Можно ли выделить доли детям в квартире с ипотекой и обременением, если кредит не погашен и есть обязательство о выделении долей

Можно ли выделить доли детям и супругу, пока квартира в ипотеке

Да, это возможно и не требует дожидаться полного погашения кредита. Обязанность оформить жильё, приобретённое с использованием средств материнского капитала, в общую собственность родителя(-ей) и детей прямо установлена законом и не ставится в зависимость от погашения ипотеки:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: вы вправе исполнить обязательство о выделении долей ранее снятия обременения. При этом доли определяются по соглашению между всеми членами семьи (родителями и детьми).

Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что наличие ипотеки не препятствует определению долей супругов и детей в праве собственности на такую квартиру:

1. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество. Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого брака) права на ¼ доли квартиры за каждым. Решением городского суда произведен раздел квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за С., А., К. и М. признано право собственности на ¼ доли квартиры за каждым. Оспаривая решение суда в апелляционном порядке, представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой, обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку 24 обременение не погашено, определение долей в праве собственности на квартиру могло быть произведено только с согласия залогодержателя ОАО (банка). Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО (банка) без удовлетворения. При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Между тем в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц. В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.
   — п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Ключевой вывод п. 11: определение долей супругов и детей не является отчуждением предмета залога и не требует согласия банка-залогодержателя, поскольку заложенная квартира и так находится в общей собственности этих лиц. Выделение долей не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения. Это противоречит общему правилу ст. 37 ФЗ-102, но именно позиция ВС подлежит применению в рассматриваемой ситуации:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Разъяснение ВС прямо ограничивает сферу действия ст. 37 ФЗ-102: она требует согласия на отчуждение предмета залога другому лицу (продажа, дарение, мена), но не на оформление долей членов семьи, уже являющихся участниками общей собственности на квартиру.

Вывод: Вы можете выделить доли детям (и супругу) по соглашению, не дожидаясь полного погашения ипотеки; согласие банка на такое выделение не требуется. При этом залог сохраняется — каждый участник долевой собственности становится созалогодателем (см. след. блок).

Последствия для залога и права банка после выделения долей

Выделение долей не прекращает ипотеку. Квартира остаётся предметом залога, однако теперь обременение распространяется и на доли, выделенные супругу и детям: они становятся созалогодателями солидарно с вами. Это прямое следствие нормы ГК о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество:

1. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
   — п. 2 ст. 353 ГК РФ

Для вас это означает: несмотря на выделение долей, банк сохраняет все права залогодержателя на квартиру в целом, а выделенные доли обременяются ипотекой в силу закона. На практике Росреестр регистрирует обременение (ипотеку) в отношении каждой вновь образованной доли — банку не требуется ни уведомление, ни его согласие, поскольку залог сохраняется автоматически и интерес банка не ущемляется.

Вывод: После выделения долей каждый член семьи становится созалогодателем (солидарным залогодателем) по ипотечному кредиту, ипотека в отношении всех долей сохраняется, банк не вправе отказать вам в регистрации долей.

В какой форме заключается соглашение о выделении долей и как регистрируется

Соглашение о выделении долей по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 удостоверяется нотариально. Хотя буквально ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 требует нотариального удостоверения лишь для сделок по отчуждению долей и договоров их ипотеки, на практике Росреестр принимает к регистрации выделение долей детям по материнскому капиталу именно при нотариальном удостоверении соглашения — нотариус или все участники подают документы на регистрацию:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Это же положение подтверждает и общее правило ч. 1.1: сделки по распоряжению долями в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (за исключением прямо перечисленных случаев, к которым выделение долей по МСК не относится). Поэтому нотариальное удостоверение соглашения надёжно защитит вас от отказа в регистрации.

Вывод: Соглашение о выделении долей следует оформить в нотариальной форме (и затем зарегистрировать переход права в Росреестре). Нотариус самостоятельно направит документы на регистрацию, в том числе при действующем обременении ипотекой.

Как определить размер долей

Размер долей определяется по соглашению членов семьи. Верховный Суд разъяснил базовый принцип: доли родителей и детей на средства материнского капитала равны, причём определяются исходя из доли средств МСК в стоимости квартиры:

1. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
   — п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Для вашей ситуации: если квартира полностью (или пропорционально) приобретена за счёт МСК, доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей именно на те средства МСК, которые были направлены на покупку, а не на всю стоимость квартиры, если часть оплачена собственными/кредитными средствами. Конкретное распределение вы устанавливаете по соглашению, закрепив доли каждого члена семьи.

Вывод: Доли сторон соглашения определяются ими самостоятельно, но не менее пропорции, приходящейся на средства МСК, приходящиеся на каждого родителя и ребёнка; при полном приобретении за счёт МСК доли родителей и детей признаются равными.

Согласие супруга и особый режим долей детей (гражданско-правовой пласт)

Соглашение о выделении долей заключается обоими супругами совместно — и это соответствует требованиям семейного закона о распоряжении общим имуществом и совместном участии обоих супругов в сделках с недвижимостью:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку соглашение удостоверяется нотариально (см. п. 3), оба супруга в нём участвуют как стороны, поэтому отдельного нотариального согласия одного супруга на выделение долей не требуется — оба выражают волю в самом соглашении. Если же кто-то из супругов не участвовал бы и его воля нарушалась, он вправе оспорить сделку в течение года.

