Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Продажа квартиры с материнским капиталом: должна ли новая квартира быть больше по площади

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Получите предварительное разрешение органа опеки на продажу долей детей, подтвердив равноценность нового жилья.
  2. 2
    Подберите новую квартиру в Санкт-Петербурге, где стоимость долей детей будет не меньше прежней.
  3. 3
    Оформите нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.descriptionНотариальное согласие супруга на продажу земельного участка, приобретенного безвозмездно в период брака (свободная форма)
  4. 4
    Заключите соглашение со всеми сособственниками о продаже квартиры как единого объекта.
  5. 5
    При отказе опеки обжалуйте его в судебном порядке, приложив отчет оценщика о равноценности долей.

Документы и доказательства

  • Соглашение о выделении долей детям, зарегистрированное в Росреестре.
  • Выписки из ЕГРН на текущую квартиру и на новую (после покупки).
  • Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу.
  • Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости долей детей.
  • Документы, подтверждающие стоимость новой квартиры (ДКП, ипотечный договор).

  • Сроки и риски

    • Площадь новой квартиры (общая или жилая) законом не ограничена — критерий лишь равноценность стоимости долей детей.
    • Получите предварительное разрешение органа опеки на продажу долей детей — без него сделка оспорима.
    • Разрешение или мотивированный отказ опека обязана выдать в течение 15 дней с даты заявления.
    • При отказе опеки вы вправе обжаловать его в суде, доказав равноценность долей оценщиком.
    • Сделка без разрешения опеки грозит расторжением договора судом и возвратом квартиры детям.
    • Заручитесь нотариальным согласием супруга и согласием всех сособственников на продажу.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
    • Не оформляйте сделку, если стоимость долей детей в новой квартире будет меньше прежней.
    • Не рассчитывайте на одобрение опеки, если новая квартира существенно дешевле старой.
    • Не игнорируйте требование о нотариальном согласии супруга на продажу квартиры.
    • Не продавайте квартиру без согласия всех участников долевой собственности.
    • Не пытайтесь обойти запрет опеки — сделка будет оспорена в суде.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства за предварительным разрешением на продажу квартиры — без него сделка будет оспорима.
    • Подтвердите органу опеки, что стоимость долей детей в новой квартире будет не меньше стоимости их долей в продаваемой — это главный критерий, а не метраж.
    • Учитывайте, что квартира в Санкт-Петербурге меньшей площади, но дороже областной, как правило, обеспечивает равноценность долей детей.
    • Заключите соглашение о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности, включая несовершеннолетних детей.
    • При отказе органа опеки в разрешении вы вправе обжаловать его в судебном порядке.

