Собственник 1/4 доли квартиры: что делать, если второй собственник-должник не платит кредит? Угрожает ли арест доли?

Отвечает ли клиент по личному кредитному долгу второго собственника

Кредит оформлен на имя второго собственника (1/2 доли). Клиент в кредитном договоре не участвует и по нему не отвечает — это прямо следует из общих положений ГК РФ об обязательствах.

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
— п. 3 ст. 308 ГК РФ

Разбор применения. Долг по кредиту, взятому вторым собственником в феврале, — это его строго личное обязательство перед банком, в котором клиент стороной не является. Пока не установлено обратное (что клиент подписывал кредитный договор как созаемщик, поручитель или заключал иное обеспечение), банк не вправе требовать от клиента погашения этого долга, а письма о «досудебном урегулировании» с требованием суммы долга, адресованные на квартиру, к клиенту юридически не обязывают. Важно: при получении таких писем не следует признавать долг, подписывать какие-либо расписки или соглашения — это может быть расценено как принятие обязательства.

Вывод: клиент, не участвовавший в кредитном обязательстве, не отвечает по долгу второго собственника; письма банка следует игнорировать либо направить банку письменное возражение о том, что адресат не является должником и не давал поручительства. Если же клиент всё-таки был созаемщиком/поручителем — это меняет ответ (см. отличие: тогда возникает солидарная ответственность), и это решающий неизвестный факт.

Могут ли арестовать и продать долю неплательщика и каков порядок

Да, кредитор вправе обратить взыскание на долю должника в общем имуществе, но только в судебном порядке и по специальной процедуре — долю нельзя «изъять» напрямую.

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. 6 1 . При выделе в соответствии с Федеральном законом "Об инвестиционном товариществе" доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) 7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога.
— ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Разбор применения. Закон выстраивает «лестницу» из трёх ступеней, и продажа доли с публичных торгов — лишь крайний и последний вариант. Сначала кредитор (банк) предъявляет требование о выделе доли должника; если выдел в натуре невозможен либо против него возражают остальные сособственники (а в квартире с несколькими комнатами и совместно проживающими собственниками выдел часто невозможен) — кредитор вправе требовать, чтобы должник продал свою долю именно остальным участникам (то есть клиенту) по рыночной стоимости. И только если клиент (остальные участники) откажутся выкупить долю — суд по иску кредитора обращает взыскание на долю путём продажи с публичных торгов (абз. 3 ст. 255, ст. ст. 255–256 ГК РФ). Арест доли судебным приставом допустим как мера обеспечения, но он сам по себе не лишает клиента пользования квартирой и его 1/4 доли, а лишь ограничивает распоряжение именно частью должника.

Дополнительно: если квартира является единственным пригодным для постоянного проживания помещением самого должника (и членов его семьи, совместно проживающих с ним), на неё не обращается взыскание.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— п. 1 ст. 446 ГПК РФ

Вывод: долю второго собственника (1/2) банк может арестовать и продать, но только в судебном порядке и по описанной трёхступенчатой процедуре ст. 255 ГК РФ — в первую очередь предлагая её к выкупу сособственнику (клиенту). При этом важно: если квартира — единственное жильё самого должника и он проживает в ней, взыскание вообще может быть признано невозможным (ст. 446 ГПК РФ). Однако поскольку должник проживает в Казахстане, вопрос о том, является ли эта квартира его единственным жильём, требует выяснения (решающий факт).

Преимущественное право покупки доли у клиента-сособственника

У клиента как сособственника есть преимущественное право покупки 1/2 доли перед любыми посторонними лицами. Это право сохраняется и при принудительной продаже доли должника с торгов в исполнительном производстве — после Постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

исходя из приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество, передается на публичные торги только после того, как сособственники (остальные участники общей собственности) отказались от своего преимущественного права покупки. Причем, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, в случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК Российской Федерации (пункт 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"; определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 февраля 2018 года по делу № 8-КГ17-15), т.е. посредством предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя на заинтересованного участника долевой собственности. 2.
— Постановление КС РФ № 23-П от 16.05.2023 (п. 2.2)

При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения. 3. Институт банкротства, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, призван обеспечить баланс прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, притом что их интересы различны и зачастую диаметрально противоположны (постановления от 19 декабря 2005 года № 12-П , от 18 ноября 2019 года № 36-П , от 3 февраля 2022 года № 5-П и др.). Оценивая ранее конституционность ряда положений Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" , Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что специальный режим предъявления в арбитражном суде имущественных требований к должнику в рамках процедур банкротства позволяет достичь определенности объема его имущества в течение всей процедуры банкротства и создает условия как для принятия мер к преодолению неплатежеспособности должника, так и для возможно более полного удовлетворения требований всех кредиторов (постановления от 12 марта 2001 года № 4-П , от 31 января 2011 года № 1-П и др.).
— Постановление КС РФ № 23-П от 16.05.2023 (п. 5)

