Сумма, подлежащая зачислению на счёт каждого ребёнка
Доли детей в квартире уже выделены и зарегистрированы (по 3/20 у каждого). Поскольку доли определены соглашением, при продаже квартиры ребёнок как участник долевой собственности вправе получить стоимость своей доли от цены продажи — пропорционально размеру своей доли. Верховный Суд прямо разъяснил порядок определения стоимости, приходящейся на детей, при продаже/разделе жилья, приобретённого с использованием маткапитала:
Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к бывшему супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и несовершеннолетних детей К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по ¼ доли каждому. Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли - продажи супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей. На приобретение указанного жилого помещения Д. были израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек). Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было. Отказывая в удовлетворении иска Н.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Правовое основание того, что продажа доли имущества, приходящейся на ребёнка, даёт ребёнку право на соответствующую часть вырученных средств, закреплено в п. 3 ст. 60 СК РФ — ребёнок имеет право собственности на любое имущество, приобретённое на его средства, и на доходы от него:
Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 60 СК РФ
Применяя это к фактам: доля каждого ребёнка составляет 3/20, доля двоих детей — 6/20, цена продажи — 1 536 000 руб. Следовательно, на основании процитированных норм (п. 13 Обзора ВС и п. 3 ст. 60 СК РФ) сумма, приходящаяся на каждого ребёнка, равна 1 536 000 × 3/20 = 230 400 руб., на двоих детей — 460 800 руб. (230 400 × 2).
Вывод: на счёт каждого ребёнка подлежит зачислению 230 400 руб. (1 536 000 × 3/20), итого на двоих детей — 460 800 руб. Это стоимость их зарегистрированных долей в праве собственности, пропорциональная цене продажи квартиры.
Развилка: если бы доли не были зарегистрированы на момент продажи — расчёт исходя из доли материнского капитала
Если фактически в ЕГРН доли детей зафиксированы как 3/20 (указано в вопросе) — применяется расчёт от цены продажи, приведённый выше. Однако при определении размера долей (когда они не установлены соглашением) Верховный Суд установил иное правило: доли в праве на жильё рассчитываются исходя из равенства долей на средства именно материнского капитала, а не на все средства покупки:
Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к бывшему супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и несовершеннолетних детей К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по ¼ доли каждому. Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли - продажи супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей. На приобретение указанного жилого помещения Д. были израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек). Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было. Отказывая в удовлетворении иска Н.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Это подтверждает, что при уже зарегистрированных долях (3/20 у каждого ребёнка) к расчёту принимается именно установленная соглашением доля от цены продажи. Правило о расчёте только от доли маткапитала применяется лишь на этапе ОПРЕДЕЛЕНИЯ долей при их отсутствии в ЕГРН; в настоящей ситуации доли уже установлены соглашением и зарегистрированы, поэтому база расчёта — цена продажи, пропорционально доле 3/20 (расчёт по этой доле подтверждён в блоке 1 со ссылкой на п. 13 Обзора ВС и п. 3 ст. 60 СК РФ).
Вывод: при уже зарегистрированных долях по 3/20 сумма на каждого ребёнка — 230 400 руб.; правило пересчёта от доли маткапитала применялось бы только при отсутствии зарегистрированных долей в ЕГРН.
Процедура: предварительное разрешение органа опеки на продажу и зачисление средств на счёт ребёнка
Продажа квартиры, в которой детям принадлежат доли, затрагивает их имущественные права и требует предварительного согласия органа опеки и попечительства. Это следует из п. 2 ст. 37 ГК РФ:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Аналогичное требование установлено ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», прямо охватывающей отчуждение имущества подопечного и любые сделки, влекущие уменьшение стоимости его имущества:
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ
Для жилого помещения, где проживают несовершеннолетние, согласие органа опеки требуется также по п. 4 ст. 292 ГК РФ:
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ
Особенность распоряжения имуществом малолетних (до 14 лет) — сделки от их имени совершают родители с соблюдением правил ст. 37 ГК РФ (п. 1 ст. 28 ГК РФ):
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 28 ГК РФ
Порядок распоряжения: сначала получают предварительное письменное разрешение органа опеки на продажу квартиры (в нём орган опеки обычно прописывает обязательство зачислить средства на счета детей или выделить доли в новом жилье), затем совершают сделку, после чего зачисляют деньги на личные счета детей (номинальные счета). Средства распределяются строго пропорционально долям детей и не считаются общим доходом родителей.
Вывод: продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей возможна только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства; без такого разрешения сделка является оспоримой, а орган опеки вправе требовать её расторжения.
Последствия незачисления средств на счёт ребёнка
Если родители не зачислили причитающиеся ребёнку средства, это образует нарушение обязанностей по защите имущественных прав несовершеннолетних и влечёт административную ответственность по ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ:
Неисполнение или ненадлежащее исполнение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних обязанностей по содержанию, воспитанию, обучению, защите прав и интересов несовершеннолетних - (В редакции Федерального закона от 04.05.2011 № 98-ФЗ ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей
— ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ
Кроме того, сделка по продаже квартиры, совершённая без предварительного разрешения органа опеки (которое охватывает и вопрос о сохранении имущественных прав детей), является оспоримой — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ:
Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ
Орган опеки при обнаружении сделки, заключённой без его предварительного разрешения, обязан обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора, а убытки подлежат возмещению родителями (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Таким образом, незачисление средств или совершение продажи без разрешения опеки грозит не только штрафом, но и признанием сделки недействительной и возвратом имущества.
Вывод: незачисление 230 400 руб. на счёт каждого ребёнка является нарушением прав несовершеннолетних и влечёт административный штраф (до 2 000 руб. по ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ), а также риск оспаривания сделки купли-продажи по иску органа опеки или самого ребёнка.
Учёт погашенной ипотеки и альтернатива зачисления (выделение долей в новом жилье)
Поскольку ипотека была погашена из средств от продажи, а доли детей в квартире были зарегистрированы (3/20 у каждого), сумма зачисления на счёт ребёнка определяется от полной цены продажи (1 536 000 руб.), а не от остатка после погашения кредита. Ипотека — это обязательство родителей перед банком, а не уменьшение доли ребёнка в праве собственности; доля ребёнка (3/20) от продажи даёт ему 3/20 от цены всей квартиры. Вычет суммы ипотеки из доли ребёнка означал бы уменьшение имущества несовершеннолетнего, которое запрещено п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (обе нормы процитированы в блоке 3).
Альтернативой зачислению денег является сохранение за детьми имущественной доли — обязанность оформить жильё в общую собственность детей закреплена ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ
Из этой нормы следует, что обязательство перед детьми может быть исполнено и в натуральной форме — выделением им долей в ином жилом помещении (например, при одновременной покупке новой квартиры с оформлением долей детей), если именно такой способ согласован органом опеки. Если же равноценное выделение долей взамен проданного не предусмотрено разрешением органа опеки, обязателен денежный расчёт на счета детей (по 230 400 руб. каждому).
Вывод: сумма для зачисления рассчитывается от полной цены продажи (230 400 руб. на ребёнка) и не уменьшается на сумму погашенной ипотеки; законная альтернатива зачислению — выделение детям долей в равноценном жилье (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), прямо согласованное с органом опеки при выдаче разрешения на продажу.
