Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Можно ли купить квартиру в четырехквартирном доме за материнский капитал, если земельный участок не оформлен и документы только на квартиру

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у продавца выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться, что объект значится именно как «квартира».
  2. 2
    Заключите договор купли-продажи квартиры, указав в нем оплату части средств материнским капиталом.descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  3. 3
    Зарегистрируйте переход права собственности на квартиру в Росреестре.
  4. 4
    Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в Социальный фонд России, приложив договор и выписку из ЕГРН.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий (свободная форма)
  5. 5
    Если дом является многоквартирным и участок не сформирован: Для оформления земли под домом обратитесь в орган местного самоуправления для формирования участка и его кадастрового учета.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает зарегистрированное право продавца и вид объекта.
  • Договор купли-продажи квартиры с условием оплаты средствами материнского капитала.
  • Свидетельство (сертификат) на материнский (семейный) капитал.
  • Документы, удостоверяющие личности и подтверждающие родство (паспорта, свидетельства о рождении детей, СНИЛС).
  • Соглашение об определении долей в приобретаемой квартире на всех членов семьи.
  • Справка о состоянии финансовой части лицевого счета в СФР (для подтверждения остатка средств).

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте выписку из ЕГРН: статус объекта должен быть именно «квартира», а не «часть дома» или «блок».
    • Запросите у продавца копию документа-основания его права собственности на квартиру.
    • Убедитесь, что в ЕГРН нет записи о признании дома самовольной постройкой или аресте квартиры.
    • Зафиксируйте в предварительном договоре условие об оплате средствами материнского капитала.
    • Не подписывайте документы о передаче денег до регистрации перехода права собственности в Росреестре.
    • При отказе СФР требуйте письменное решение с указанием причины для его обжалования.

  • Сроки и риски

    • Сделка возможна: отсутствие оформленной земли не препятствует покупке квартиры за маткапитал.
    • Оформите квартиру в общую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению.
    • Риск: СФР может отказать, если в ЕГРН объект указан как «часть дома», а не «квартира» — проверьте выписку заранее.
    • Риск: если дом признают многоквартирным, земля под ним — общее имущество; формирование участка — вопрос времени, но не препятствие для сделки.
    • Риск: при блокированной застройке отдельный участок под вашим блоком не требуется — право пользования землей переходит автоматически.

  • Чего не делать

    • Не отказывайтесь от сделки из-за отсутствия оформленного участка — для покупки квартиры за МСК документы на землю не требуются.
    • Не соглашайтесь на оформление сделки как покупки жилого дома или части дома — это добавит требование заключения о пригодности.
    • Не пытайтесь самостоятельно оформить земельный участок до сделки — это право собственников помещений, а не обязанность покупателя.
    • Не подписывайте договор, если в нём указано, что земельный участок продаётся отдельно или не передаётся вовсе.
    • Не рассчитывайте, что продавец обязан предоставить документы на землю — их отсутствие не является основанием для отказа от сделки.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если СФР откажет в перечислении средств МСК из-за отсутствия документов на землю — такой отказ незаконен и требует обжалования.
    • Адвокат нужен, если в ЕГРН объект оформлен как «часть дома» или «блок», а не «квартира» — потребуется заключение о пригодности, ошибка здесь блокирует сделку.
    • Привлеките юриста, если продавец не готов гарантировать, что участок не сформирован и не продан третьим лицам — это риск спора о границах.
    • Консультация адвоката обязательна, если дом имеет признаки самовольной постройки или есть судебный спор о сносе — защита права на квартиру потребует профессионала.
    • Адвокат понадобится, если после покупки соседи откажутся участвовать в формировании общего земельного участка — вопрос решается только через суд.
    • Обратитесь к юристу для проверки договора купли-продажи на соответствие требованиям ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ об оформлении долей на всех членов семьи.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в выписке ЕГРН точный статус объекта: «квартира», «часть дома» или «блок» — от этого зависит перечень документов для СФР.
    • Если объект — квартира, заключение о пригодности и документы на землю для МСК не требуются, перечень из Правил № 862 исчерпывающий.
    • Зарегистрированное право на квартиру исключает признание дома самовольной постройкой, а снос такого объекта запрещён законом.
    • После сделки вы автоматически получите право пользования землёй на тех же условиях, что и продавец, даже без оформления участка.
    • Для многоквартирного дома участок после формирования бесплатно перейдёт в общую долевую собственность всех собственников квартир.
    • Для дома блокированной застройки с 2022 года отдельный участок под каждым блоком не требуется — это упрощает оформление.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Клиент намерен приобрести квартиру в четырёхквартирном доме с использованием средств материнского (семейного) капитала. У продавца зарегистрировано право собственности на квартиру, однако земельный участок под домом не сформирован и право на него не оформлено. Юридически значимым является то, что предмет сделки — готовое жилое помещение (квартира), а не объект ИЖС и не дом блокированной застройки, в отношении которых закон предъявляет дополнительные требования к подтверждению прав на землю. Отсутствие оформленного участка не порочит зарегистрированное право продавца на квартиру и не создаёт препятствий для направления средств МСК на её приобретение.

