Обязана ли я выделить долю несовершеннолетним детям при приватизации квартиры, полученной как сирота, если они не зарегистрированы и не проживают в ней?

Обязана ли наниматель включить в приватизацию несовершеннолетних детей, не имеющих права пользования квартирой

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ст. 1 Закона о приватизации определяет приватизацию как добровольную передачу занимаемых гражданами жилых помещений. Ст. 2 закрепляет, что приватизировать вправе граждане, имеющие право пользования жилым помещением на условиях социального найма, и только с согласия всех имеющих право на приватизацию лиц. Ваши дети на момент приватизации не имеют права пользования этой квартирой: они никогда не были в неё вселены, не зарегистрированы в ней, не указаны в ордере, в постановлении о предоставлении и в договоре социального найма, а квартира предоставлена вам в 2018 году как лицу из числа детей-сирот — то есть до рождения детей и не для вашей семьи как единого состава. Поэтому по ст. 2 дети не относятся к кругу лиц, в чью пользу возможно переоформление жилья, и их согласия для приватизации на вас одну не требуется.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации прямо определяет круг несовершеннолетних, подлежащих включению в договор передачи: это дети, имеющие право пользования данным жилым помещением (проживающие совместно либо не утратившие такое право). Ваши дети ни проживают в квартире, ни не «утратили» право пользования — оно у них вообще не возникало. Поэтому обязанности включать их в договор передачи у вас нет, и позиция администрации о безусловном включении детей юридически несостоятельна.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Подход администрации не подтверждается и ст. 69 ЖК РФ: к членам семьи нанимателя по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители. Ваши дети не проживают с вами в этой квартире (постоянное место жительства — Кострома), в договор социального найма они не вписаны, совместного хозяйства в этом жилом помещении не ведётся. Следовательно, в отношении данной квартиры они членами семьи нанимателя не являются и права пользования по жилищному законодательству не приобрели.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ст. 11 Закона о приватизации подтверждает однократность бесплатной приватизации. Расширять круг сособственников за счёт лиц, не имеющих права пользования, закон не требует; если в будущем у ваших детей возникнет самостоятельное право на жильё, оно реализуется отдельно, а не через принудительное наделение их долями в вашей квартире.

Вывод по вопросу: администрация не вправе отказывать в приватизации и требовать выделения долей детям, не имеющим права пользования жилым помещением. Вы можете приватизировать квартиру на себя единолично.

Проверка противоположной квалификации: не приобрели ли дети право пользования автоматически как дети нанимателя

Администрация может возразить, что дети как дети нанимателя автоматически приобретают право пользования, а их место жительства следует за матерью. Проверим эту ветку.

По смыслу указанных норм права несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 12.10.2022 № 2/2022 (Определение № 4-КГ22-3-К1)

П. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 12.10.2022 № 2/2022 (Определение № 4-КГ22-3-К1) устанавливает: ребёнок приобретает право пользования жилым помещением, если оно определено ему в качестве места жительства соглашением родителей; одним из доказательств такого соглашения является регистрация ребёнка в жилом помещении. В вашей ситуации это условие не выполнено: квартира в Тверской области ни соглашением с отцом детей, ни регистрацией, ни вселением детям как их место жительства не определена — они родились и постоянно живут в Костроме. Судебная практика, напротив, связывает возникновение права пользования с установлением спорного жилья местом жительства ребёнка.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом. 2.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ

Ссылку администрации на п. 2 ст. 20 ГК РФ следует отвергнуть: эта норма определяет фактическое место жительства несовершеннолетнего для целей регистрации и дееспособности, но сама по себе не порождает у ребёнка права пользования квартирой, где он не проживает и не зарегистрирован. Фактическим местом жительства детей является Кострома (там они проживают с вами), а не квартира в Тверской области, предоставленная вам ранее как сироте.

Вывод по вопросу: противоположная квалификация (автоматическое приобретение детьми права на долю) нормой и судебной практикой не подтверждается. Дети не включаются в договор передачи; их участие потребовалось бы только при вселении и регистрации в этой квартире в качестве членов семьи — в вашем случае это не так.

