Какие документы нужны для разрешения на продажу доли ребёнка 12 лет от отца, полученной по договору дарения, при покупке новой квартиры

Обязательность предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Продажа доли 12-летнего ребёнка в принципе возможна, но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства: закон прямо запрещает распоряжаться имуществом несовершеннолетнего без него.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Данная норма распространяется и на родителей как законных представителей: родители несовершеннолетнего, для детей до 14 лет (малолетних), совершают сделки от имени ребёнка и обязаны соблюдать правила п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: продать долю ребёнка может только один из родителей (или оба) от его имени, но прежде необходимо получить письменное предварительное разрешение органа опеки. Продажа возможна прежде всего потому, что речь идёт о «перемене места жительства» и одновременном приобретении нового жилья — именно такое отчуждение закон допускает.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: разрешение органа опеки на отчуждение доли ребёнка обязательно. Без него сделку юридически не зарегистрируют, а при попытке осуществить — она будет оспоримой.

Нужно ли согласие самого 12-летнего ребёнка?

Нет, отдельное согласие ребёнка не требуется. Ребёнку 12 лет — он относится к малолетним (до 14 лет), и закон прямо устанавливает, что сделки за них совершают только родители (законные представители).

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Из текста п. 1 ст. 28 ГК РФ следует: продажа доли — это сделка, которую малолетний самостоятельно совершать не может (она не входит в перечень п. 2 ст. 28 ГК — мелкие бытовые сделки и т.п.), поэтому от имени ребёнка действуют родители, а не сам ребёнок; его личная подпись или выдача им «согласия» законом не предусмотрены. Требуется иное — предварительное разрешение органа опеки (см. блок 1).

Вывод: личное согласие или подпись 12-летнего ребёнка на продажу его доли законом не предусмотрены и не требуются — сделку от его имени заключают родители при наличии разрешения органа опеки.

Перечень документов и условия, при которых опека выдаст разрешение

Органы опеки оценивают сделку с точки зрения сохранения имущественных прав ребёнка: он не должен остаться без жилья и без эквивалента своей доли. Поэтому главное условие для одновременной продажи с покупкой нового жилья — выделение ребёнку соразмерной доли в приобретаемой квартире (не меньше по стоимости и площади, чем проданная).

Ребёнок является собственником доли — это его имущество (получено в дар).

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.
— ч. 3 ст. 60 СК РФ

Срок рассмотрения заявления и выдача разрешения (или мотивированный отказ) — не позднее 15 дней с даты подачи заявления.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Типовой перечень, который органы опеки вправе запросить для разрешения на одновременную продажу с покупкой нового жилья, включает (универсальный набор; точный перечень закреплён административным регламентом региона):

• заявление обоих родителей (законных представителей) о выдаче разрешения;
• паспорта родителей (законных представителей), свидетельство о рождении ребёнка;
• договор дарения доли ребёнку и выписка из ЕГРН на отчуждаемую квартиру;
• документы на приобретаемую квартиру (предварительный договор, отчёт об оценке), подтверждающие, что ребёнок получит соразмерную долю;
• справка о регистрации ребёнка по месту жительства;
• при необходимости — сведения об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.

Вывод: для получения разрешения семье следует подготовить подтверждение того, что ребёнок в результате сделки останется собственником жилого помещения (получит соразмерную долю в новой квартире) не меньшей стоимости и площади. Именно это для опеки главный предмет проверки, а не сам факт продажи.

Что будет, если продать долю ребёнка без разрешения опеки

Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего без предварительного разрешения органа опеки является оспоримой и может быть признана недействительной.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Более того, сам орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении (признании недействительным) такого договора, если он заключён не к выгоде ребёнка.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

В случае расторжения договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки возмещаются опекуном (родителем), совершившим сделку.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: продажа доли ребёнка без согласия органа опеки крайне рискованна — сделка будет признана недействительной по иску опеки (или прокурора), имущество вернётся ребёнку, а родители дополнительно могут быть привлечены к возмещению убытков. Поэтому разрешение необходимо получить до заключения договора.

Нотариальное удостоверение и преимущественное право покупки

Нотариальное удостоверение продажи доли обязательно по общему правилу (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), но из него есть прямое исключение, которое, судя по описанию (продаётся вся квартира и покупается новая), применимо к вашей ситуации.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке (вся квартира целиком), нотариальное удостоверение не требуется, и преимущественное право покупки у других сособственников не возникает (они сами участвуют как продавцы).

Если же продаётся только доля ребёнка (или разными сделками), то расположение иное: потребуется нотариус и необходимо сначала предложить долю остальным участникам долевой собственности (преимущественное право покупки).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Вывод: поскольку планируется продать квартиру и купить новую, оптимально оформить продажу всей квартиры одной сделкой всеми собственниками — это снимает и требование о нотариальном удостоверении, и необходимость извещать о преимущественном праве покупки. Если же продают только долю ребёнка — обязателен нотариус и письменное извещение остальных дольщиков с месячным сроком ожидания.

Налог с продажи доли ребёнка и поступление денежных средств

Для доли, полученной ребёнком по договору дарения от отца (близкого родственника), закон устанавливает минимальный предельный срок владения 3 года.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Из п. 3 ст. 217.1 НК РФ следует, что при продаже по истечении 3 лет непрерывного владения доход от продажи не облагается НДФЛ (и декларация не подаётся); если же срок владения меньше 3 лет, доход облагается НДФЛ с возможностью имущественного вычета (ст. 220 НК РФ), а декларацию за ребёнка подают родители как законные представители. Само получение доли в дар от отца НДФЛ не облагалось (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поскольку отец и ребёнок — близкие родственники.

Деньги от продажи доли ребёнка должны быть направлены на приобретение доли в новой квартире на имя ребёнка — это подтверждает опеке сохранность его имущества и соответствие сделки интересам ребёнка.

Вывод: следует проверить дату регистрации права ребёнка на долю. Если с момента дарения прошло 3 года и более — при продаже доли НДФЛ не возникает; если менее 3 лет — с дохода потребуется уплата налога за ребёнка (подача декларации родителями).

Критерий «в интересах ребёнка» и направление средств от продажи доли

Орган опеки оценивает сделку по единому законному критерию — исключительно в интересах подопечного. Именно на этом основании опека требует, чтобы ребёнок в результате «продажа + покупка» не лишился жилья и получил соразмерную долю в приобретаемой квартире.

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Что касается денег от продажи доли ребёнка: средства подопечного должны вноситься на банковские счета с соблюдением указанных ограничений, а расходование — с соблюдением п. 1 ст. 37 ГК РФ (то есть в интересах ребёнка).

Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции федеральных законов от 04.11.2014 № 333-ФЗ; от 03.08.2018 № 322-ФЗ) 3 1 . В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.12.2014 № 432-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 322-ФЗ) 3 2 .
— ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

На практике это означает: вырученные за долю ребёнка деньги должны быть направлены на приобретение доли в новой квартире (на имя ребёнка). Опора на критерий «исключительно в интересах подопечного» (п. 1 ст. 37 ГК РФ) даёт опеке правовое основание отказывать или ставить условия, если в результате ребёнок окажется в худшем имущественном положении.

Вывод: главное условие выдачи разрешения — доказать опеке, что сделка отвечает интересам ребёнка: ему будет выделена соразмерная (не меньшая) доля в новом жилье, а деньги от продажи его доли пойдут именно на это приобретение.