Может ли бабушка оформить новый дом, если он не зарегистрирован, а доли в старом доме выделены детям

Незарегистрированный дом не существует как объект права, поэтому им нельзя распорядиться

Право собственности на вновь возведённый недвижимый объект возникает только с момента государственной регистрации; пока дом не поставлен на кадастровый учёт и на него не зарегистрировано право, он юридически не является объектом, которым можно распоряжаться.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Для фактов вашей ситуации это означает: новый дом, который «до сих пор не зарегистрирован», на данный момент не существует как объект гражданских прав — юридически у его будущих собственников нет ни права собственности, ни возможности распорядиться им (подарить, продать, выделить доли). Пока регистрация не произведена, ни мать супруги, ни кто-либо другой не может «стать владелицей» и «дать доли» — распоряжаться нечем. Это прямо следует из ст. 219 ГК: право возникает «с момента такой регистрации», и из п. 1 ст. 131 ГК: возникновение и переход прав на недвижимое имущество «подлежат государственной регистрации».

Вывод: без предварительной легализации и регистрации дома вопрос о том, может ли мать супруги стать владелицей и наделить долями, неразрешим положительно — сначала дом нужно оформить.

Напрямую «записать» незарегистрированный дом на тёщу нельзя: режим самовольной постройки

Незарегистрированный дом, возведённый без уведомительного порядка, является самовольной постройкой. Закон прямо запрещает распоряжаться самовольной постройкой, в том числе дарить её.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Для вашей ситуации: напрямую оформить незарегистрированный дом на мать супруги (или любого другого третьего лица) и «затем дать доли» нельзя. Основание — п. 2 ст. 222 ГК: лицо, осуществившее самовольную постройку, «не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки». Возможен только такой путь: сначала легализовать дом на тех лиц, которые фактически его возвели и имеют законные права на земельный участок под ним, и только после этого регистрировать переход долей.

Признание права собственности на самовольную постройку возможно за лицом, в собственности/постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК), — то есть за собственником земли под домом, а не за произвольно выбранной тёщей.

Вывод: прямой ответ отрицательный — никого (включая тёщу) нельзя «записать владельцем» незарегистрированного (самовольного) дома, поскольку распоряжение им прямо запрещено п. 2 ст. 222 ГК; сначала дом легализуется в установленном порядке, и лишь затем он может быть подарен.

Дом построен супругами в браке → это совместная собственность; распоряжение требует согласия обоих супругов

Если новый дом строился в период брака на общие средства супругов, он является их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя зарегистрировано право.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для вашей ситуации: если на момент оформления супруги ещё не расторгли брак (либо брак расторгнут, но раздел имущества не произведён — общая собственность сохраняется), мать супруги не может «стать владелицей» нового дома в обход прав второго супруга. Дом — совместная собственность обоих супругов, и распорядиться им (подарить тёще, выделить доли) можно только с нотариально удостоверенного согласия обоих супругов; при отсутствии такого согласия сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана судом недействительной по требованию второго супруга.

Развилка: если к моменту строительства супруги уже фактически прекратили семейные отношения и проживали раздельно, суд может признать построенный в этот период дом собственностью каждого из супругов в отдельности.

1. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2.
   — п. 4 ст. 38 СК РФ

В этом случае согласие второго супруга не требуется, и дом сможет быть переоформлен только тем супругом, чьим личным имуществом он признан, — но такое решение принимает суд, а не произвольная «запись на тёщу». Отдельно действует трёхлетний срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества при расторжении брака (п. 7 ст. 38 СК).

Вывод: прямое оформление незарегистрированного дома на мать супруги в обход прав второго супруга неправомерно и может быть оспорено; необходима либо судебная легализация с учётом режима совместной собственности, либо нотариальное согласие второго супруга.

Если на строительство направлялся материнский капитал — неукоснительное обязательство выделить доли детям

Дом фактически построен после покупки старого дома на маткапитал. Если на строительство нового дома прямо или опосредованно направлялись средства (часть средств) материнского капитала либо эти средства погашали связанные со строительством обязательства, то возникает законодательная обязанность оформить новый дом в общую долевую собственность всех членов семьи, включая всех детей.

супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для вашей ситуации: оформление нового дома на мать супруги с «дальнейшей выдачей долей» не отменяет обязанности, установленной ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Даже если дом сначала окажется у тёщи, а потом части долей будут переданы детям, — это не заменяет надлежащего исполнения обязательства: жилое помещение, приобретённое/построенное с использованием маткапитала, должно быть оформлено в общую собственность лица-владельца сертификата, его супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению.

