

Нотариус обязателен в любом из этих сценариев. Во-первых, соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению:

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Во-вторых, любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Дарение ребёнку доли — это отчуждение доли в праве общей собственности, поэтому оно подпадает под общее правило ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и требует нотариуса (исключения — отчуждение всеми участниками долей по одной сделке, сделки с паевыми фондами и др. — здесь не применимы). Последствие несоблюдения нотариальной формы — ничтожность сделки:

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Таким образом, без нотариуса обойтись нельзя: и соглашение об определении долей (при наличии долевой/совместной собственности супругов), и договор дарения доли ребёнку должны быть нотариально удостоверены. После удостоверения нотариус сам подаёт документы на государственную регистрацию права в Росреестр/МФЦ.

Вывод по вопросу: доли детям в новой квартире выделяются нотариальным соглашением об определении долей или нотариальным договором дарения. Обращение к нотариусу обязательно; он же передаст документы в Росреестр для регистрации права собственности детей на доли.

Требуется ли разрешение органа опеки и порядок продажи

При дарении долей детям разрешение опеки не требуется — это увеличивает имущество несовершеннолетнего (запрет ст. 37 ГК РФ и ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ касается сделок, уменьшающих имущество подопечного):

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Поскольку дарение детям доли их имущество не уменьшает, а увеличивает, предварительное разрешение опеки на саму сделку дарения не нужно. Однако оно обязательно, если в продаваемой 1-комнатной квартире детям уже выделены доли — тогда их отчуждение (продажа) влечёт уменьшение имущества несовершеннолетних и допускается только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, приведённых выше). Разрешение выдаётся письменно:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Рекомендуемый порядок (безопасная схема). Чтобы избежать необходимости согласования с опекой продажи детских долей, исполните обязательство заранее: 1) нотариально выделите детям доли в новой 4-комнатной квартире (соглашение об определении долей/дарение) и зарегистрируйте право детей в Росреестре; 2) доли в продаваемой квартире детям не выделяйте либо, если они уже есть, продавайте только при наличии разрешения опеки и с одновременным наделением детей не меньшими по стоимости долями в новом жилье. Если дети уже зарегистрированы как собственники долей в 1-комнатной квартире, продажа без разрешения опеки неправомерна, а сделка может быть оспорена (п. 1 ст. 21, п. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ обязывают орган опеки обращаться в суд). При отказе опеки он может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод по вопросу: разрешение опеки не требуется для дарения долей детям в новой квартире, но обязательно при продаже квартиры, если в ней у детей уже есть доли. Надёжный путь — сначала исполнить обязательство, выделив детям доли в новой квартире (через нотариуса и Росреестр), затем продавать 1-комнатную; при отказах опеки возможен судебный порядок.