Вписывают ли созаемщика в право собственности при покупке квартиры в ипотеку?

Влияет ли статус созаёмщика на право собственности и вписывают ли брата в ЕГРН при регистрации ипотеки

Право собственности на квартиру при её покупке в ипотеку возникает не из кредитного договора, а из договора купли-продажи. Созаёмщик — это лишь солидарный должник по кредитному обязательству перед банком; сам по себе такой статус никакого вещного права на жильё не создаёт. Собственниками становятся лица, указанные в договоре купли-продажи в качестве покупателей.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Это означает, что решающее значение для ответа имеет формулировка именно договора купли-продажи, а не кредитного договора. Если в ДКП оба брата указаны как покупатели — квартира поступает в общую собственность обоих, а созаёмщик одновременно является и сособственником. Если же покупателем указан только один (например, титульный заёмщик), созаёмщик собственником не становится.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1–3 ст. 244 ГК РФ

Так как квартира покупается двумя лицами (при указании обоих в ДКП) и режим совместной собственности между братьями законом не установлен (это не супруги), возникает общая долевая собственность. При отсутствии соглашения об ином доли таких сособственников признаются равными.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Для обоих братьев-покупателей установленный законом режим — долевая собственность с равными долями по ½, если ДКП не определяет иного размера.

Момент возникновения права собственности и его фиксации в реестре урегулирован ст. 8.1 ГК РФ: право на недвижимость возникает с момента внесения записи в ЕГРН.

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ) При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
— п. 2 ст. 20 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Норма п. 2 ст. 20 ФЗ-102 прямо устанавливает, что регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. То есть при регистрации ипотечного обременения Росреестр в том же акте регистрирует и право собственности покупателей. Соответственно, в ЕГРН брат-созаёмщик будет вписан как сособственник только в том случае, если он указан покупателем в договоре купли-продажи; регистрация ипотеки сама по себе никого собственником не делает.

Вывод по вопросу 1. Статус «созаёмщик по кредиту» сам по себе права собственности не порождает. Собственником брат становится, только если он указан покупателем в договоре купли-продажи; в этом случае при одновременной регистрации перехода права и ипотеки он вносится в ЕГРН как сособственник (доля — по ДКП, а при отсутствии определения — ½ по ст. 245 ГК). Если в ДКП покупателем указан лишь один брат — второй, будучи только созаёмщиком, в реестре собственником не появляется.

Может ли брат прописаться в ипотечной квартире, если он не собственник

Ответ зависит от того, стал ли брат сособственником (вписан ли он покупателем в ДКП) или остался только созаёмщиком по кредиту.

Ветка 1 — брат является сособственником (указан покупателем в ДКП). Тогда он как собственник вправе владеть и пользоваться жилым помещением, а регистрация для него — реализация права собственности.

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Для регистрации по месту жительства собственник предъявляет документ — основание для вселения, каковым для собственника является зарегистрированное право (свидетельство/выписка ЕГРН). Сам факт наличия ипотеки прав собственника на проживание и регистрацию не ограничивает.

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. 2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. (В редакции Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 29 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Данная норма ипотечного закона прямо устанавливает: залогодатель (собственник) сохраняет право пользования заложенной квартирой, а любые условия, ограничивающие это право, ничтожны. Согласия банка-залогодержателя на регистрацию по месту жительства закон не требует — регистрация является учётным действием, а не распоряжением заложенным имуществом.

Ветка 2 — брат собственником не является (в ДКП покупателем указан лишь другой, а брат — только созаёмщик). Тогда он не вправе вселяться и регистрироваться по своему усмотрению: его право пользования должно быть основано на воле собственника — либо как члена семьи, либо по договору.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Собственник вправе предоставить жильё в пользование гражданину на основании договора найма, безвозмездного пользования либо ином законном основании. Для регистрации не собственника, в соответствии со ст. 6 Закона РФ № 5242-1, требуется документ, являющийся основанием для вселения (договор найма, соглашение с собственником, решение суда и т.п.).

документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия. Гражданин Российской Федерации вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

Следовательно, в этой ветке брат может прописаться, только если собственник (второй брат) предоставит ему такое основание — например, вселит его как члена семьи или заключит соглашение/договор о пользовании. Без этого регистрация будет произведена неправомерно.

Вывод по вопросу 2. Если брат — сособственник, он регистрируется по месту жительства на основании права собственности, без согласия банка-залогодержателя (которое по закону не требуется — ст. 29 ФЗ-102). Если брат — только созаёмщик и не является собственником, он вправе прописаться лишь при предоставлении собственником основания для вселения (как член семьи либо по договору — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ) и предъявлении соответствующего документа согласно ст. 6 Закона РФ № 5242-1.