Процедура приватизации сиротского жилья и обжалование отказа администрации

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 6 1 . В целях заключения с лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений срок действия договора найма специализированного жилого помещения может быть сокращен по инициативе лица, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, но не более чем на два года. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.08.2023 № 461-ФЗ) 6 2 .
— п. 6 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ

Переоформление вашей сиротской квартиры из найма специализированного жилья в договор социального найма законно: п. 6 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ обязывает орган власти субъекта по окончании срока договора найма специализированного жилого помещения исключить помещение из специализированного фонда и заключить договор социального найма. После этого квартира не относится к специализированному фонду и не исключена из приватизации, а потому подпадает под общий режим ст. 2 Закона о приватизации — вы вправе приватизировать жильё на себя.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ст. 8 Закона о приватизации закрепляет процессуальные гарантии: решение о приватизации должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи заявления; должностные лица за нарушение этого срока привлекаются к ответственности; в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд. Если администрация откажет в приватизации на вас одну, отказ должен быть оформлен письменно (в противном случае — привлекается к ответственности за затягивание), и вы сможете оспорить его в судебном порядке.

Порядок обжалования. Оспаривание отказа администрации осуществляется в районный суд по месту нахождения органа местного самоуправления (администрации) в порядке главы 22 КАС РФ — как оспаривание отказа в предоставлении государственной/муниципальной услуги, либо подачей искового заявления в порядке гражданского судопроизводства о признании права на приватизацию и понуждении администрации заключить договор передачи (на основании ст. 8 Закона о приватизации). Требование о понуждении заключить договор передачи предъявляется к администрации муниципального образования как наймодателю по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ — исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости) — то есть в суд Тверской области, где расположена квартира.

Вывод по вопросу: приватизация сиротского жилья, переоформленного в соцнаём, законна и не требует включения детей без права пользования; отказ администрации обжалуется в районный суд по месту нахождения квартиры.

Риск, связанный с фактическим непроживанием нанимателя в квартире

Дополнительно следует предупредить о риске, который администрация могла бы использовать как встречный довод.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Ч. 3 ст. 83 ЖК РФ устанавливает: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Если вы фактически не вселялись и не проживаете в квартире в Тверской области (а живёте с детьми в Костроме), администрация формально могла бы поднять вопрос об утрате вами права пользования. Однако такой вывод требует судебного установления факта добровольного выезда и не может произойти автоматически; кроме того, сама администрация, требуя включения детей, признаёт вас нанимателем, что противоречит тезису об утрате вами права пользования.

Для надёжности при приватизации целесообразно быть готовой подтвердить факт пользования квартирой (оплата жилья и коммунальных услуг, исполнение обязанностей нанимателя по договору соцнайма) либо, если заселение отсутствовало по объективным причинам, — зафиксировать их документально (переписка с администрацией, акты). Это снижает риск встречных требований и подтверждает сохранение вашего статуса нанимателя.

Вывод: спор о доле детей решается в вашу пользу; вместе с тем при приватизации стоит держать в поле зрения подтверждение вашего собственного статуса нанимателя, если фактическое проживание в квартире отсутствует.

Доказательства по делу и оформление результата

Доказательства отсутствия у детей права пользования квартирой. В споре с администрацией решающее значение имеют документы, подтверждающие, что квартира была предоставлена только вам и дети в неё не вселялись и не регистрировались. Такими доказательствами являются: постановление (распоряжение) о предоставлении жилья, где указаны только вы; ордер, выданный только на вас; договор социального найма, в котором дети не значатся; выписка из домовой книги / справка о регистрации по месту жительства, подтверждающая отсутствие регистрации детей в этой квартире; документы о постоянном проживании детей в Костроме. Именно отсутствие регистрации и указания детей в правоустанавливающих документах, по смыслу п. 10 Обзора ВС РФ № 2/2022 (см. c5), исключает вывод о том, что квартира определялась детям в качестве места жительства и что у них возникло право пользования.

Оформление результата. После положительного решения с вами заключается договор передачи жилого помещения в собственность; нотариальное удостоверение договора передачи не требуется (ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации — см. c1).

вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.02.2017 № 1/2017

Согласно разъяснению ВС РФ, приватизация оформляется договором передачи с последующей государственной регистрацией права собственности в ЕГРН. Поскольку в приватизации участвует только один человек (вы), заключается договор передачи в вашу единоличную собственность без выделения долей кому-либо ещё.

Вывод по вопросу: ваша доказательственная позиция строится на ордере, постановлении о предоставлении, договоре соцнайма и выписке из домовой книги/справке об отсутствии регистрации детей — все эти документы подтверждают отсутствие у детей права пользования; результат оформляется договором передачи в единоличную собственность с последующей регистрацией права в ЕГРН.