Отказ от доли в квартире в пользу мамы: как оформить, если вы в другом городе, и какие документы нужны

Юридическая природа «отказа от доли в пользу мамы» и обязательность нотариуса

То, что в быту называют «отказом от доли в пользу мамы», по закону — безвозмездное отчуждение доли в праве собственности на квартиру, то есть договор дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Передача доли сыном матери без какой-либо платы полностью подпадает под определение дарения: даритель (сын) безвозмездно передаёт одаряемому (маме) свою долю в собственность. «Отказ в пользу другого лица» как самостоятельный, отдельный от договора дарения механизм в законе отсутствует: отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) влечёт прекращение права без адресной передачи его конкретному лицу, а потому для того, чтобы доля перешла именно маме, нужен договор дарения.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

С 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами прямо подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что без нотариуса оформить дарение доли в квартире сыном в пользу мамы невозможно — несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Дополнительно та же обязанность закреплена ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Вывод: «отказ от доли в пользу мамы» юридически оформляется договором дарения доли, который обязательно удостоверяется нотариусом. Это возможно и не требует личного возвращения сына в город нахождения квартиры (подробнее — в следующем блоке).

Где можно удостоверить сделку, если сын и квартира в разных городах, и можно ли оформить удалённо

Ключевой вопрос клиента — ехать ли сыну в город, где находится квартира. Ответ: ехать лично к нотариусу по месту нахождения квартиры не обязательно — возможны два варианта.

Вариант А — личная явка обеих сторон к одному нотариусу по месту нахождения квартиры. Это самый простой путь.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— п. 1 ст. 56 Основ законодательства о нотариате

Сделка об отчуждении недвижимости удостоверяется нотариусом того субъекта РФ, где расположена квартира. Поэтому если стороны готовы встретиться одновременно (например, мама — в городе квартиры, сын туда приехал), договор удостоверяется у одного такого нотариуса одной явкой.

Вариант Б — без поездки сына, через двух нотариусов (ст. 53.1 Основ). Именно этот механизм решает проблему «все в разных местах».

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— п. 1 ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате

Механизм «сделки двумя нотариусами» позволяет удостоверить договор, когда даритель и одаряемый находятся в разных местах, и каждому не обязательно ехать к другому: сын подписывает договор у нотариуса в своём городе фактического нахождения, мама — у нотариуса в своём. Проект создаётся в электронной форме через единую информационную систему нотариата, а каждый подписывает свой экземпляр в присутствии «своего» нотариуса.

При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— п. 3 ст. 56 Основ законодательства о нотариате

Однако есть важное ограничение: даже при удостоверении двумя нотариусами хотя бы один из них должен действовать в том субъекте РФ, где находится квартира. Это не значит, что сын должен ехать туда — это может быть «нотариус мамы», если мама находится рядом с квартирой. Если же обе стороны далеко от квартиры, кто-то из нотариусов всё равно должен быть «привязан» к региону нахождения недвижимости.

Удалённый (дистанционный) формат без личной явки. Оформление договора дарения доли недвижимости полностью онлайн, без личной явки к нотариусу, невозможно, поскольку удостоверение сделок об отчуждении недвижимости не входит в закрытый перечень нотариальных действий, которые допускается совершать удалённо без явки (такие перечни в ст. 44.3 Основ ограничены другими действиями — свидетельствование, выдача доверенностей и т.п.). В описанном механизме «двух нотариусов» личная явка каждой стороны к своему нотариусу сохраняется, но по месту своего фактического нахождения.

Вывод: сыну не нужно ехать в город нахождения квартиры. Сделку можно удостоверить двумя нотариусами (ст. 53.1 Основ): сын приходит к любому нотариусу там, где находится; мама — к нотариусу в регионе квартиры (или наоборот). Полностью дистанционно, без очной явки к нотариусу, дарение доли оформить нельзя.

