Можно ли внести изменения в приватизацию квартиры и исключить несовершеннолетних детей, выделив им доли в другом доме

Можно ли «переделать» состоявшуюся приватизацию, исключив несовершеннолетних из состава участников?

Нет, закон исключает возможность «внести изменения» в уже состоявшийся и зарегистрированный договор передачи, чтобы убрать из него несовершеннолетних. Приватизация завершена: договор заключён, право зарегистрировано в Росреестре.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Зарегистрированное право детей на доли не может быть прекращено или изменено иначе, как путём совершения новых сделок с этими долями (отчуждения), а не «переделки» исходного договора приватизации. Более того, включение несовершеннолетних в договор передачи было не правом, а обязанностью:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

То есть дети, имевшие право пользования жилым помещением, подлежали включению в договор приватизации, и это соответствовало закону. Поэтому признать приватизацию недействительной именно с целью «вычеркнуть» из неё детей — невозможно: их включение было обязательным. Оспаривание договора привело бы не к исключению ребёнка из числа сособственников, а к возврату помещения в муниципальную или государственную собственность и утрате приватизации.

Вывод: «переделать» документы приватизации так, чтобы несовершеннолетние перестали быть сособственниками, законом не предусмотрено. Единственный способ изменить состав собственников — отчуждение долей детей по отдельной сделке (см. следующий блок) либо, напротив, не трогая их доли в первом жилье, просто дополнительно наделить их долями во втором доме.

Если цель — отнять долю ребёнка в первом доме: условия законного отчуждения (разрешение органа опеки, нотариальная форма)

Если вы действительно хотите, чтобы дети перестали быть сособственниками первого жилья (а не просто получили долю во втором), это возможно только через отчуждение их доли — однако совершить такую сделку без контроля со стороны органов опеки нельзя.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Поскольку доля в приватизированном жилье перешла к несовершеннолетним, распоряжаться ей (отчуждать, дарить, менять) законные представители вправе только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Процедура получения и обжалования такого разрешения урегулирована специальным законом:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Орган опеки даёт разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего, как правило, только при условии, что ребёнок не остаётся без жилья (взамен предоставляется равноценное). Поэтому сам по себе факт «выделения детям долей в другом доме» — то есть переоформление их обеспеченности жильём — это тот самый аргумент, который и позволяет добиться разрешения опеки: доля в другом доме будет выступать заменой доли в первом.

Кроме того, отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению:

подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть сделка по продаже/дарению доли ребёнка в первом доме и наделение его долей во втором проводятся у нотариуса с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.

Вывод: исключить детей из числа сособственников первого жилья можно только через нотариально удостоверенное отчуждение их доли, совершаемое с предварительного письменного разрешения органа опеки, которое выдаётся (как правило) при предоставлении ребёнку взамен равноценного жилья — например, доли в другом доме.

Риски: сделка с долей несовершеннолетнего без разрешения органа опеки

Совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (его доли в приватизированном жилье) без предварительного разрешения органа опеки незаконно и влечёт восстановление прав ребёнка.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

То есть если вы отчудите долю ребёнка без разрешения опеки, орган опеки обязан обратиться в суд, и имущество (доля) будет возвращено ребёнку, а убытки возмещаются законным представителем. Для сторон такая сделка является недействительной:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Это означает, что «обойти» орган опеки и просто дописать в документах, что дети участвуют только во втором доме, а в первом им доля не принадлежит, — невозможно и крайне рискованно: сделка будет признана недействительной, дети останутся сособственниками первого жилья, а вы понесёте ответственность за причинённые убытки.

Вывод: любые действия по перераспределению долей несовершеннолетних без предварительного разрешения органа опеки грозят недействительностью сделки и принудительным возвратом доли ребёнку; легитимен лишь путь, описанный в предыдущем блоке.

Возможна ли регистрация (прописка) детей в другом месте и сохранение за ними права на приватизацию

Важно разделить два понятия, которые вы смешиваете: регистрацию по месту жительства (прописку) и долю в праве собственности. Это независимые институты.

Регистрацию несовершеннолетних по другому адресу можно произвести независимо от того, имеют ли они долю в первом приватизированном жилье, поскольку место жительства детей до 14 лет следует за местом жительства родителей:

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом. 2.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ

То есть прописать детей по новому месту жительства (в другом доме) вы вправе и без каких-либо изменений в правах на первый дом — для этого достаточно, чтобы мать была зарегистрирована по новому адресу. Отчуждения доли при этом не происходит, согласие опеки не требуется. Право собственности на долю в первом жилье у детей сохранится, но это не препятствует ни их регистрации по новому адресу, ни выделению им долей во втором доме.

Наконец, важный момент: даже если вы всё же отчудите долю ребёнка в первом доме, он не теряет приватизационного права:

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 20.12.2017 № 399-ФЗ) (Статья в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199- I ) Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.
— ч. 2 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

То есть несовершеннолетние, уже участвовавшие в приватизации, после совершеннолетия сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию — их имущественные интересы защищены законом вне зависимости от перераспределения долей.

Вывод: прописать детей по новому месту жительства можно независимо от их доли в первом доме (п. 2 ст. 20 ГК РФ); при этом и отчуждение их доли, и их регистрация в другом месте не лишают детей права на однократную приватизацию после совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Сроки и процедура: получение разрешения органа опеки, влияние возраста ребёнка

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего — пятнадцать дней с даты подачи заявления, ответ выдаётся в письменной форме, отказ должен быть мотивирован:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

При обращении в орган опеки потребуется подтвердить, что вы вправе распоряжаться имуществом второго дома и намерены предоставить ребёнку долю в нём взамен отчуждаемой доли. Конкретный перечень документов орган опеки определяет применительно к вашей ситуации (в общем виде это документы на оба жилых помещения и данные о размере долей); без доказательства того, что ребёнок не останется без жилья, разрешение на отчуждение его доли, как правило, не выдаётся.

Существенное значение имеет возраст ребёнка. Закон прямо требует согласия несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет на сделки с их имуществом при приватизации:

в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ч. 1 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

То есть если детям от 14 до 18 лет, при отчуждении их доли (и при наделении долями во втором доме) требуется их личное согласие; для детей до 14 лет сделки за них совершают родители с разрешения опеки.

Вывод: орган опеки рассматривает заявление о разрешении на отчуждение доли несовершеннолетнего в 15-дневный срок (ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»); если ребёнку 14–18 лет, для сделки дополнительно необходимо его личное согласие.