Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, если детям 17 и 13 лет, и что для этого нужно?

Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, и при каких условиях

Прямого запрета на продажу дома, приобретённого с использованием материнского капитала, закон не содержит. Но именно потому, что жильё куплено за счёт средств маткапитала, у детей возникли (или должны были возникнуть) доли в праве собственности, и это накладывает на продажу обязательные условия.

Основание возникновения долей — обязанность владельца сертификата:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ключевой момент для вашей ситуации: из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ следует, что дом не принадлежит вам единолично — вы обязаны были оформить его в общую долевую собственность с детьми. Значит, распоряжаться этим домом (продавать) можно только с учётом прав детей, а их доли защищены правилами о распоряжении имуществом несовершеннолетних.

Продажа возможна, но при одновременном соблюдении двух условий: (1) предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетнего ребёнка; (2) детям взамен продаваемых долей должно быть обеспечено равноценное жильё (доли в приобретаемой в городе квартире) — либо сразу по сделке, либо по нотариальному обязательству в установленный срок.

Вывод: продать дом можно, но только с разрешения органа опеки и при условии, что и 13-летнему ребёнку, и 17-летнему (если он ещё не стал полностью дееспособным) будет обеспечена равноценная доля в новом жилье.

Разрешение органа опеки: обязательность и что именно требуется

Родители при управлении имуществом ребёнка действуют по правилам о распоряжении имуществом подопечного:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Правило о предварительном разрешении органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Эта же обязанность продублирована в законе об опеке:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению)
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Применение к вашей ситуации: вы как родитель (законный представитель) не вправе отчуждать долю 13-летнего ребёнка в доме без предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. То есть «бумаги из опеки», которые у вас уже есть, — это правильный документ, но он должен быть именно тем самым разрешением на конкретную сделку (продажу дома и приобретение нового жилья с выделением доли ребёнку), выданным до её совершения. Если это разрешение выдано на предыдущую сделку (например, на покупку самого дома), оно для новой продажи непригодно — потребуется получить новое.

Орган опеки выдаёт разрешение при условии, что права ребёнка не ухудшаются: взамен доли в доме ребёнку должна быть обеспечена доля в приобретаемом жилье не меньшей стоимости/площади. Разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления.

Вывод: для продажи дома нужно именно действующее предварительное разрешение органа опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего, выданное под конкретную сделку. Имеющиеся «бумаги из опеки» достаточны, только если это такое разрешение на продажу этого дома и покупку нового жилья с долей ребёнка.

Статус 17-летнего ребёнка: нужна ли опека на его долю

Вопрос распадается на две ветки в зависимости от того, достиг ли 17-летний ребёнок полной дееспособности.

Дееспособность наступает с 18 лет, но несовершеннолетний может приобрести её досрочно:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Полная дееспособность до 18 лет возможна только в двух случаях — вступление в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ), либо эмансипация по решению органа опеки или суда (ст. 27 ГК РФ). Само по себе достижение 17 лет полной дееспособности не даёт.

Применение к вашей ситуации:

• Если 17-летнему ребёнку ещё не исполнилось 18 и он не эмансипирован/не вступил в брак — он такой же несовершеннолетний, как 13-летний: на отчуждение его доли также требуется разрешение органа опеки, а он сам участвует в сделке с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
• Если ему уже исполнилось 18 лет либо он эмансипирован/вступил в брак — он полностью дееспособен, распоряжается своей долей самостоятельно, разрешение опеки на его долю не требуется; согласие опеки нужно только на долю младшего (13-летнего) ребёнка.

Вывод: тот факт, что одному ребёнку 17 лет, сам по себе не снимает необходимости разрешения опеки на его долю, пока ему не исполнится 18 лет (либо пока он не станет полностью дееспособным через брак или эмансипацию). После этого его доля продаётся без опеки.

Что требуется для сделки, кроме разрешения опеки: форма и регистрация

Порядок оформления продажи зависит от состава собственников.

Если дом оформлен в долевую собственность (что и предполагает ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) и продаётся весь дом целиком всеми сособственниками по одной сделке, то применяется исключение из требования о нотариальном удостоверении: сделка по отчуждению долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке нотариального удостоверения не требует (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если же продаётся отдельная доля (например, только доля ребёнка третьему лицу), нотариальная форма обязательна.

Независимо от формы, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) — регистрация прав осуществляется через Росреестр на основании договора купли-продажи, разрешения органа опеки (на долю несовершеннолетнего) и заявлений сторон.

Для получения разрешения опеки обычно требуются: договор (проект) купли-продажи дома и договор о приобретении нового жилья в городе, выписки из ЕГРН, документы, подтверждающие, что доля ребёнка в новом жилье будет не меньше (по площади и стоимости), чем в продаваемом доме.

Вывод: продавая дом целиком всеми собственниками по одной сделке, вы можете оформить её в простой письменной форме (с последующей регистрацией перехода права в Росреестре); нотариус обязателен только при продаже отдельной доли. К сделке прикладывается разрешение органа опеки на доли несовершеннолетних.

Риски продажи без разрешения опеки или без выделения долей

Если продать дом (с долей несовершеннолетнего) без предварительного разрешения органа опеки, сделка является оспоримой:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Применение: договор продажи доли несовершеннолетнего, совершённый без разрешения органа опеки, может быть признан судом недействительным по иску органа опеки или иных лиц, указанных в законе. Причём для оспаривания достаточно того, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, орган опеки обязан сам обратиться в суд для защиты подопечного, если узнает о сделке без разрешения:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Применение: если вы продадите дом без разрешения опеки, орган опеки обязан незамедлительно подать в суд требование о расторжении договора; при расторжении имущество (доля ребёнка) подлежит возврату, а убытки сторон возмещаются законными представителями. Это означает, что дом придётся вернуть, а покупатель вправе взыскать с вас убытки.

Отдельный риск — если доли детям в доме вообще не были выделены (обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не исполнено). В этом случае продажа дома без выделения долей нарушает права детей, а прокурор и СФР могут предъявить требования о признании сделки недействительной и о приведении прав детей в соответствие с обязательством.

Вывод: продажа без действующего разрешения органа опеки (либо без обеспечения детей равноценными долями) создаёт реальный и высокий риск признания сделки недействительной, возврата дома покупателю и взыскания с вас убытков. Продавать следует только с разрешением опеки и с выделением детям долей в новом жилье.

Налоговые последствия продажи дома

Доход от продажи дома освобождается от НДФЛ, только если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Однако для доли, приобретённой с использованием маткапитала (по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), срок владения вашей доли считается с даты приобретения всего объекта в собственность, а не с момента выделения доли:

В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).
— абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Применение: срок владения вашей долей и долей детей отсчитывается от даты, когда дом был приобретён в собственность на средства маткапитала (для членов семьи владельца сертификата). Если с этой даты прошло менее пяти лет, доход от продажи облагается НДФЛ, но налогоплательщик вправе уменьшить доход либо на имущественный вычет до 1 000 000 рублей:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ — вместо вычета уменьшить доход на фактические расходы на покупку дома).

Вывод: продажа дома, находившегося в собственности менее пяти лет (а для жилья за маткапитал срок считается с даты покупки объекта в целом), облагается НДФЛ с вычетом до 1 млн руб. либо с уменьшением на фактические расходы. При владении пять лет и более налог не возникает.