Можно ли часть денег от продажи квартиры с детскими долями оставить на ремонт при покупке новой в ипотеку, если опека требует продажу и покупку в один день?

Обязательность предварительного разрешения органа опеки на отчуждение долей детей

Продажа квартиры, в которой несовершеннолетним детям принадлежат доли, является отчуждением имущества подопечных (детей). Без предварительного разрешения органа опеки такая сделка запрещена законом — это прямо следует из норм ГК и ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Для вашей ситуации п. 2 ст. 37 ГК РФ означает: продать квартиру, где детям принадлежат доли, вы вправе только с предварительного (полученного ДО сделки) разрешения органа опеки. Само разрешение вы уже получили, что соответствует закону. Опора на норму подтверждается и ФЗ «Об опеке и попечительстве», который конкретизирует тот же запрет.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 4 ст. 292 ГК РФ подчёркивают главное: разрешение опеки требуется ровно постольку, поскольку отчуждается именно имущество несовершеннолетних (их доли) и затрагиваются их права. Доли самих родителей к «имуществу подопечного» не относятся, и в силу п. 3 ст. 60 СК РФ на управление имуществом ребёнка родителями распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного — то есть ровно та же граница.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: предварительное разрешение опеки на продажу обязательно, оно вами получено. Законное действие разрешения опеки распространяется на контроль за отчуждением именно долей несовершеннолетних — не более того.

Обязательность направления ВСЕЙ суммы от продажи на новую квартиру

Ключевой вопрос — обязана ли опека требовать полного зачисления всей выручки от продажи (включая долю родителей) на покупку новой квартиры, или обязательна лишь равноценность долей детей.

Юридически контроль опеки ограничен имуществом несовершеннолетних. П. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ защищают именно имущество подопечного — доли ребёнка. Требование зачислять на новую квартиру всю цену квартиры, включая часть, приходящуюся на доли самих родителей, не имеет прямого основания ни в этих нормах, ни в п. 4 ст. 292 ГК РФ. Родители вправе свободно распоряжаться собственной долей выручки (например, оставить её на ремонт), поскольку эта часть не является «имуществом подопечного».

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Обязательным по закону условием выдачи разрешения является лишь обеспечение равноценности долей детей в приобретаемом жилье (новая доля каждого ребёнка не должна быть меньше по стоимости и площади, чем отчуждаемая), а также, если в новой сделке снова участвует материнский капитал, — оформление нового жилья в общую собственность родителей и детей. Это прямо закреплено в ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Значит: если в разрешении опеки прямо прописано дополнительное условие «все денежные средства от продажи направить на покупку новой квартиры» — оно является обязательным для вас как условие самого разрешения, и его следует исполнять (см. блок 3 о рисках). Но само по себе закон такого безусловного требования не устанавливает: юридически достаточен перенос стоимости/долей детей в новый объект. В части, приходящейся на доли родителей, опека не вправе принудительно распоряжаться средствами.

Вывод: закон обязывает лишь обеспечить равноценность долей детей в новом жилье и (при новом использовании маткапитала) оформить общую собственность. Требование опеки о направлении полной выручки на покупку — это условие её разрешения, а не прямая норма закона; оно обязательно, если прямо зафиксировано в разрешении, но может быть оспорено (блок 4).

Риски отступления от условий разрешения опеки (если условие зафиксировано в документе)

Если в письменном разрешении опеки прямо установлено условие о направлении всей суммы на покупку новой квартиры, а вы оставите часть средств (на ремонт), возникнет отступление от условий выданного разрешения. Это влечёт два юридических последствия.

Во-первых, закон обязывает орган опеки при выявлении сделки, совершённой с нарушением требований об отчуждении имущества подопечного/условий разрешения, обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Во-вторых, сделка, совершённая с нарушением требований о согласовании, является оспоримой по ст. 173.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— ст. 173.1 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: если вы, получив разрешение с условием «вся сумма — в новую квартиру», оставите часть денег на ремонт, опека может предъявить иск о расторжении сделки и возврате квартиры (либо о признании сделки недействительной через ст. 173.1 ГК РФ). Такая сделка будет признана недействительной, только если другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия/отступлении от условий — покупатель обычно знает о разрешении опеки. Риск реален и высок.

Вывод: при буквально зафиксированном в разрешении условии «все средства — на новую квартиру» оставлять часть на ремонт небезопасно: это даёт опеке основание оспорить сделку. Единственный безопасный путь — либо исполнить условие полностью, либо изменить/оспорить само разрешение (блок 4).

Как добиться изменения условий / оспорить требование опеки

Поскольку требование о направлении всей суммы на новую квартиру в законодательстве прямо не закреплено и выходит за рамки закреплённого нормами контроля опеки за долями несовершеннолетних, вы вправе его оспорить. Закон прямо предусматривает судебный порядок оспаривания как отказа опеки, так и условий выданного ею разрешения:

предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ позволяет опекуну/родителям, иным заинтересованным лицам оспорить в судебном порядке как отказ в выдаче разрешения, так и само предварительное разрешение (включая его условия). На практике суду нужно показать, что интересы детей не ухудшаются: доля каждого ребёнка в новой квартире не меньше по стоимости и площади, чем отчуждаемая, при сохранении тех же прав. Если условие о зачислении всей суммы чрезмерно и интересы детей обеспечены равноценными долями — есть правовая позиция для его пересмотра.

Отметим важную особенность об оспаривании сделки: ст. 173.1 ГК РФ (блок 3) п. 3 прямо защищает добросовестное поведение — лицо, давшее согласие, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором знало в момент выражения согласия. Однако это не снимает риска иска самой опеки.

Вывод: требование опеки о полном зачислении выручки на ремонт не является безусловной нормой закона — оно обязательно только если зафиксировано в разрешении, и может быть оспорено в суде по ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ с доказыванием равноценности долей детей в новом жилье. До изменения/отмены разрешения исполнять его условие обязательно.

Срок оспаривания условий разрешения опеки

Ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (процитирована в блоке 4) не устанавливает специального срока на оспаривание разрешения/отказа опеки. Следовательно, применяется общий срок исковой давности.

Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
— п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для вашей ситуации: срок для оспаривания в суде условий разрешения опеки (требования о полном зачислении выручки) составляет три года с момента, когда вы узнали о таком условии (получили разрешение), если специальный срок не установлен. Поскольку рассматривается отказ опеки/требование органа власти в сфере защиты прав несовершеннолетних, иск об оспаривании подаётся в районный суд по месту нахождения органа опеки в порядке гражданского/административного судопроизводства — в зависимости от того, оспаривается ли акт-разрешение как акт, затрагивающий имущественные права, или отказ/условие действия органа.

Вывод: специального срока нет — действует общий трёхлетний срок исковой давности (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ); оспаривание ведётся в районный суд. До пересмотра разрешения его условие о направлении всех средств обязательно к исполнению.