Можно ли купить дом у тёти за материнский капитал, если ребёнку 2 года?

Можно ли купить дом за материнский капитал у тёти (родственницы по боковой линии)

Прямого запрета на приобретение жилья за счёт средств материнского капитала у родственника — тёти — в действующем законодательстве не содержится. Действующие Правила направления средств МСК (Постановление Правительства РФ № 862) содержания ограничительного пункта (ранее существовал п. 15.1, запрещавший сделки с близкими родственниками; в действующей редакции он отсутствует) не имеют, а общий перечень направлений использования прямо допускает покупку у физического лица.

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Тётя не относится к «близким родственникам» в смысле ст. 14 СК РФ: это перечень исчерпывающий (родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры). Тётя — сестра одного из родителей — в этот перечень не входит, поэтому формально для СФР сделка с ней не является сделкой с близким родственником и не служит основанием для отказа.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Покупка жилого дома у физического лица (тёти) за счёт МСК прямо допускается п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — средства перечисляются физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Единственный реальный риск, связанный с родством, — признание сделки мнимой (ст. 170 ГК РФ), если она совершена «лишь для вида» (например, при фактическом сохранении владения продавцом, фиктивной передаче денег, отсутствии намерения реально переехать и проживать). Если же сделка реальная — деньги действительно перечислены СФР продавцу, право собственности зарегистрировано, семья фактически въехала и проживает в доме — оснований для признания её недействительной по мотиву мнимости нет.

Вывод: Купить жилой дом за материнский капитал у тёти закон допускает, поскольку тётя не является «близким родственником» по ст. 14 СК РФ, а запрета на сделки с ней в ФЗ № 256-ФЗ и Правилах № 862 нет. Главное — чтобы сделка имела реальный характер (фактическое вселение, реальная передача средств), иначе существует риск признания её мнимой по ст. 170 ГК РФ.

Возможно ли распорядиться средствами сейчас, если сыну 2 года (трёхлетний срок)

Это главный практический барьер. Право на дополнительные меры поддержки по общему правилу реализуется не ранее чем по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка, и прямая покупка жилья (без кредита/займа) — не исключение.

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения (усыновления) предыдущего ребенка (детей), и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей, в связи с рождением (усыновлением) которых возникло указанное право, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 статьи 7 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 01.03.2020 № 35-ФЗ) Статья 4. Учет лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, и размещение информации об установлении им дополнительных мер государственной поддержки 1. В государственной информационной системе "Единая централизованная цифровая платформа в социальной сфере" обеспечивается ведение учета сведений о лицах, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, а также размещение информации о реализации ими такого права. 2.
— ч. 7 ст. 3 ФЗ № 256-ФЗ

Из общего правила есть исключения, перечисленные в ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ: заявление может быть подано и до истечения трёх лет при направлении средств на уплату первоначального взноса и (или) погашение кредита/займа на приобретение жилья, на оплату дошкольного образования, на получение ежемесячной выплаты и др. Прямое приобретение жилья за наличный расчёт (без кредитного договора) в этот перечень исключений НЕ входит.

6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 28.11.2015 № 348-ФЗ, от 28.12.2017 № 432-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 05.12.2022 № 475-ФЗ, от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 7.
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает ветвление:

• Если вы хотите купить дом у тёти напрямую за полную стоимость из средств МСК без кредита — сейчас (пока сыну 2 года) СФР откажет в приёме/удовлетворении заявления, поскольку не истёк трёхлетний срок. Распорядиться средствами на прямую покупку станет возможно по достижении ребёнком трёх лет.
• Если же покупка оформляется через ипотечный кредит или целевой заём (например, у банка или кредитного кооператива, соответствующего требованиям ч. 7 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), то срок ожидания не препятствует: заявление можно подать в любое время, а средства МСК направляются на погашение кредита/первоначального взноса.

Вывод: Пока сыну 2 года, направить материнский капитал на прямое приобретение дома у тёти без кредита нельзя — необходимо дождаться трёхлетия ребёнка (ч. 7 ст. 3 во взаимосвязи с ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ). Единственный путь использовать МСК сейчас — оформить покупку через ипотечный кредит или целевой заём (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ), а также учтите, что часть 6 ст. 10 прямо допускает направление средств на погашение кредита независимо от срока с рождения ребёнка.

Условия направления средств: пригодность дома для проживания и обязательство выделить доли

Когда трёхлетний срок наступит (или если покупка идёт через кредит), СФР проверит соответствие дома обязательным требованиям. Центральное условие — дом должен быть жилым и пригодным для постоянного проживания, иначе в распоряжении будет отказано.

1. наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2019 № 37-ФЗ ) 8 1 ) отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 495-ФЗ) 9) несоответствия лица, подавшего заявление о распоряжении, требованиям, предусмотренным статьей 11 2 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 475-ФЗ) 10) перевода пенсионных накоплений на формирование пенсионных резервов в качестве единовременного взноса по договору долгосрочных сбережений в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.07.2023 № 299-ФЗ) 11) остатка средств материнского (семейного) капитала, превышающего 10 000 рублей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 3.
   — пп. 8, 8¹ ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Пп. 8 и 8¹ ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ прямо называют отказными основаниями: признание жилого помещения непригодным для проживания (аварийность) и отсутствие заключения о пригодности жилого дома для проживания. Дом в деревне должен иметь статус именно жилого дома, а не садового/дачного строения, и быть пригодным для постоянного проживания.

сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 04.02.2025 № 101) (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.11.2010 № 937) (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2024 № 441) 10 5 . В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемого гражданами с привлечением строительной организации, по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу лицо, получившее сертификат, представляет: а) договор строительного подряда; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости и принадлежащем лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге) праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды либо безвозмездного пользования в отношении земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, блокированной жилой застройки и на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства;
— п. 8 «в» Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Соответственно, для приобретения жилого дома потребуется представить в заявлении сведения из заключения о соответствии дома требованиям и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до подачи заявления (п. 8 «в» Правил № 862).

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ возлагает на лицо, получившее сертификат, и (если он участник сделки) на его супруга/супругу обязанность оформить приобретаемое жильё в общую собственность лица, супруга(и) и детей с определением размера долей по соглашению. Это письменное обязательство подаётся в СФР до перечисления средств. Его неисполнение после покупки влечёт обязанность вернуть средства либо судебный иск о выделении долей детям.

Вывод: Перед покупкой за материнский капитал убедитесь, что (1) дом юридически является жилым (зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом), (2) не признан непригодным для проживания/аварийным, (3) получено заключение о пригодности (не старше 1 года), и (4) вы готовы дать письменное обязательство выделить доли сыну (и супругу) с последующим оформлением их по соглашению. Без этого СФР вправе отказать по пп. 8, 8¹ ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ.

Процедура и оформление сделки с тётей

Проверена процессуальная сторона: форма договора продажи недвижимости и порядок регистрации перехода права.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Договор купли-продажи дома заключается в письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ), а переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Поскольку оплата идёт средствами МСК, порядок следующий:

1. Заключаете с тётей письменный договор купли-продажи жилого дома (предмет, цена, порядок расчёта — в том числе указание на оплату средствами МСК).
2. Регистрируете переход права собственности на вас в Росреестре.
3. Подаёте в Социальный фонд России (СФР) заявление о распоряжении средствами МСК с полным пакетом документов (личный документ, реквизиты договора из сданного договора, сведения о зарегистрированном праве, заключение о пригодности, письменное обязательство о выделении долей).
4. СФР в течение 5 рабочих дней рассматривает заявление и при положительном решении перечисляет средства безналичным переводом на банковский счёт тёти — продавца (п. 16 Правил № 862), после чего вы даёте обязательство о выделении долей детям и супругу (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

Вывод: Юридически препятствий для сделки с тётей нет: договор заключается письменно и подлежит госрегистрации, средства МСК перечисляются СФР безналичным путём на счёт продавца после подачи заявления и положительного решения. Однако из-за возраста ребёнка (2 года) без кредита/займа распорядиться средствами сейчас нельзя — в противном случае оформление возможно только через ипотечный кредит либо после трёхлетия сына. Государственной пошлиной и налогом, увязанными с родством сторон, закон этого не усложняет — ключевые требования: пригодность дома и обязательство выделить доли.

Что делать при отказе СФР и альтернативные варианты

Отказ СФР мог бы последовать по двум практическим причинам: (1) не истёк трёхлетний срок с рождения ребёнка (при прямой покупке) либо (2) дом не соответствует требованиям пригодности/заключения. Порядок защиты заявителя установлен прямо.

Право на обжалование решения об отказе предусмотрено ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ: решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в вышестоящий орган СФР или в установленном порядке в суд. Если отказ основан на недостижении трёхлетнего возраста ребёнка при прямой покупке, обжалование бессмысленно — это законное ограничение; обоснованно лишь дождаться трёхлетия либо перейти на кредитную схему. Если же отказ связан с пригодностью дома (пп. 8, 8¹ ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ), но дом фактически пригоден, — можно обжаловать, представив надлежащее заключение о пригодности.