Что касается детей: после выделения им долей они становятся собственниками. Распоряжение имуществом несовершеннолетнего (в том числе будущее отчуждение его доли) осуществляется с соблюдением норм об опеке — родители управляют имуществом ребёнка по правилам гражданского законодательства об имуществе подопечного:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Для вас это означает: выделение долей детям закрепляет их право собственности на квартире в части, пропорциональной средствам МСК. В дальнейшем отчуждение доли ребёнка потребует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

После выделения долей квартира становится общей долевой собственностью. Если впоследствии вы решите продать свою долю постороннему лицу, остальные участники долевой собственности (супруг и дети) обладают преимущественным правом покупки:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — пп. 1, 3 ст. 250 ГК РФ

Это следствие уже совершённого выделения долей — после оформления соглашения вы и члены семьи становитесь сособственниками с преимущественными правами друг перед другом при будущей продаже долей третьим лицам.

Вывод: Оба супруга должны участвовать в нотариальном соглашении о выделении долей; доли детей закрепляются за ними как собственность, а будущее распоряжение такими долями связано с контролем органов опеки (для несовершеннолетних) и преимущественным правом покупки остальных сособственников.

Исполнение обязательства о выделении долей: срок и последствия промедления

Ваше обязательство о выделении долей детям (и супругу) подлежит исполнению. Раннее исполнение допустимо и приветствуется — закон не запрещает оформить доли раньше снятия обременения. При этом важно соблюсти принцип определения долей: при полном приобретении квартиры за счёт МСК доли родителей и детей признаются равными, что прямо подтверждено Верховным Судом:

1. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными. Пример. Решением районного суда удовлетворено заявление прокурора, обратившегося в защиту прав, свобод и законных интересов несовершеннолетних детей, к И. и А. (родителям детей) о возложении на них обязанности оформить жилое помещение в общую долевую собственность. В обоснование требования прокурор указал, что, несмотря на погашение долга по кредиту, с квартиры не снято ограничение права ипотеки в пользу кредитного потребительского кооператива и не исполнено обязательство по оформлению И. и А. жилого дома в общую собственность родителей и детей. Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Между И. и кредитным потребительским кооперативом был заключен договор займа, по условиям которого И. были предоставлены денежные средства на улучшение жилищных условий. Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации на счет кредитного потребительского кооператива перечислил средства 28 материнского (семейного) капитала в счет погашения всей суммы на приобретение жилого дома, правообладателями которого стали И. (¾ доли) и А. (¼ доли).
   — п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Для вас это означает: если вся квартира оплачена средствами МСК, доли всех членов семьи (включая вас, супруга и детей) равны. Если МСК покрыл лишь часть стоимости (остальное — кредит/собственные средства), доли исчисляются пропорционально вкладу МСК (см. п. 4 — п. 13 Обзора). Затягивать исполнение не стоит: неисполнение обязательства о выделении долей является основанием для обращения прокурора или самих детей (в лице законных представителей/органа опеки) в суд с требованием о понуждении оформить квартиру в общую долевую собственность — как в приведённом примере.

Вывод: Выделение долей до погашения ипотеки — правомерное и своевременное исполнение обязательства; затягивание же создаёт риск судебного понуждения и спора о размере долей. Оформлять доли можно уже сейчас, не дожидаясь снятия обременения.

Срок исполнения обязательства при ипотеке: важное уточнение

Подзаконное регулирование (Правила направления средств МСК) уточняет, в какой срок должно быть исполнено обязательство о выделении долей, и для кредитной (ипотечной) ситуации момент начала течения срока напрямую связан с погашением кредита:

15 1 . Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев
— п. 15.1 Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

Подпункт «в» этого же пункта конкретизирует момент, с которого отсчитываются 6 месяцев именно для вашего случая (квартира куплена с использованием кредита):

в) после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.01.2025 № 46) г) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2021 № 603) д) после внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере; е) после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве; ж) после получения уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, указанного в пункте 5 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации , - в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2024 № 441) (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383)
— пп. «в» п. 15.1 Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

Это означает следующее. Обязательный срок (6 месяцев) для оформления квартиры в общую собственность при покупке с использованием ипотеки начинает течь только после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке. То есть у вас нет обязанности выделять доли строго до погашения кредита — наоборот, закон даёт вам этот срок после снятия обременения.

Однако это не запрет, а лишь крайний срок. Позиция Верховного Суда (п. 11 Обзора, блок 1) подтверждает, что выделить доли можно и раньше — до полного погашения ипотеки. Раннее выделение долей правомерно, поскольку: (1) оно исполняет ч. 4 ст. 10 ФЗ-256; (2) не требует согласия банка; (3) не нарушает чьих-либо прав, так как залог сохраняется и созалогодателями становятся все сособственники.

Вывод (уточнённый): Обязанность выделить доли должна быть исполнена не позднее 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения ипотекой. Но вы вправе сделать это досрочно — прямо сейчас, не дожидаясь погашения, и это соответствует закону и позиции ВС РФ. Оба варианта правомерны.