2. Затронутые правоотношения

  • Правоотношения по распоряжению средствами материнского (семейного) капитала — определяют допустимость направления МСК на покупку готового жилого помещения и перечень документов, которые СФР вправе требовать. Для покупки квартиры закон требует только зарегистрированный договор и сведения о праве на жилое помещение в ЕГРН; документы на земельный участок не входят в этот перечень, поэтому их отсутствие не блокирует сделку.

  • Правоотношения собственности на жилое помещение — зарегистрированное право продавца на квартиру подтверждает, что объект введён в гражданский оборот и не является самовольной постройкой. Отсутствие оформленной земли не отменяет и не порочит это право, а значит, квартира может быть предметом купли-продажи.

  • Правоотношения по поводу земельного участка под домом — определяют правовой режим земли и объём прав, которые перейдут к покупателю. Если дом является многоквартирным, участок относится к общему имуществу собственников помещений и после формирования переходит им в общую долевую собственность бесплатно; если дом блокированной застройки — с 1 марта 2022 г. отдельный участок под каждым блоком не требуется. В обоих случаях покупатель не остаётся без прав на землю.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Предмет сделки — квартира, а не жилой дом или дом блокированной застройки. Это исключает применение требований о предоставлении заключения о пригодности жилого помещения и документов на земельный участок, которые установлены только для случаев приобретения жилого дома (части жилого дома) или дома блокированной застройки, а также для строительства и реконструкции.

  • Право продавца на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Это подтверждает законность существования объекта и исключает его квалификацию как самовольной постройки по одному лишь основанию неоформленной земли. Кроме того, органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе многоквартирного дома или объекта с зарегистрированным правом.

  • Земельный участок под домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт. Это означает лишь незавершённость процедуры оформления общего имущества собственников, а не порок строения. Для многоквартирного дома участок после формирования переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно; для дома блокированной застройки с 1 марта 2022 г. образование самостоятельного участка под каждым блоком не требуется.

  • Перечень документов для направления МСК на покупку готового жилья является исчерпывающим. Пункт 8 Правил № 862 требует только сведения из зарегистрированного договора купли-продажи и сведения о зарегистрированном праве на жилое помещение. Требование о подтверждении прав на земельный участок в этом перечне отсутствует, поэтому СФР не вправе отказать в перечислении средств по мотиву неоформленной земли.

Допускает ли закон направление материнского капитала на покупку квартиры при неоформленном земельном участке

Средства МСК по общему правилу направляются на приобретение жилого помещения по любому законному договору, включая куплю-продажу у физического лица:

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
    — ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Главное — понять, чего именно требует СФР для перечисления средств при покупке уже готового жилья. Перечень ограничен тремя позициями — договор, сведения о праве на жилое помещение в ЕГРН и (только для жилого/блокированного дома) заключение о пригодности:

  1. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении: а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала; в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки). (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 04.02.2025 № 101) (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383) 8 1 . Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору.
    — п. 8 Правил, утв. ПП РФ № 862

Из этого прямо следует, что документы (сведения) на земельный участок при покупке готового жилья для МСК законом не предусмотрены — таких требований в п. 8 Правил № 862 нет. Требование о подтверждении права на земельный участок установлено только для совершенно иных случаев — строительства/реконструкции объекта ИЖС или реконструкции дома блокированной застройки (п. 10 Правил № 862, ч. 1.1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), а не для покупки готовой квартиры. Если покупается именно квартира (в многоквартирном доме), заключение о пригодности также не требуется — оно нужно только для жилого дома, части жилого дома или дома блокированной застройки.

