Как оформить дарственную на долю квартиры маме, если вы в разных городах: документы, нотариус, МФЦ, удаленно

Обязательность нотариального удостоверения дарения доли в квартире

Ваша сделка — это договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Раз вы безвозмездно передаёте маме свою долю в праве собственности на квартиру, к сделке применяются правила о дарении. Для таких сделок закон предписывает обязательную нотариальную форму по двум основаниям: во-первых, это «сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество» (специальное правило), а во-вторых — с 13.12.2024 общее правило о нотариальном удостоверении дарения любой недвижимости между гражданами.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ-218

Это правило (ст. 42 ФЗ-218) содержит лишь узкие исключения, и ваша ситуация (дарение доли близкому родственнику) под них не подпадает: вы не отчуждаете долю всем участникам долевой собственности по одной сделке, а передаёте её одному лицу. Следовательно, простой письменный договор, оформленный между вами и мамой самостоятельно или через МФЦ, юридической силы иметь не будет.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Пункт 3 ст. 574 ГК РФ в действующей редакции (ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024) прямо обязывает удостоверять у нотариуса договор дарения любой недвижимости, заключённый между гражданами. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Поэтому ответ на вопрос «можно ли через МФЦ или по почте без нотариуса» — нет: сначала нужен нотариус, и лишь затем регистрация перехода права.

Вывод: Оформить дарение доли квартиры маме возможно ТОЛЬКО в нотариальной форме (ст. 42 ФЗ-218, п. 3 ст. 574 ГК РФ). Оформление «просто на бумаге» через МФЦ или пересылкой по почте без нотариуса невозможно — такой договор будет ничтожным.

Как удостоверить дарение удалённо, если вы и мама в разных городах

Закон прямо предусматривает механизм удостоверения сделки двумя нотариусами, когда стороны не могут подписать договор вместе в одном месте. Это ваш основной вариант для удалённого оформления.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате

По смыслу ст. 53.1 Основ каждый участник сделки (вы и мама) подписывает свой экземпляр договора в электронной форме в присутствии своего нотариуса — то есть вам не нужно ехать в город, где находится квартира. Однако при удостоверении сделки по отчуждению недвижимости действует специальное требование о месте совершения:

При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора
— ст. 56 Основ законодательства о нотариате (ч. 3)

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает: если договор удостоверяют два нотариуса, хотя бы один из них должен работать в субъекте РФ, где расположена квартира. На практике такой вариант становится невыгодным, поскольку один из нотариусов (или оба) должны находиться в регионе квартиры, и чаще проще действовать через другую форму — доверенность (см. следующий блок).

Прямой «полностью онлайн»-вариант без личной явки к нотариусу (ст. 44.3 Основ) применим лишь к исчерпывающему перечню нотариальных действий и удостоверение договора дарения недвижимости в него не входит — значит, хотя бы один визит к нотариусу для личной подписи вам и маме всё равно потребуется.

Вывод: Сделка двумя нотариусами (ст. 53.1 Основ) позволяет не ехать в один город, но хотя бы один из нотариусов должен находиться в регионе нахождения квартиры (ст. 56 Основ), а каждый участник обязан лично подписать договор в присутствии своего нотариуса. Чисто дистанционное нотариальное действие по этому договору не предусмотрено.

Действия через представителя: обязательно ли маме приезжать лично и можно ли через доверенность

Дарение вашей доли маме возможно через представителей по доверенностям, но с важными ограничениями. Дарение — сделка, которая может совершаться через представителя лишь при соблюдении специальных требований к доверенности.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения 1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. 2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578). 3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков. Статья 578. Отмена дарения 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2.
— п. 5 ст. 576 ГК РФ

То есть при оформлении дарения через представителя доверенность должна прямо указывать, кому именно (маме) и какой именно предмет (вашу конкретную долю в конкретной квартире) вы дарите. Общая доверенность «на распоряжение имуществом» для дарения не годится — она ничтожна.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку дарение доли требует нотариальной формы, а регистрация перехода права обязательна, доверенность на совершение сделки и на подачу заявлений о регистрации должна быть нотариально удостоверена.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Доверенность без указания срока действует один год, а без даты совершения — ничтожна; по истечении срока или смерти доверителя она прекращается (ст. 188 ГК РФ).

Что касается вашей мамы как одаряемой: ей не обязательно ехать в город, где находится квартира, но она должна лично подписать договор (у своего нотариуса по ст. 53.1 Основ либо через своего представителя по нотариальной доверенности). Для регистрации перехода права при нотариально удостоверенной сделке заявление может подать сам нотариус либо одна из сторон через МФЦ/Росреестр — личное присутствие обоих не требуется.

