Можно ли приватизировать часть общего балкона в общежитии квартирного типа, если он не входит в состав квартиры по ЕГРН и техпаспорту?

Можно ли «приватизировать» балкон, на который выходят окна квартиры, как самостоятельный объект?

Балкон является общим имуществом собственников помещений МКД. Прежде всего установлю правовой режим балкона. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, и в его состав входят в том числе ограждающие несущие конструкции дома (п. 3 ч. 1).

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Правительство РФ в п. 2 раздела I Правил № 491 прямо отнесло балконные плиты к ограждающим несущим конструкциям — то есть к общему имуществу. Это подтверждает и Верховный Суд РФ.

состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны
— п. 2 раздела I Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Собственнику жилого помещения А. направлено предписание о приведении балкона в прежнее состояние. В установленный срок данные требования собственником не выполнены. А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к местной администрации о сохранении указанной выше квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В обоснование заявленного требования истец по встречному иску указала, что является собственником изолированного жилого помещения в многоквартирном доме. С сентября по ноябрь 2014 г. она самовольно произвела перепланировку спорной квартиры. Согласно экспертным заключениям перепланировка данного жилого помещения не противоречит 35 требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в состав которого входят требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в Российской Федерации. С., Г., действующая в интересах несовершеннолетнего Г.Л., обратились с иском к А.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018

Приватизация по Закону РФ № 1541-1 распространяется только на жилые помещения. Приватизация определена как бесплатная передача в собственность именно «занимаемых жилых помещений» в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
— ст. 1 Закона РФ № 1541-1 от 04.07.1991

Балкон не является и не может являться самостоятельным жилым помещением: это конструктивный элемент (ограждающая несущая конструкция) здания. Соответственно, режим приватизации жилых помещений к нему неприменим — «приватизировать» балкон как отдельный объект недвижимости законно нельзя. Это первое и ключевое ограничение.

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Итак: балкон — это общее имущество собственников помещений МКД, отдельным объектом недвижимости он не является, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путём его реконструкции. «Приватизации» балкона как таковой не существует — закон предусматривает иной механизм (присоединение части общего имущества к квартире), который разобран в следующем блоке.

Вывод по вопросу: приватизировать часть общего балкона («оформить в собственность») как самостоятельный объект нельзя — балкон входит в состав общего имущества МКД и не является жилым помещением, а приватизация по Закону № 1541-1 распространяется только на жилые помещения. Единственный возможный правовой путь — присоединение части балкона к квартире в порядке реконструкции с согласия всех собственников (см. следующий блок).

Каков законный порядок включения части балкона в состав квартиры?

Законный способ получить часть общего балкона в состав своей квартиры — реконструкция с присоединением части общего имущества, которая требует согласия всех собственников помещений в доме. Это прямо установлено двумя нормами ЖК РФ.

Ч. 3 ст. 36 ЖК РФ требует согласия всех собственников для уменьшения размера общего имущества:

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Ч. 2 ст. 40 ЖК РФ распространяет это требование на случай присоединения части общего имущества к помещению:

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Важно: присоединение части общего имущества к квартире — это не приобретение доли в праве собственности на эту часть, а именно реконструкция (изменение границ помещения за счёт уменьшения общего имущества). При этом долю в праве общей собственности на общее имущество нельзя выделить в натуре или отчуждать отдельно от квартиры (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):

1. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
   — ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Процедура: для переустройства/перепланировки с присоединением части общего имущества собственник подаёт в орган местного самоуправления, помимо прочего, протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
   — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Таким образом, законная последовательность такова: (1) собрать согласие всех 100% собственников помещений в доме (единогласное решение общего собрания) на присоединение части балкона к квартире и на уменьшение общего имущества; (2) подготовить проект реконструкции/перепланировки (включая обследование несущей конструкции — балконной плиты); (3) получить согласование органа местного самоуправления (по ч. 4 ст. 26 ЖК — в срок до 45 дней) либо, поскольку речь о реконструкции объекта капитального строительства по смыслу ГрК РФ — разрешение; (4) выполнить работы; (5) внести изменения в кадастровый учёт и ЕГРН, зарегистрировать новую площадь квартиры.