Вывод: провести сделку за материнский капитал при неоформленном участке можно. Отсутствие у продавца документов на землю само по себе не препятствует ни самой купле-продаже квартиры, ни перечислению средств МСК, так как для покупки готового жилого помещения закон и Правила № 862 требуют лишь зарегистрированный договор и сведения о праве на жилое помещение в ЕГРН, но не документы на землю.

Является ли дом самовольной постройкой из-за неоформленной земли, и можно ли его продавать

Отсутствие оформленного участка не означает, что дом — самовольная постройка. Самовольной постройкой объект признаётся лишь при совокупности условий, главное из которых — возведение на участке, не предоставленном строителю, без разрешений:

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Более того, даже если бы у дома имелись признаки самовольной постройки, орган местного самоуправления прямо лишён права принимать решение о сносе в отношении многоквартирного дома, а также любого объекта, чьё право уже зарегистрировано в ЕГРН:

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
— п. 4 ст. 222 ГК РФ

Применимо к вашей ситуации: у продавца зарегистрировано право на квартиру — значит, дом не «висит в воздухе», право собственности уже возникло и зарегистрировано. Если это многоквартирный дом (общие стены/коммуникации), то отсутствие оформленной земли — это не порок строения, а лишь незавершённый этап оформления общего имущества. Право на квартиру такие обстоятельства не порочат, а сам дом сносу органами МСУ не подлежит. Сама по себе неоформленная земля НЕ делает дом самовольной постройкой: самовольность определяется отсутствием права на участок у застройщика и нарушением разрешительного порядка, а не тем, оформлен ли участок как общее имущество собственников.

Вывод: неоформленный участок сам по себе не превращает дом (и квартиру в нём) в самовольную постройку и не препятствует продаже квартиры с зарегистрированным правом. Продавать такую квартиру можно.

Правовой режим земли под домом: что получит покупатель и что оформлять дальше

Здесь есть развилка в зависимости от вида дома, и вывод для покупателя в обеих ветках — благоприятный.

Ветка 1 — дом многоквартирный (4 квартиры, общий конструктив/коммуникации). Земельный участок, на котором стоит дом, относится к общему имуществу собственников помещений:

  1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
    — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

А после формирования участка и его кадастрового учёта он переходит собственникам помещений бесплатно:

с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
— Обзор ВС № 2/2017, п. 11 (ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ)

Это означает: покупатель квартиры автоматически получает долю в праве на участок как часть общего имущества, а после того как дом (вместе с другими собственниками) сформирует участок через обращение в орган местного самоуправления — земля бесплатно станет общей долевой собственностью. Никакого отдельного договора купли-продажи земли для этого не требуется, и «неоформленная земля» не создаёт препятствия для сделки.

Ветка 2 — дом блокированной застройки (каждый блок с отдельным входом и своим выходом на участок). С 1 марта 2022 г. закон изменил режим: требование об образовании самостоятельного участка под каждым блоком исключено, а сам объект может быть домом блокированной застройки независимо от того, числится ли он зданием или помещением:

Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки − жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в ГрК РФ изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
— Обзор ВС № 4/2025, п. 3 (определение дома блокированной застройки)

Таким образом, с 1 марта 2022 г. в законодательство, устанавливающее правовой режим домов блокированной застройки, внесены изменения, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки
— Обзор ВС № 4/2025, п. 3

При любой из веток покупатель не остаётся «без земли»: при покупке квартиры к приобретателю переходит право пользования соответствующей частью участка, занятой зданием:

  1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Вывод: неоформленная земля не лишает покупателя прав — она либо автоматически войдёт в общее имущество (для многоквартирного дома) и затем бесплатно перейдёт собственникам, либо (для дома блокированной застройки) оформится отдельным участком по правилам, действующим с 01.03.2022. В обоих случаях неоформленный участок — это устранимая формальность, а не основание для отказа от сделки.

Обязательства покупателя при использовании маткапитала и порядок действий

Приобретая жильё за МСК, покупатель принимает на себя обязательство оформить его в общую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению:

  1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей […] с определением размера долей по соглашению
    — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Порядок действий таков. Заключается договор купли-продажи квартиры, регистрируется переход права собственности в ЕГРН (Росреестр). Затем подаётся заявление о распоряжении средствами МСК в Социальный фонд России (СФР) с указанием сведений из зарегистрированного договора и сведений о праве на жилое помещение в ЕГРН (п. 8 Правил № 862). Сумма перечисления не может превышать цену договора или оставшуюся неоплаченную часть (п. 8.1 Правил № 862). Документы на земельный участок при этом не требуются.