Альтернативы на текущий момент (пока сыну не исполнилось 3 года):

1. Оформить покупку через ипотечный кредит или целевой заём — средства МСК сразу после сделки направляются на погашение первоначального взноса и/или основного долга и процентов (ч. 6.1 ст. 7, ч. 6, 7 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Это единственный способ использовать МСК на покупку у тёти немедленно, не дожидаясь трёхлетия.
2. Дождаться исполнения 3 лет сыну — после этого подать заявление на прямое приобретение дома без кредита: СФР перечислит средства на счёт тёти при соблюдении условий о пригодности дома и обязательстве выделить доли.
3. В любой из схем сохраняется требование, что дом должен быть жилым и пригодным для проживания, а жильё оформляется в общую собственность с определением долей (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

Вывод: Если СФР откажет из-за недостижения 3-летнего возраста — это законное основание, целесообразно дождаться трёхлетия ребёнка либо перейти на ипотечную/заёмную схему (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ). Если отказ связан с пригодностью дома при фактической пригодности — решайте через обжалование в вышестоящий орган СФР или суд (ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

Порядок и документы: подача заявления, перечисление средств продавцу

Процедурная цепочка — от договора до перечисления средств тёте — закреплена в ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ и Правилах № 862.

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 28.12.2022 № 569-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 1 1 . Документы (копии документов, сведения), необходимые для вынесения решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении, запрашиваются территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в органах, предоставляющих государственные услуги, органах, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, если указанные документы (копии документов, сведения) находятся в распоряжении таких органов либо организаций. Запрос указанных документов (копий документов, сведений) осуществляется в рамках межведомственного информационного взаимодействия с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
— п. 8 «а», «в» ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ (5 рабочих дней)

Территориальный орган СФР рассматривает заявление о распоряжении в срок, не превышающий 5 рабочих дней с даты приёма заявления со всеми документами, и выносит решение об удовлетворении либо отказе. Заявление подаётся в СФР (непосредственно либо через МФЦ — ч. 1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ).

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения
— п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Средства МСК перечисляются СФР безналичным путём на банковский счёт физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, то есть на счёт тёти-продавца, указанный в договоре. Заявитель при направлении средств на оплату приобретаемого жилого помещения указывает в заявлении сведения из зарегистрированного договора купли-продажи и сведения о зарегистрированном праве на жилое помещение (п. 8 «а», «б» Правил № 862).

Вывод: Юридически процедура такова: письменный договор купли-продажи (ст. 550 ГК РФ) → госрегистрация перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ) → заявление о распоряжении в СФР с обязательным пакетом (договор, сведения о праве, заключение о пригодности, обязательство о выделении долей) → рассмотрение в течение 5 рабочих дней (ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ) → безналичное перечисление средств на счёт тёти (п. 16 Правил № 862). Органом, принимающим решение и перечисляющим средства, во всех случаях является Социальный фонд России (СФР), а не суд; судебная защита возможна лишь при обжаловании отказа (ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

Обязательство выделить доли детям и супругу: содержание и последствия неисполнения

Обязанность оформить жильё в общую собственность всех членов семьи — императивное условие направления средств МСК.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Лицо, получившее сертификат, и его супруг(а) обязаны оформить приобретённое жильё в общую собственность себя, супруга(и) и всех детей с определением размера долей по соглашению. Это письменное обязательство подаётся в СФР до перечисления средств. Тётя как продавец в состав обязанных собственников не входит — доли выделяются только заявителю, его супругу и детям (включая сына, в связи с рождением которого получен капитал).

Последствия неисполнения: если после перечисления средств обязательство о выделении долей детям не исполняется, это является нарушением ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. В этом случае прокурор или орган опеки вправе в судебном порядке требовать понуждения к выделению долей детям, а при недобросовестности (обналичивание МСК, фиктивная сделка) — возврата средств в бюджет. На практике СФР и органы прокуратуры контролируют исполнение обязательства, оформленного при подаче заявления.

Вывод: Условием использования МСК на покупку дома у тёти является письменное обязательство (до перечисления средств) и последующее фактическое оформление приобретённого дома в общую долевую собственность заявителя, супруга(и) и всех детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Неисполнение обязательства влечёт судебное понуждение к выделению долей детям, а при фиктивности сделки — риск возврата средств государству.