Вывод: Маме не обязательно лично приезжать в город нахождения квартиры — она может подписать договор у нотариуса по месту своего нахождения либо через представителя по нотариальной доверенности. Доверенность на дарение должна конкретно называть одаряемого и предмет, иначе она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Необходимые документы: что делать, если договор приватизации и свидетельство остались дома

Для нотариуса и последующей регистрации перехода права ключевое значение имеет то, что право на долю уже зарегистрировано в ЕГРН — и этим подтверждается ваша собственность независимо от того, где физически лежат бумажные правоустанавливающие документы.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ-218

Из ч. 5 ст. 1 ФЗ-218 прямо следует: единственным доказательством существования права является запись в ЕГРН, а не бумажное свидетельство. Поэтому утрата или нахождение «дома» договора приватизации и свидетельства о праве собственности не блокирует дарение — главное, чтобы запись о вашем праве была в реестре.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 5. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 6.
— ч. 4 ст. 18 ФЗ-218

К заявлению о регистрации перехода права прикладываются: документ-основание (сам нотариально удостоверенный договор дарения) и документ, подтверждающий полномочия представителя (если действует представитель). Наложение бумажных правоустанавливающих документов не требуется — нотариус и орган регистрации запрашивают сведения из ЕГРН самостоятельно через единую информационную систему нотариата и межведомственное взаимодействие. Свидетельства о праве собственности с 2016 г. отдельно не выдаются; подтверждением права служит выписка из ЕГРН, которую мама или она через представителя может получить в МФЦ по месту нахождения квартиры, либо вы (или представитель) — удалённо через Госуслуги/официальный сайт Росреестра.

Вывод: Для дарения доли и регистрации перехода права не нужны бумажные договор приватизации и свидетельство — право подтверждается записью в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ-218), которую нотариус и Росреестр проверяют сами. Документы могут быть поданы через нотариуса, МФЦ или электронно (Госуслуги).

Согласие супруга дарителя и налоговые последствия дарения матери

Согласие супруга. Нужно оценить, является ли ваша доля в квартире личной или совместной собственностью супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Доля, полученная в порядке приватизации, — это имущество, полученное по безвозмездной сделке, и по п. 1 ст. 36 СК РФ она является личной собственностью того супруга, на кого оформлена, даже если приватизация пришлась на период брака. В таком случае согласие супруга на дарение НЕ требуется.

Однако если в силу конкретных обстоятельств (например, вложения общих средств, признания доли совместной по ст. 37 СК РФ) доля относится к общему имуществу супругов, применяется иное правило:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

То есть для сделки по распоряжению совместным имуществом потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, иначе он вправе оспорить дарение в течение года со дня, когда узнал о сделке. Поэтому вопрос о согласии супруга зависит от того, признаётся ли ваша доля личной собственностью (по приватизации) или совместной — этот факт нужно уточнить.

Налоги. Дарение доли квартиры матери не порождает у неё обязанности платить НДФЛ, поскольку мать — близкий родственник дарителя.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Мать входит в перечень близких родственников по п. 18.1 ст. 217 НК РФ (родители и дети), поэтому доход в виде подаренной доли освобождается от налогообложения, декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется. У дарителя налоговых последствий также нет.

Вывод: При дарении доли, полученной по приватизации (безвозмездная сделка), она по общему правилу является личной собственностью дарителя (п. 1 ст. 36 СК РФ) и согласие супруга не требуется; если же доля признаётся совместной собственностью супругов, необходимо нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). НДФЛ при дарении доли матери не возникает ни у одной из сторон.

Практический алгоритм удалённого оформления дарения

С учётом найденных норм, полностью «без единого визита» оформить дарение не получится, но можно свести поездки к минимуму. Итоговый порядок:

1. Нотариальное удостоверение. Поскольку обе стороны в разных городах, используйте механизм ст. 53.1 Основ (сделка двумя нотариусами) — вы подписываете договор у нотариуса по месту вашего нахождения, мама — у нотариуса по месту её нахождения. При этом (ст. 56 Основ, ч. 3) хотя бы один из нотариусов должен работать в субъекте РФ, где находится квартира. Практический вариант: ваша мама (или представитель по нотариальной доверенности) посещает нотариуса в регионе квартиры, вы — нотариуса в своём городе. Либо, если вам удобнее, вы выдаёте нотариальную доверенность представителю на подписание договора и регистрацию (ст. 185.1, 576 ГК РФ) — тогда лично достаточно одного визита.

2. Документы. Паспорта (или доверенности), выписка из ЕГРН о доле; бумажные договор приватизации и свидетельство не нужны — право подтверждается записью в ЕГРН (ч. 5 ст. 1, ч. 4 ст. 18 ФЗ-218). При необходимости — нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК).

3. Регистрация перехода права. Нотариус после удостоверения сам подаёт заявление о регистрации в электронной форме (ч. 1.5 ст. 18 ФЗ-218), либо стороны/представитель подают документы через МФЦ или Госуслуги. Пошлина за регистрацию перехода права за физических лиц не взимается при подаче нотариусом; при самостоятельной подаче — по общим правилам НК РФ.

4. Налоги. НДФЛ не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — мать близкий родственник.

Вывод: Чтобы подарить долю маме удалённо, нужно: (а) оформить договор дарения в нотариальной форме — минимум один личный визит каждому из вас к своему нотариусу либо подписание представителями по нотариальным доверенностям; (б) хотя бы один нотариус должен быть из региона нахождения квартиры; (в) бумажные правоустанавливающие документы не обязательны — право подтверждается ЕГРН; (г) регистрацию перехода права подаёт нотариус, МФЦ или Госуслуги; (д) налоги и (как правило) согласие супруга не требуются.