  • Региональные особенности

    • При разнице в цене квадратного метра между регионами орган опеки оценивает равноценность долей детей по стоимости, а не по метражу.
    • Для получения разрешения опеки подготовьте сравнение стоимости долей детей в старой и новой квартире (например, отчёты оценщика по обоим объектам).
    • Учитывайте, что квартира в Санкт-Петербурге меньшей площади, но дороже проданной, как правило, не уменьшает стоимость имущества детей.
    • Обратитесь за предварительным разрешением в орган опеки по месту жительства (регистрации) семьи.
    • При отказе опеки из-за меньшей площади обжалуйте его в суде, ссылаясь на стоимостную равноценность долей.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы с супругом приобрели квартиру площадью 90 кв. м (жилая — 78 кв. м) в Ленинградской области с использованием средств материнского капитала. Обязательство по выделению долей детям исполнено в установленный срок, доли зарегистрированы в ЕГРН. В настоящее время вы планируете продать эту квартиру и приобрести новую в Санкт-Петербурге. Поскольку дети являются сособственниками отчуждаемого жилого помещения, распоряжение их имуществом подчинено специальному правовому режиму, направленному на защиту имущественных прав несовершеннолетних.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения из обязательства по материнскому капиталу (ФЗ № 256-ФЗ) — обязательство по оформлению жилья в общую долевую собственность родителей и детей исполнено и прекращено регистрацией долей. Дальнейшее распоряжение квартирой регулируется не нормами о маткапитале, а общими положениями о собственности и защите прав детей, поэтому метражные критерии, предусмотренные для первичного приобретения, к данной сделке неприменимы.
  • Правоотношения общей долевой собственности с участием несовершеннолетних (ст. 246, 250 ГК РФ) — отчуждение всей квартиры требует соглашения всех сособственников, а при возмездном отчуждении долей действует преимущественное право покупки, которое при продаже объекта целиком реализуется через совместное волеизъявление участников.
  • Правоотношения по охране имущественных прав детей (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ФЗ № 48-ФЗ) — родители распоряжаются имуществом ребёнка по правилам, установленным для опекунов и попечителей. Это означает, что любое отчуждение долей несовершеннолетних допустимо исключительно с предварительного разрешения органа опеки и попечительства и при условии, что стоимость имущества детей не уменьшается.
  • Супружеские имущественные правоотношения (ст. 35 СК РФ) — поскольку квартира приобретена в браке, для совершения сделки по её отчуждению требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Обязательство по материнскому капиталу исполнено. Доли детям выделены и зарегистрированы, поэтому нормы ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, регулирующие порядок оформления жилья, к последующей продаже отношения не имеют. Закон не устанавливает требований к площади приобретаемого взамен жилья — ни по общей, ни по жилой.
  2. Критерий допустимости сделки — равноценность стоимости долей, а не метраж. В силу прямого запрета ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ отчуждение имущества несовершеннолетних не должно влечь уменьшения его стоимости. Орган опеки оценивает именно стоимостную равноценность: доли детей в новой квартире должны быть не дешевле прежних. Площадь (общая или жилая) сама по себе правового значения не имеет.
  3. Переезд из Ленинградской области в Санкт-Петербург объективно повышает стоимость квадратного метра. Квартира меньшей площади в Санкт-Петербурге, как правило, оказывается дороже областной, что обеспечивает сохранение и даже увеличение стоимости детских долей. Это обстоятельство является ключевым для получения разрешения органа опеки.
  4. Предварительное разрешение органа опеки обязательно. Без него сделка по отчуждению долей детей ничтожна как нарушающая прямой законодательный запрет (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении и возврате имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Разрешение выдаётся в течение 15 дней, отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
  5. Согласие супруга и сособственников. Помимо разрешения опеки, для регистрации перехода права потребуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) и соглашение всех участников долевой собственности о продаже квартиры как единого объекта (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Требует ли закон, чтобы новая квартира была такой же или большей площади (общей/жилой)?

Нет. Ни ФЗ № 256-ФЗ, ни срок, ни условия продажи не связывают допустимость продажи квартиры, купленной на маткапитал, с метражом приобретаемой взамен квартиры. Обязательство, порождаемое ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, сводится к оформлению купленного жилья в общую собственность родителей и детей — оно у вас уже исполнено и зарегистрировано:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Из этой нормы напрямую следует только одно: при покупке с маткапиталом жильё оформляется в общую долевую собственность детей. Никакого требования, что при последующем отчуждении приобретаемое взамен жильё должно быть «такой же или большей» площади — общей или жилой — законодательство не содержит. Пункт 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016 подтверждает лишь сам факт возникновения общей долевой собственности родителеей и детей на такое жильё, но не устанавливает метражных ограничений при его продаже:

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно части 61 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае 15 необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Вывод: закон не устанавливает требования о том, чтобы новая квартира была такой же или большей по общей либо жилой площади. Метражные критерии («равнозначность по площади») являются лишь практическим ориентиром для органа опеки, а не императивным требованием закона.

Что именно определяет допустимость продажи: площадь или равноценность стоимости долей детей?

Решающий правовой критерий — не метраж, а запрет на уменьшение стоимости имущества несовершеннолетних. Поскольку дети являются сособственниками квартиры (общая долевая собственность), их доля — их имущество, и её отчуждение допускается лишь при предварительном разрешении органа опеки и попечительства. Норма ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо запрещает сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Та же норма продублирована в п. 2 ст. 37 ГК РФ:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

На детей распространяется тот же режим защиты: п. 3 ст. 60 СК РФ вводит для родителей правила распоряжения имуществом ребёнка как имуществом подопечного:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Из этих норм следует, что продажа возможна, если в результате приобретаемое детям на их доли имущество (в новой квартире) по стоимости не уменьшается. Критерий «равноценности» законом в показателях не раскрыт — но это критерий стоимостной, а не метражный. При переезде из Ленинградской области в Санкт-Петербург стоимость квадратного метра существенно выше, поэтому квартира меньшей площади в СПб, как правило, оказывается дороже ленинградской — что с лихвой обеспечивает сохранение стоимости долей детей. В этом случае разрешение опеки выдаётся при условии выделения детям долей в новой квартире, равноценных по стоимости прежним.

Вывод: допустимость продажи определяется равноценностью стоимости долей детей в новом жилье по сравнению со старым, а не равенством общей или жилой площади. Новая квартира не обязана быть такой же или большей по метражу — важно, чтобы стоимость долей детей не уменьшилась.

