Как сделать равные доли в квартире с ребенком: изменение долей с 1/3 и 2/3 на 1/2 и 1/2

Каким договором можно уравнять доли (2/3 и 1/3 → 1/2 и 1/2): дарение как оптимальный способ

Для уравнивания долей вам необходимо подарить ребёнку часть своей доли (1/6), после чего ваша доля станет 1/2, а доля ребёнка — также 1/2. Гражданский кодекс прямо допускает такое распоряжение:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Эта норма для вашего факта означает: участник долевой собственности вправе подарить часть своей доли без соблюдения преимущественного права покупки — правило ст. 250 ГК (извещение других собственников и месячное ожидание) при безвозмездном отчуждении не действует. Поскольку в квартире, судя по постановке вопроса, только два сособственника — вы и ребёнок, вопрос преимущественного права покупки для дарения и вовсе не встаёт.

Важный нюанс: соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен и прямой порядок изменения долей, однако на практике для получения юридически корректного результата применяется именно безвозмездная передача доли (дарение) либо составление нотариально удостоверенного соглашения об изменении размера долей.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Пункт 1 ст. 245 ГК устанавливает презумпцию равенства долей, но она не «перезапускает» уже зарегистрированные 2/3 и 1/3 — доля считается равной лишь тогда, когда она не определена законом и не установлена соглашением. Здесь размеры долей уже определены документом о регистрации права, поэтому «автоматического» уравнивания не произойдёт — необходимо совершить именно сделку по передаче части доли.

Вывод: для уравнивания долей до 1/2 у каждого оптимально оформить договор дарения ребёнку 1/6 доли (ваша доля 2/3 − 1/6 = 1/2). Это законный способ, не порождающий преимущественного права покупки и налога (см. блок о НДФЛ).

Обязательна ли нотариальная форма сделки и как оформить регистрацию изменения долей

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и в вашей ситуации (отчуждается не вся доля всеми участниками по одной сделке, а лишь часть доли одного собственника) исключения не применяются:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашего факта это означает: договор дарения 1/6 доли нельзя заключить в простой письменной форме — он обязательно удостоверяется нотариусом. Дополнительно действует и общее правило о нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости между гражданами:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Требование нотариуса здесь двойное: и по правилу о долевом отчуждении (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), и по правилу о договоре дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК). После удостоверения договора нотариус в большинстве случаев сам подаёт документы на регистрацию либо вы обращаетесь в Росреестр.

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус
— ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Часть 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ устанавливает порядок внесения изменений в ЕГРН в части размера долей: при нотариально удостоверенной сделке с заявлением о внесении изменений может обратиться один из участников или сам нотариус. Это упрощает процедуру — не обязаны являться оба участника одновременно.

Вывод: договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и п. 3 ст. 574 ГК РФ). После удостоверения с заявлением в Росреестр может обратиться один из участников либо нотариус (ч. 2 ст. 42).

Налог: возникает ли НДФЛ при дарении доли ребёнку

При дарении недвижимости близкому родственнику доход одаряемого (ребёнка) полностью освобождается от НДФЛ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Поскольку родитель и ребёнок прямо названы в перечне близких родственников, дарение вами 1/6 доли ребёнку не облагается НДФЛ у одаряемого. У дарителя налога также нет — безвозмездная передача не образует дохода у дарителя (при дарении нет встречного предоставления, а значит, нет облагаемого дохода от реализации). Отметим: ранее при купле-продаже доли налог мог бы возникнуть с учетом минимального срока владения (ст. 217.1 НК), но при дарении этого вопроса не возникает вовсе.

Вывод: при дарении доли родителем своему ребёнку НДФЛ не возникает ни у одной из сторон (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Это существенное преимущество дарения перед куплей-продажей.