Ключевой риск: если на строительство нового дома действительно использован материнский капитал, а дом будет оформлен на третье лицо (мать супруги) без одновременного закрепления долей за всеми детьми, — нарушение влечёт право детей (представляемых матерью) требовать выделения долей в судебном порядке; сделка по переоформлению может быть признана притворной/недействительной. Если же новый дом строился без использования маткапитала, обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ к нему прямо не применяется — но тогда домашние средства строительства создают режим совместной собственности супругов (блок 3).

Вывод: перед любым решением о судьбе нового дома необходимо установить источник средств строительства. Если использован маткапитал — дом должен быть оформлен с выделением обязательных долей всем детям; оформление его сначала на тёщу вне этой схемы правового значения для исполнения обязательства не имеет и создаёт риск спора.

Риск недействительности: оформление дома сразу на тёщу может быть признано притворной сделкой

Схема «записать новый дом на мать супруги, а потом она даст доли» легко читается как притворная сделка, прикрывающая фактическое распределение долей между членами семьи (в том числе попытку исключить бывшего супруга из числа собственников). Закон признаёт такую сделку ничтожной и применяет к прикрываемой сделке её собственные правила.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Для вашей ситуации: если регистрация права на новый дом будет первоначально произведена непосредственно на мать супруги (тёщу) без участия истинных застройщиков и без согласия второго супруга, такая операция с высокой вероятностью будет расценена как притворная (ст. 170 ГК). К прикрываемой сделке (фактическому распределению долей между супругами и детьми) будут применены правила, в том числе о совместной собственности супругов (ст. 34, 35 СК) и об обязательности выделения долей детям при использовании маткапитала (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Оспорить такую сделку смогут бывший супруг и органы опеки, защищающие права детей.

Вывод: попытка «бесплатно и сразу» сделать тёщу первой владелицей нового дома, минуя супругов и детей, юридически уязвима и может быть признана недействительной с применением всех последствий перераспределения долей. Надёжный путь — легализация дома на законных собственников с последующим оформлением долей в соответствии с законом.

Правильный порядок действий: сначала легализовать дом, только потом распоряжаться долями

Поскольку распоряжение незарегистрированным домом запрещено, единственно законный путь к наделению долями проходит через этап легализации объекта.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Для объектов ИЖС, построенных без разрешения, применяется уведомительный порядок: застройщик направляет в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ), затем — уведомление об окончании строительства, и по результатам осуществляется кадастровый учёт и регистрация права.

Для фактов вашей ситуации: поскольку дом уже построен (строительство завершено), уведомительный порядок, рассчитанный на планируемое строительство, применить напрямую затруднительно — он предусмотрен для направления уведомления «в целях строительства». Практически легализация такого уже возведённого дома идёт одним из двух путей: (1) судебный — признание права собственности на самовольную постройку по п. 3 ст. 222 ГК; (2) административный — подача уведомления в уполномоченный орган, если дом не признан самовольным.

Решающее значение земельного участка: признание права / регистрация дома возможны только за лицом, которому принадлежит земельный участок под домом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Только после возникновения права на дом у законного владельца, с учётом режима совместной собственности супругов (ст. 34 СК) и обязательных долей детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), дом может быть разделён на доли и часть долей подарена матери супруги по договору дарения с регистрацией перехода права в Росреестре (ст. 131 ГК).

Вывод: мать супруги не может стать владелицей нового дома, пока он не зарегистрирован. Порядок действий: (1) установить собственника земельного участка; (2) легализовать дом (суд по п. 3 ст. 222 ГК либо уведомительный порядок); (3) оформить право на дом на супругов с одновременным выделением обязательных долей детям; (4) только затем передать доли тёще по договору дарения с государственной регистрацией.

Приобретательная давность для тёщи не применима — не было добросовестного владения домом

Альтернативным путём возникновения права на незарегистрированный дом является приобретательная давность (ст. 234 ГК): право на недвижимость приобретается лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своей собственностью в течение пятнадцати лет.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Для вашей ситуации: приобретательная давность не может послужить основанием для того, чтобы мать супруги «стала владелицей» нового дома. Для применения ст. 234 ГК требуется, чтобы тёща сама добросовестно, открыто и непрерывно владела домом как своим собственным в течение 15 лет. Тёща не строила дом, не владела им как своей собственностью и не заявляла о своих правах на него — условия добросовестного владения не соблюдены. Кроме того, право по давности возникает с момента регистрации, которую такому лицу потребуется оформить в судебном порядке. Этот путь не даёт тёще преимущественного права на дом.

Вывод: единственные правомерные пути — легализация дома за законными владельцами-застройщиками (супругами) с учётом прав детей, а уже затем возможная передача долей тёще по договору дарения. Приобретательная давность как способ «записать дом на тёщу» исключена.