Требуется ли согласие органа опеки, и каковы сроки и последствия?

Да, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних (продажу квартиры) — это прямо следует из ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ (доли детей отчуждаются, и сделка может уменьшить стоимость их имущества):

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Порядок и сроки рассмотрения установлены ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — разрешение или мотивированный отказ выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней, отказ можно обжаловать в суде:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если сделка будет совершена без предварительного разрешения, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении, а имущество подлежит возврату (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ):

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Дополнительно: квартира приобретена в браке на средства, включая маткапитал (общее имущество супругов), поэтому для её продажи также потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ):

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При продаже долей в общей долевой собственности детям также соблюдается преимущественное право покупки других сособственников (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ) — то есть о намерении продать доли детей нужно известить остальных участников (супруга), что покрывается одновременной продажей всей квартиры целиком. Однако поскольку продаётся вся квартира целиком, а не отдельные доли посторонним лицам, преимущественное право покупки фактически реализуется через согласие всех сособственников на сделку (п. 1 ст. 246 ГК РФ):

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Вывод: для продажи квартиры с долями детей необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства (срок рассмотрения — 15 дней, отказ обжалуется в суде — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) и согласие всех сособственников на сделку (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Сделка без разрешения опеки может быть расторгнута судом с возвратом имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). При переезде в Санкт-Петербург, где жильё дороже, согласие опеки обычно выдаётся при равноценной по стоимости новой квартире, даже если она меньше по метражу.

Каковы риски, если орган опеки откажет или новая квартира будет меньше/дешевле?

Если орган опеки откажет в выдаче разрешения, сделка по продаже квартиры без такого разрешения будет нарушать прямой запрет ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ. В этом случае сделка может быть признана недействительной — как оспоримая (нарушает требования закона) по п. 1 ст. 168 ГК РФ:

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Кроме того, ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо обязывает орган опеки при обнаружении сделки без его разрешения незамедлительно обратиться в суд с требованием о её расторжении:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Это означает, что при продаже без разрешения опеки (или в обход его мотивированного отказа) дети в лице органа опеки вправе требовать расторжения договора с возвратом квартиры в их собственность, а убытки взыскиваются с продавца (родителей).

Если же новая квартира будет существенно дешевле прежней, то орган опеки с высокой вероятностью откажет в разрешении: ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо запрещает сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного. При этом конкретные пороги «существенности» законом не установлены — решение принимается органом опеки по совокупности обстоятельств. Мотивированный отказ органа опеки может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод: главный риск — признание сделки недействительной (оспоримой) и расторжение договора с возвратом имущества детям, если продажа совершена без разрешения опеки или вопреки его отказу. Отказ опеки обжалуется в суде, где можно представить доказательства равноценности (отчёты об оценке). Прямой риск возврата маткапитала в бюджет или уголовной ответственности за добросовестное распоряжение квартирой, где доли уже выделены и обязательство исполнено, отсутствует.

Возможна ли одновременная продажа и покупка — последовательность сделок

Закон не регламентирует жёсткой последовательности: продажа и покупка могут происходить как одновременно (например, через альтернативную сделку у нотариуса), так и последовательно. Однако практические требования органа опеки таковы:

  • При одновременной продаже и покупке (альтернативная сделка) орган опеки рассматривает оба правоустанавливающих документа одновременно: договор продажи старой квартиры и договор покупки новой. Разрешение выдаётся при условии, что в новой квартире доли детей будут выделены сразу после регистрации права. Это наиболее безопасный и распространённый вариант, так как дети не остаются без собственности ни на день.

  • При последовательной продаже (сначала продать, потом купить) орган опеки, как правило, требует гарантию того, что дети не окажутся без имущества. Это может быть либо условие о зачислении вырученных от продажи долей детей средств на номинальный счёт, либо условие о перечислении денег на счета детей до момента покупки нового жилья (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, запрещающая уменьшение имущества, даёт опеке право выставлять такие условия).

Процедурно последовательность такова: (1) получить предварительное разрешение органа опеки на отчуждение долей детей в старой квартире с одновременным приобретением долей в новой (параллельно или с гарантией), (2) заключение сделок, (3) регистрация перехода права собственности в Росреестре, (4) выделение долей детям в новой квартире — оформляется нотариальным соглашением или договором, регистрируется в Росреестре.

Вывод: закон не предписывает строгой последовательности — продажа и покупка могут быть одновременными (рекомендуемый и наиболее безопасный вариант). Орган опеки в любом случае должен убедиться, что в результате сделок имущественные интересы детей не пострадают.