Документы, согласие супруга дарителя и нотариальный тариф

Перечень документов. Для удостоверения договора дарения доли квартиры нотариусу необходимы: паспорта обеих сторон; правоустанавливающий документ на долю сына (договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т.п.); выписка из ЕГРН на квартиру; документ-основание, подтверждающий принадлежность доли (если квартира в долевой собственности — данные о размере доли); кадастровые сведения об объекте. Конкретный перечень нотариус уточняет при подготовке, многие сведения он получает самостоятельно по межведомственным каналам.

Согласие супруга дарителя (если долю сын приобрёл в браке).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если доля в квартире была приобретена сыном в период брака за общие средства супругов, эта доля является общим совместным имуществом сына и его супруги. В этом случае для сделки дарения (сделка с обязательной нотариальной формой по имуществу, права на которое регистрируются) требуется нотариально удостоверенное согласие супруги сына. Без такого согласия супруга вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о её совершении.

Если доля получена сыном до брака, или в браке, но по безвозмездной сделке (в дар, по наследству, в порядке приватизации), она является его личным имуществом и согласие супруги не требуется.

Нотариальный тариф. Поскольку одаряемая — мать (родитель) дарителя, применяется льготная ставка для близких родственников.

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
— пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате

Для отчуждения недвижимости в пользу матери (родителя) тариф составляет: при стоимости доли до 10 млн руб. включительно — 3 000 руб. плюс 0,2% от оценки (суммы сделки); свыше 10 млн руб. — 23 000 руб. плюс 0,1% суммы, превышающей 10 млн руб., но не более 50 000 руб. К федеральному тарифу добавляется региональный тариф и плата за правовую и техническую работу (как правило, несколько тысяч рублей), а при удостоверении двумя нотариусами — услуги двух нотариусов.

Вывод: основной пакет — паспорта сторон, правоустанавливающие документы на долю и выписка из ЕГРН. Если доля куплена сыном в браке — обязательно нотариальное согласие его супруги (иначе сделка оспорима). Тариф за удостоверение дарения в пользу матери — 3 000 руб. + 0,2% стоимости доли (до 10 млн руб.).

Государственная регистрация, преимущественное право других участников долевой собственности и последствия

Регистрация перехода права. После нотариального удостоверения договор дарения подлежит государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН. По ст. 55 Основ и ст. 15–18 Закона № 218-ФЗ нотариус, удостоверивший сделку, сам направляет документы в Росреестр в электронной форме — то есть дополнительно «ездить куда-то регистрировать» сторонам, как правило, не требуется; это делает нотариус (заявителем по регистрации выступает проще через нотариуса).

Преимущественное право других сособственников. Важное отличие дарения от купли-продажи: поскольку дарение — безвозмездная сделка, в отличие от продажи доли оно не обусловлено преимущественным правом покупки остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ предусматривает такое право только при возмездном отчуждении). Согласие других сособственников на дарение доли сыном маме не требуется. Исключение законом о регистрации не установлено для безвозмездного отчуждения доли одному из сособственников либо иному лицу — нотариальное удостоверение всё равно обязательно.

Налоговый аспект. Дарение недвижимости между матерью и сыном (близкими родственниками) не облагается НДФЛ у одаряемого, поскольку доходы в виде имущества, полученного в дар от члена семьи или близкого родственника, освобождаются от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Риск отказа нотариуса и порядок обжалования.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства о нотариате

Если нотариус отказывает (например, из-за неполноты документов или несоответствия сделки требованиям закона — отсутствие согласия супруги, обременения и т.п.), он по просьбе заявителя обязан изложить причины отказа в письменной форме и вынести мотивированное постановление. Отказ нотариуса можно обжаловать в суд в порядке особого производства по правилам ст. 310 ГПК РФ (по месту нахождения нотариальной конторы).

Вывод: после удостоверения договора регистрацию перехода права выполняет нотариус (подача в Росреестр в электронной форме). Согласие других сособственников на дарение не требуется, НДФЛ с мамы не взимается. При отказе нотариуса он выдаёт мотивированное постановление, которое обжалуется в суд.