Разбор применения. Буквальный текст п. 1 ст. 250 ГК РФ исключал преимущественное право покупки при продаже «с публичных торгов». Однако Конституционный Суд РФ признал пункт 1 статьи 250 ГК РФ неконституционным в той мере, в какой он допускает неопределённость в части возможности сособственника реализовать преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилое помещение при её продаже с публичных торгов в ходе взыскания/банкротства. Согласно позиции КС РФ, доля передаётся на публичные торги только после того, как сособственники отказались от преимущественного права покупки; если их не известили и право нарушили — оно восстанавливается через иск о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Вывод: клиент вправе заявить о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки 1/2 доли, и у банка/пристава не будет права продать её постороннему лицу, пока клиент это право не реализует или от него письменно не откажется. Клиенту стоит заранее (до торгов/выдела) направить письменное заявление сособственнику-должнику и в службу судебных приставов/взыскателю о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки и быть готовым к выкупу доли по рыночной стоимости, если он решит консолидировать собственность.

Куда банк подаст иск и как защитить интересы клиента

Поскольку должник — гражданин РФ, проживающий за границей (Казахстан), банк вправе предъявить иск по месту нахождения его имущества (в том числе доли в квартире) или по последнему известному месту жительства в России.

Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6. Иски о восстановлении жилищных прав, возврате имущества или его стоимости, связанные с возмещением убытков, причиненных гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением в качестве меры пресечения заключения под стражу, подписки о невыезде либо незаконным наложением административного наказания в виде ареста, могут предъявляться также в суд по месту жительства истца.
— п. 1 ст. 29 ГПК РФ

Разбор применения. Наличие имущества должника в России (доля 1/2 в квартире) даёт банку основание подать иск по месту нахождения этого имущества — то есть в суд по месту расположения квартиры. Для клиента это означает, что судебный процесс по взысканию долга и обращению взыскания на долю будет проходить в российском суде, где клиент сможет участвовать как третье лицо/заинтересованное лицо и заявлять возражения и своё преимущественное право. Клиент не является ответчиком по чужому долгу, поэтому банк не сможет взыскать долг с него, но в деле об обращении взыскания на долю клиент — обязательный участник.

Что делать клиенту:

1. Не подписывать никаких документов по долгу второго собственника и не признавать долг.
2. Если придёт судебный приказ или иск по долгу — не путать с обращением взыскания на долю: клиент не должник.
3. Проверить, не является ли он сам созаемщиком/поручителем (решающий факт) — если нет, ограничиться позицией непричастности.
4. При возбуждении дела об обращении взыскания на долю — вступить в процесс, заявить о преимущественном праве покупки и решить, выкупать ли долю.
5. Продолжать оплачивать ЖКУ соразмерно своей 1/4 доли (ст. 249 ГК РФ), чтобы не допустить собственного долга, но не платить за долю должника (по чужим долгам он не отвечает, а платить за долю второго собственника без его согласия — лишь с правом последующего взыскания).

Вывод: клиент не отвечает по кредитному долгу второго собственника; доля должника может быть арестована и продана лишь в судебном порядке по ст. 255 ГК РФ, и у клиента есть преимущественное право её выкупа (ст. 250 ГК РФ, Постановление КС РФ № 23-П от 16.05.2023), реализовать которое нужно письменно и своевременно.

Денежные последствия: расходы клиента по доле должника

Долг по кредиту для клиента — чужое обязательство, поэтому банк не может взыскать проценты и штрафы по этому кредиту с клиента. Однако у клиента есть свой пласт обязательств и прав, связанных с деньгами.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Разбор применения. По договору с банком клиент ничего не должен: начисляемые банком проценты и неустойка (ст. 395 ГК РФ и условия кредита) относятся только к должнику — второму собственнику. Но у клиента есть собственные обязательства и связанные с ними денежные последствия: (1) по ст. 249 ГК РФ он обязан участвовать в расходах по содержанию квартиры соразмерно своей 1/4 доле — только в этой части и не больше; (2) если клиент вынужденно оплатит ЖКУ или иные обязательные платежи за долю второго собственника (например, чтобы не отключали коммуникации), у него возникнет право требовать эти суммы с должника как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ с момента такой оплаты. Это даёт клиенту инструмент для последующего взыскания с должника-сособственника.

Вывод: напрямую банк не вправе взыскать с клиента ни сам долг, ни проценты, ни неустойку по кредиту (чужое обязательство). Собственные денежные риски клиента ограничены его 1/4 долей в расходах на содержание (ст. 249 ГК РФ); всё, что он заплатит сверх своей доли за должника, он вправе вернуть через суд как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ.