Как выделить доли супруге и детям в доме и на земельном участке, оформленных на мужа

Является ли участок и дом, оформленные на супруга, совместной собственностью супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности
   — п. 1-2 ст. 34 СК РФ

Факт регистрации права только на одного из супругов не меняет правового режима имущества: если участок и дом приобретены (нажиты) в период брака за счёт общих доходов, они в силу закона являются совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, на чьё имя оформлены. Аналогичное правило закреплено в ГК РФ.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью
   — п. 1-2 ст. 256 ГК РФ

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
   — п. 2 ст. 256 ГК РФ

Из этого вытекает ключевая развилка: если участок и дом приобретены в период брака на общие средства (в том числе если участок получен в браке по возмездной сделке) — они являются общим имуществом, и супруг (супруга) имеет на них равное право, а выделение доли супруги оформляется как раздел уже существующего общего имущества. Если же имущество получено супругом до брака, в дар или по наследству, либо приобретено по безвозмездной сделке (например, бесплатное предоставление многодетной семье) — оно является личным имуществом супруга, и наделение супруги и детей долями будет по своей природе дарением, требующим иного оформления.

Вывод: при приобретении в браке участок и дом считаются совместной собственностью супругов, несмотря на оформление на одного из них; для выделения долей необходимо нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества (для супруга) и, как правило, договор дарения (для детей и, при личном характере имущества, для супруги).

Способ и форма выделения доли супруге

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке
   — п. 2-3 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества супругов возможен и в период брака по их взаимному соглашению, при этом соглашение о разделе нажитого в браке имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Именно таким соглашением супруги определяют, что участок и дом переходят из совместной собственности в общую долевую собственность с конкретными долями.

Доли, если супруги не договорились об ином и закон не устанавливает иного, предполагаются равными.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них
   — ст. 245 ГК РФ, п. 1

Поскольку при выделении доли супруге на объект недвижимости, зарегистрированный за другим супругом, происходит переход части права (отчуждение доли в праве собственности), в силу общего правила сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Это подтверждается и правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной применительно к аналогичным ситуациям определения долей между супругами и детьми.

прекращение права на общее имущество супругов. Следовательно, в результате соглашения, представленного на регистрацию, была осуществлена сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, требующая нотариального удостоверения. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила кассационное определение суда общей юрисдикции и оставила в силе определение суда апелляционной инстанции, указав следующее. Материнский (семейный) капитал – средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ 179 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В силу чч. 1 и 4 ст. 10 данного федерального закона на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах, могут направляться средства (часть средств) материнского (семейного) капитала; лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021 (утв. Президиумом ВС 10.11.2021)

Исключение, когда нотариальное удостоверение не требуется, — случай одновременного отчуждения всеми участниками всех своих долей по одной сделке; при выделении доли одному из сособственников этого не происходит, поэтому нотариальная форма обязательна.

Вывод: для выделения доли супруге оформляется нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ), в котором фиксируются размеры долей каждого; после подписания и удостоверения переход права регистрируется в Росреестре.

Выделение долей детям: форма сделки и участие органа опеки

Дети не являются участниками совместной собственности супругов, поэтому при наделении их долями речь идёт о безвозмездной передаче части имущества — дарении. Закон прямо допускает передачу имущества подопечному (несовершеннолетнему ребёнку) в качестве дара, и это единственное исключение, при котором законные представители (родители) вправе совершать сделку с самим подопечным.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

То есть дарение родителями долей собственным несовершеннолетним детям разрешено и не относится к запрещённым сделкам с подопечным; при этом передачи имущества ребёнку предварительное разрешение органа опеки и попечительства не требуется (поскольку имущество подопечного не уменьшается, а, наоборот, безвозмездно увеличивается). Ограничение п. 2 ст. 37 ГК РФ касается лишь сделок по отчуждению имущества самого подопечного.

Что касается налогообложения: доходы, полученные одаряемыми при передаче имущества между лицами, являющимися членами одной семьи и (или) близкими родственниками (включая супругов, родителей и детей), не образуют налоговую базу по НДФЛ.

