Можно ли выкупить долю сестры в квартире, а затем продать её обратно или подарить?

Законность и форма сделки купли-продажи доли сестры клиенту (первый этап)

Сделка, при которой сестра продаёт свою ½ доли клиенту — другому участнику долевой собственности, — не является продажей постороннему лицу. Следовательно, преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ не применяется, извещать других участников не требуется, т.к. кроме клиента иных сособственников нет.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Эта норма применяется лишь при продаже доли постороннему лицу. В нашем случае покупателем выступает сам участник долевой собственности — иных сособственников нет, значит процедура извещения и месячный срок ожидания не требуются.

Однако форма сделки — нотариальное удостоверение — обязательна в силу ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Исключения (одновременная продажа всех долей всеми участниками по одной сделке) здесь не подходит: сестра продаёт ТОЛЬКО свою долю, не всю квартиру, клиент свою долю не продаёт. Следовательно, договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Переход права собственности по такому договору, в свою очередь, подлежит государственной регистрации в ЕГРН:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— ст. 551 ГК РФ, п. 1

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Таким образом, для сделки № 1 (сестра → клиент) алгоритм: нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли → подача документов в Росреестр (через нотариуса или МФЦ) → регистрация перехода права. После регистрации клиент становится единственным собственником квартиры.

Вывод: Первый этап (выкуп доли сестры) полностью законен. Преимущественное право покупки не применяется. Нотариальное удостоверение договора обязательно. Государственная регистрация перехода права в ЕГРН обязательна.

Законность обратной продажи доли сестре (второй этап, вариант А)

После того как клиент стал единственным собственником, он вправе по своему усмотрению совершать с принадлежащим ему имуществом любые не противоречащие закону действия, включая отчуждение доли (ст. 209 ГК РФ):

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— ст. 209 ГК РФ, п. 1

Обратная продажа сестре доли — продажа доли из единоличной собственности. ГК РФ не содержит запрета на такую цепочку сделок, равно как и на «обратный выкуп».

Однако и эта сделка подпадает под обязательное нотариальное удостоверение по ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, поскольку отчуждается доля в праве на недвижимое имущество (клиент выделяет и продаёт долю из квартиры). Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ здесь снова не срабатывает — у клиента как единственного собственника нет других сособственников, чьё право могло бы нарушаться.

Вывод: Обратная продажа доли сестре законна. Договор подлежит нотариальному удостоверению, переход права — государственной регистрации в Росреестре.

Законность дарения доли сестре (второй этап, вариант Б)

Дарение также является законным способом распоряжения имуществом. Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Поскольку сестра — близкий родственник (полнородные братья и сёстры), это прямо подтверждено ст. 14 СК РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— ст. 14 СК РФ

С 13 декабря 2024 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Переход права по договору дарения также регистрируется в ЕГРН.

Вывод: Дарение доли сестре — полностью законный и наиболее простой с налоговой точки зрения способ «вернуть» долю (см. налоговый блок ниже). Нотариальное удостоверение договора дарения обязательно. Никакого встречного предоставления быть не должно — иначе договор будет переквалифицирован в куплю-продажу (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Налоговые последствия для сестры (при продаже доли клиенту — первый этап)

При продаже доли сестрой у неё возникает доход. НДФЛ не уплачивается, если доля находилась в её собственности не менее минимального предельного срока владения. Общее правило — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ); исключение — 3 года при определённых условиях (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если доля получена сестрой в порядке наследования, приватизации, по договору пожизненного содержания или в дар от близкого родственника — минимальный срок владения составляет 3 года. В иных случаях (купля-продажа у третьего лица) — 5 лет.

Если доля находилась в собственности менее минимального срока, сестра вправе уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтверждённых расходов на её приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо на имущественный вычет в размере до 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), пропорционально доле. То есть для ½ доли вычет составит 500 000 руб.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: Налоговая обязанность сестры зависит от срока и способа приобретения ею доли. При владении ≥ 3/5 лет — НДФЛ не платится. При меньшем сроке — налог с дохода за вычетом расходов либо фиксированного вычета.

Налоговые последствия для клиента (при обратной продаже сестре)

Если клиент, став единственным собственником, через какое-то время продаёт сестре долю обратно, применяются те же нормы:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Клиент должен владеть объектом (долей) не менее минимального предельного срока (3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения) для освобождения от НДФЛ. При продаже доли ранее — налог с дохода.

Однако клиент вправе уменьшить доход на сумму фактически произведённых расходов на приобретение этой доли у сестры по чеку/расписке/договору (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если сестра продала ему долю, например, за 2 млн руб., а он продаёт её обратно за ту же цену — облагаемый доход отсутствует (цена продажи = расходы на приобретение).

Вывод: При планировании обратной продажи клиенту выгодно, чтобы цена обратной продажи не превышала цену первоначальной покупки — тогда НДФЛ не возникает даже при владении менее минимального срока. При продаже дороже — налог с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение.

Если клиент подарит долю сестре, а не продаст — для дарителя (клиента) НДФЛ не возникает: даритель не получает дохода. Для одаряемой (сестры) доход в виде недвижимости, полученный в дар от близкого родственника, освобождается от НДФЛ:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Это означает: если сестра и клиент — полнородные брат и сестра, дарение доли полностью освобождено от НДФЛ для обеих сторон.

Вывод: Дарение — самый выгодный с налоговой точки зрения способ «возврата» доли: даритель не платит налог (нет дохода), одаряемая освобождена от НДФЛ как близкий родственник.

Риски оспаривания сделок и дополнительные требования

Риск признания сделок мнимыми/притворными (ст. 170 ГК РФ):

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Цепочка сделок «сестра продаёт клиенту → клиент продаёт обратно сестре» формально может напоминать мнимую конструкцию. Однако если сделки реально исполняются — передаются деньги, проводится государственная регистрация перехода права — они создают правовые последствия и не являются мнимыми. Притворность может быть усмотрена, если под прикрытием нескольких сделок скрывается одна (например, прикрытие дарения куплей-продажей для обхода налогов). Рекомендация: избегать занижения цены, фиксировать реальную передачу денег (расписки, безналичный перевод), выдерживать временной разрыв между сделками.

Согласие супруга (ст. 35 СК РФ):

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Если сестра состоит в браке и доля является совместно нажитым имуществом, для продажи доли требуется нотариально удостоверенное согласие супруга сестры, поскольку сделка подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению. Без такого согласия сделка может быть оспорена супругом в течение года.

Если доля получена сестрой до брака, в дар или по наследству — согласие супруга не требуется (это личное имущество).

Госпошлины и расходы:

• Нотариальный тариф за удостоверение сделки — определяется Нотариальной палатой региона + 0,5% от суммы сделки (но не более 20 000 руб. по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате), для близких родственников могут быть пониженные тарифы.
• Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре — 2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

Вывод: Риски мнимости/притворства минимизируются реальным исполнением сделок, рыночной ценой и разумным временным интервалом. Согласие супруга сестры на продажу обязательно, если доля — совместная собственность. Если нет — не требуется. Дарение между сёстрами полностью освобождено от налога и является наиболее прозрачным вариантом возврата доли.