Прямой ответ: Новая квартира не обязана быть такой же или большей по общей либо жилой площади — закон не содержит требования о равенстве площади. Вместе с тем допустимость продажи определяется запретом на уменьшение стоимости имущества детей (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ), что на практике оценивается через равноценность стоимости долей, а не метраж. Поскольку вы переезжаете из Ленинградской области в Санкт-Петербург, где цена квадратного метра выше, квартира меньшего метража, как правило, обеспечивает равноценность долей и не нарушает прав детей.

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Установлен ли законом критерий площади новой квартиры (общей/жилой)?

Нет. Федеральный закон № 256-ФЗ, на основании которого вы использовали материнский капитал, содержит единственное обязательство — оформить приобретённое жильё в общую долевую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Это обязательство вы полностью исполнили: доли детям выделены, соглашение зарегистрировано в Росреестре. Никаких требований к метражу жилья, приобретаемого взамен проданного, закон не предъявляет. Пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016 лишь подтверждает сам факт возникновения общей долевой собственности, но не устанавливает ограничений по площади при последующей продаже. Таким образом, ни общая, ни жилая площадь новой квартиры не являются критерием допустимости сделки.

2. Чем определяется допустимость продажи — площадью или стоимостью долей детей?

Допустимость продажи определяется запретом на уменьшение стоимости имущества детей, а не метражом. Поскольку дети являются сособственниками квартиры, их доли — это их имущество. При отчуждении этого имущества родители обязаны действовать по правилам, установленным для опекунов (п. 3 ст. 60 СК РФ). Закон прямо запрещает сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Следовательно, продажа возможна, если в новой квартире детям будут выделены доли, стоимость которых не меньше стоимости их долей в старой квартире. При переезде из Ленинградской области в Санкт-Петербург квартира меньшей площади, но более дорогая за счёт разницы в цене квадратного метра, как правило, удовлетворяет этому критерию.

3. Требуется ли согласие органа опеки и каковы последствия его отсутствия?

Да, предварительное разрешение органа опеки и попечительства обязательно (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Без него вы не вправе продать квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних. Срок рассмотрения заявления — 15 дней с даты подачи, по истечении которых орган опеки выдаёт письменное разрешение либо мотивированный отказ (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Если совершить сделку без разрешения или вопреки отказу, орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества детям (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Такая сделка является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Кроме того, для продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) и согласие всех сособственников на распоряжение общим имуществом (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

4. Каковы риски, если новая квартира окажется меньше или дешевле?

Если новая квартира будет существенно дешевле прежней, орган опеки с высокой вероятностью откажет в выдаче разрешения, поскольку это прямо нарушает запрет на уменьшение стоимости имущества подопечного (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Мотивированный отказ вы вправе обжаловать в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), представив доказательства равноценности (например, отчёты независимого оценщика). Если же продажа состоится без разрешения опеки или в обход отказа, наступают последствия, предусмотренные ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ: договор расторгается судом, квартира возвращается в собственность детей, а убытки взыскиваются с продавцов (родителей). Сама по себе меньшая площадь новой квартиры риском не является, если её рыночная стоимость обеспечивает равноценность долей.

Пошаговые действия

  1. Подберите новую квартиру в Санкт-Петербурге и получите документы, подтверждающие её рыночную стоимость (предварительный договор купли-продажи, отчёт об оценке, если потребуется).
  2. Подготовьте документы на продаваемую квартиру: выписку из ЕГРН, копии правоустанавливающих документов, копии паспортов родителей и свидетельств о рождении детей, соглашение о выделении долей.
  3. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей (в Ленинградской области) с заявлением о выдаче предварительного разрешения на отчуждение долей несовершеннолетних. К заявлению приложите документы на обе квартиры, подтверждающие, что стоимость долей детей в новом жилье не уменьшится. Срок рассмотрения — 15 дней (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
  4. При получении разрешения оформите сделку. Рекомендуется проводить одновременную продажу и покупку (альтернативная сделка) у нотариуса, чтобы дети не оставались без собственности. Нотариус также удостоверит согласие супруга на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ).
  5. После регистрации права собственности на новую квартиру незамедлительно выделите в ней доли детям в размере, равноценном по стоимости их прежним долям. Копии документов о выделении долей рекомендуется представить в орган опеки для подтверждения исполнения условий разрешения.
  6. В случае отказа органа опеки получите мотивированный письменный отказ и обжалуйте его в суд общей юрисдикции по месту нахождения органа опеки (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). В суде вам потребуется доказать, что стоимость долей детей в новой квартире не меньше, чем в продаваемой (например, отчётом об оценке).