результате их передачи между лицами, являющимися членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.02.2016 № 32-ФЗ) 2. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки. Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.11.2014 № 366-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) 2 1 . Совокупность налоговых баз, в отношении которой применяется налоговая ставка, предусмотренная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, включает в себя следующие налоговые базы, каждая из которых определяется в отношении доходов физических лиц - налоговых резидентов Российской Федерации отдельно: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 2) налоговая база по доходам в виде выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 6) налоговая база по доходам, полученным участниками инвестиционного товарищества;
— п. 18.1 ст. 210 НК РФ

Таким образом ни супруг, ни дети не уплачивают НДФЛ при получении долей в порядке дарения, поскольку относятся к близким родственникам/членам семьи дарителя.

Вывод: наделение детей долями оформляется договором дарения соответствующей доли, который в силу отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость также подлежит нотариальному удостоверению; разрешение органа опеки на дарение в пользу ребёнка не требуется, НДФЛ у одаряемых не возникает.

Единство судьбы дома и земельного участка и регистрация перехода права

Поскольку дом стоит на земельном участке, доли должны выделяться одновременно и на дом, и на участок — раздельное отчуждение доли дома без доли в праве на участок не допускается.

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

На практике это означает: в соглашении о разделе и в договоре дарения доля указывается в одних и тех же пропорциях и на жилой дом, и на земельный участок; выделить долю в доме, оставив участок целиком за супругом, нельзя.

Завершающий этап — государственная регистрация перехода права в Росреестре, поскольку возникновение права собственности на недвижимость связывается именно с регистрацией. Заявление о регистрации перехода права подаётся сторонами (при нотариальном удостоверении сделки регистрация по заявлению нотариуса/сторон), вместе с нотариально удостоверенным соглашением (договором дарения).

Вывод: доли выделяются пропорционально одновременно на дом и на участок; оформленные нотариально документы подаются в Росреестр для государственной регистрации перехода права, после чего возникает общая долевая собственность всех указанных в соглашении лиц.

Альтернативы, риски, документы и порядок исполнения

Выбор инструмента (альтернатива). Возможны две правовые конструкции в зависимости от происхождения имущества:

• Соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) — применяется, если имущество нажито в браке; оформляет переход из совместной собственности в долевую и наделяет долей супругу; дети в таком соглашении долей не получают (им доли передаются отдельным дарением).
• Договор дарения — применяется для наделения долями детей, а также супруги, если имущество является личным (получено до брака, в дар, по наследству или безвозмездно).

Брачный договор (ст. 40 СК РФ) может установить иной режим имущества на будущее, но для уже возникшего права на конкретный объект непосредственный эффект даёт именно соглашение о разделе либо дарение.

Риски. Главный риск — ничтожность сделки при несоблюдении нотариальной формы отчуждения доли в праве общей собственности: в силу п. 2 ст. 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы влечёт недействительность сделки, а Росреестр откажет в регистрации перехода права. Поэтому любую из двух названных конструкций необходимо удостоверять у нотариуса. Дополнительный риск — попытка выделить долю только в доме без доли в участке: это противоречит принципу единства судьбы объектов (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) и приведёт к приостановлению/отказу в регистрации.

Документы (доказательства) для регистрации в Росреестре: нотариально удостоверенное соглашение о разделе (и/или договор дарения); документы-основания права собственности на участок и дом; паспорта сторон; свидетельства о рождении детей; согласие второго супруга не требуется при нотариальной форме (нотариально удостоверенная сделка сама фиксирует согласие). Предварительное разрешение органа опеки и попечительства при дарении доли в пользу несовершеннолетнего не требуется (п. 3 ст. 37 ГК РФ), поскольку имущество ребёнка безвозмездно увеличивается, а не уменьшается.

Порядок исполнения: 1) нотариальное удостоверение соглашения/договора дарения; 2) подача заявления о государственной регистрации перехода права (стороны либо нотариус) с приложением документов; 3) внесение записи в ЕГРН — с этого момента возникает общая долевая собственность. Срок регистрации при подаче документов нотариусом в электронном виде — до одного рабочего дня, в общем порядке — в сроки, установленные ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ (по общему правилу девять рабочих дней).

Вывод: выбирайте конструкцию, исходя из происхождения имущества (раздел — если нажито в браке; дарение — для детей и для личного имущества супруга), в обоих случаях сделка удостоверяется нотариально, доли выделяются одновременно на дом и участок, после чего переход права регистрируется в Росреестре.