Требуется ли согласие органа опеки и согласие супруга

Орган опеки. Дарение в пользу ребёнка законом разрешено и не требует разрешения органа опеки, поскольку имущество ребёнка не уменьшается, а увеличивается. Запреты на дарение касаются лишь дарения от имени малолетних (то есть когда ребёнок — даритель), а не дарения в пользу ребёнка:

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями.
— пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ

Запрет, установленный пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК, относится к дарению, совершаемому законным представителем за малолетнего (когда малолетний передаёт своё имущество). В вашей ситуации ребёнок выступает одаряемым — его имущество возрастает, поэтому запрет не применяется. Симметрично и ст. 37 ГК РФ:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38. Доверительное управление имуществом подопечного 1. При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление. При осуществлении управляющим правомочий по управлению имуществом подопечного на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2.
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Пункт 3 ст. 37 ГК прямо допускает передачу имущества подопечному в качестве дара — согласие органа опеки на сделку, в результате которой подопечный приобретает имущество, не требуется (ограничения ст. 37 касаются отчуждения имущества самого подопечного). Если ребёнку меньше 14 лет (малолетний), договор от его имени подписываете вы как законный представитель (родитель); если ребёнку от 14 до 18 лет — он подписывает договор сам, но с вашего письменного согласия.

Согласие супруга. Если ваша доля в квартире является совместной собственностью супругов (приобретена в браке на общие средства), на сделку потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для вашего факта это означает: сделка дарения доли — это сделка с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и одновременно сделка с обязательной нотариальной формой, поэтому если переданная 1/6 доли входит в общее имущество, нажитое в браке, нотариус потребует нотариально удостоверенное согласие супруга. Если же ваша доля — личное имущество (получена до брака, в дар, в наследство), согласие супруга не требуется.

Вывод: согласие органа опеки не требуется (дарение совершается в пользу ребёнка, его имущество возрастает — п. 3 ст. 37 ГК, ст. 575 ГК не нарушается). Нотариально удостоверенное согласие супруга потребуется, только если квартира приобретена в браке и является общим имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ); при личном характере доли — не требуется.

Расходы: госпошлина за регистрацию перехода права и иные издержки

За государственную регистрацию перехода права на долю (и, соответственно, изменения размера долей) с физического лица взимается госпошлина:

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (для физлиц)

Поскольку речь идёт о доле в праве общей долевой собственности на квартиру, при кадастровой стоимости квартиры (или её части, соответствующей передаваемой доле) до 20 млн рублей пошлина за регистрацию перехода права составит 4000 рублей (на долю). Если кадастровая стоимость превышает 20 млн рублей, пошлина определяется как 0,02% кадастровой стоимости (но не более 500 000 рублей). Дополнительно оплачивается нотариальный тариф за удостоверение договора дарения, размер которого зависит от стоимости доли.

Вывод: основные издержки — нотариальный тариф за удостоверение договора дарения и госпошлина 4000 рублей за регистрацию перехода права на долю (при кадастровой стоимости доли до 20 млн рублей, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). НДФЛ не уплачивается.

Развилка: если доли выделялись в связи с материнским капиталом

Отдельно нужно проверить, не связаны ли текущие доли (1/3 у ребёнка) с обязательством, возникшим при использовании средств материнского (семейного) капитала. Если квартира приобреталась с использованием маткапитала, обязанность выделить доли детям и супругу оформлялась нотариальным обязательством, а его неисполнение или последующее «ущемление» долей детей может повлечь претензии органов опеки и прокуратуры.

В вашей ситуации вопрос обратный: доля ребёнка увеличивается (с 1/3 до 1/2), а доля родителя уменьшается. Такое изменение не нарушает, а усиливает защиту жилищных прав ребёнка, поэтому противоречий с обязательствами по маткапиталу не возникает. Однако важно: если обязательство по маткапиталу ещё не исполнено (например, второму родителю доля так и не выделена, либо доли выделены не всем членам семьи), перед оформлением дарения следует проверить, что изменение долей не затронет права третьих лиц (второго супруга, других детей), которым по обязательству также причитаются доли.

Вывод: если квартира покупалась с материнским капиталом, уравнивание долей путём увеличения доли ребёнка само по себе правомерно и обязательству по маткапиталу не противоречит (права ребёнка не ущемляются). Но при наличии неисполненного обязательства о выделении долей другим членам семьи согласуйте сделку с этим обязательством, иначе возможны претензии органов опеки. Если маткапитал при покупке не использовался — этот риск отсутствует.