Для оформления документов доступны готовые конструкторы заявления о согласовании переустройства/перепланировки и протокола общего собрания собственников.

Вывод по вопросу: законный порядок — не «приватизация», а реконструкция (присоединение части общего балкона к квартире) с обязательным единогласным согласием всех собственников помещений в доме, согласованием в органе местного самоуправления, выполнением работ и последующим кадастровым учётом и регистрацией новой площади квартиры. Долю в общем имуществе выделить в натуре и оформить на себя отдельно нельзя. Если хотя бы один собственник против — присоединение недопустимо, и балкон остаётся общим.

Каковы риски самовольного занятия/остекления части общего балкона?

Если присоединить часть балкона без согласия всех собственников (самовольно остеклить, огородить, «занять» площадь), такие действия будут расцениваться как самовольная постройка либо самовольная перепланировка. Согласно ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе ею распоряжаться, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это означает: самовольное «присвоение» части общего балкона не порождает у заявителя права собственности на неё, а собственники помещений (или управляющая организация, или орган местного самоуправления, или жилищная инспекция) вправе требовать сноса/приведения в прежнее состояние. Право собственности на самовольно созданный объект могло бы быть признано судом только при соблюдении всей совокупности условий п. 3 ст. 222 ГК, включая соответствие требованиям и отсутствие нарушения прав других лиц, — но в отношении части общего имущества МКД это практически исключено, поскольку нарушается ч. 3 ст. 36 ЖК (нет согласия всех собственников).

Ввиду того, что по документам (выписка ЕГРН, техпаспорт) балкон — общий, не входящий в состав квартиры, любые действия по его обустройству без согласия всех собственников создают риск предписания о приведении в прежнее состояние, судебных исков о демонтаже, а также административной ответственности за самовольную перепланировку/переустройство. Законный путь — только согласие всех собственников и согласование, описанные в предыдущем блоке.

Вывод по вопросу: самовольное занятие или присоединение части общего балкона не создаёт права собственности и влечёт риски сноса/приведения в прежнее состояние по ст. 222 ГК РФ и административной ответственности. Легализовать часть балкона можно только в установленном законом порядке реконструкции с единогласным согласием всех собственников помещений и согласованием в органе местного самоуправления; при отказе хотя бы одного собственника либо отсутствии такого согласия законных оснований завладеть частью балкона нет.

Какими документами подтверждается статус балкона и как исполняется решение

Документы, подтверждающие правовой режим балкона. Статус балкона как общего имущества подтверждается совокупностью документов: выпиской из ЕГРН (сведения о принадлежности помещения и составе общего имущества), техническим паспортом здания/помещения, проектной документацией на дом и пристрой, решением о вводе пристроя в эксплуатацию. Именно по ним суд или орган регистрации устанавливает, что балкон не входит в состав квартиры, а является ограждающей несущей конструкцией — общим имуществом. В вашем случае выписка ЕГРН и техпаспорт прямо показывают, что балкон «общий» и в состав квартиры не входит, что и предопределяет выводы предыдущих блоков.

Исполнение — регистрация новой площади квартиры. После того как согласие всех собственников получено, а реконструкция выполнена, изменённые сведения о площади и границах квартиры вносятся в ЕГРН на основании заявления собственника в порядке государственного кадастрового учёта. Основанием учёта служат документы, подтверждающие совершённые изменения помещения, в том числе технический план, подготовленный кадастровым инженером по результатам работ.

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
   — ч. 1, 3 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть итогом законной процедуры является не «приватизация балкона», а государственный кадастровый учёт изменения характеристик квартиры (увеличение площади) с последующей регистрацией права собственности на квартиру уже в новых границах (включая присоединённую часть бывшего общего балкона).

Вывод по вопросу: статус балкона как общего имущества подтверждается выпиской из ЕГРН и техпаспортом; для реализации присоединения требуются согласие всех собственников, согласование/разрешение на реконструкцию, проведение работ и последующий кадастровый учёт изменений с регистрацией новой площади квартиры в ЕГРН на основании технического плана кадастрового инженера.