Практическая рекомендация перед сделкой: запросить в ЕГРН полную выписку на квартиру (подтвердить, что право продавца действительно зарегистрировано и что это «квартира», а не «часть дома»/«блок» — от этого зависит, потребуется ли ещё и заключение о пригодности жилья). Если в выписке объект значится как квартира — заключение о пригодности не нужно, и сделка за МСК пройдёт на стандартных условиях. Если же объект окажется «жилым домом блокированной застройки» или «частью жилого дома», потребуется дополнительно получить заключение о соответствии помещения требованиям и пригодности для проживания (оформленное не ранее чем за год до подачи заявления, пп. «в» п. 8 Правил № 862).

Вывод: сделка за материнский капитал возможна и без оформленного участка; достаточно зарегистрированного права продавца на квартиру и договора купли-продажи. После регистрации права вы обязаны выделить доли детям и супругу, а оформление земли решается отдельно — через формирование участка под многоквартирным домом в органе местного самоуправления.

Да, сделку купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала провести можно — отсутствие оформленного земельного участка не является препятствием ни для самой сделки, ни для перечисления средств МСК.

Для покупки готового жилого помещения закон и Правила № 862 требуют только зарегистрированный договор купли-продажи и сведения о зарегистрированном праве на жилое помещение в ЕГРН (п. 8 Правил, утв. ПП РФ № 862). Документы на земельный участок в перечне не указаны — они обязательны лишь при строительстве или реконструкции объекта ИЖС, а не при покупке готовой квартиры (ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Если приобретается именно квартира (а не жилой дом, часть дома или дом блокированной застройки), заключение о пригодности жилого помещения также не требуется.

Отсутствие оформленного участка у продавца само по себе не является достаточным основанием для признания дома самовольной постройкой, так как для этого требуется установить факт возведения на непредоставленном участке (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Более того, органы местного самоуправления прямо лишены права принимать решение о сносе объекта, право на который зарегистрировано в ЕГРН, а также многоквартирного дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Поскольку у продавца зарегистрировано право на квартиру, дом не «висит в воздухе» — право собственности уже возникло и зарегистрировано.

Правовой режим земли под домом зависит от вида дома, но в обоих случаях покупатель не остаётся «без земли»:

  • Если дом многоквартирный — земельный участок под ним относится к общему имуществу собственников помещений (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После формирования участка и его кадастрового учёта он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ, п. 11 Обзора ВС № 2/2017). Покупатель квартиры автоматически получает долю в праве на участок как часть общего имущества — отдельного договора купли-продажи земли не требуется.

  • Если дом блокированной застройки — с 01.03.2022 исключено требование об образовании самостоятельного земельного участка под каждым блоком (п. 3 Обзора ВС № 4/2025). При переходе права собственности на здание к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и у прежнего собственника (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Приобретая жильё за средства МСК, вы принимаете на себя обязательство оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи — вас, супруга(и) и детей — с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Запросите выписку из ЕГРН на квартиру. Убедитесь, что право продавца действительно зарегистрировано и объект значится как «квартира», а не «часть дома» или «блок» — от этого зависит, потребуется ли дополнительно заключение о пригодности (п. 8 Правил № 862).

  2. Заключите договор купли-продажи квартиры с продавцом. В договоре укажите, что часть оплаты производится средствами материнского капитала.

  3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Договор и право собственности на ваше имя должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

  4. Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в Социальный фонд России (СФР) по месту жительства. В заявлении укажите сведения из зарегистрированного договора купли-продажи и сведения о зарегистрированном праве на жилое помещение в ЕГРН (п. 8 Правил № 862). Документы на земельный участок не требуются.

  5. После перечисления средств МСК оформите квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

  6. Для оформления земли под домом (по желанию, после сделки): если дом многоквартирный — обратитесь совместно с другими собственниками в орган местного самоуправления для формирования земельного участка и его кадастрового учёта; после этого участок бесплатно перейдёт в общую долевую собственность (ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ).

При отказе СФР в перечислении средств по мотиву отсутствия документов на землю — такой отказ неправомерен, поскольку п. 8 Правил № 862 содержит исчерпывающий перечень требуемых сведений и документы на землю в него не входят. Отказ можно обжаловать в вышестоящий орган СФР или в суд.