Продажа квартиры с долей ребенка, купленной с маткапиталом, и покупка новой: условия, сроки, налог

Обязанность выделить долю ребёнку и её правовое основание

Квартира приобретена с использованием материнского (семейного) капитала, поэтому на неё распространяется обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи, включая детей.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: у вас как у лица, получившего сертификат, существует обязанность оформить квартиру в общую долевую собственность (на вас и ребёнка) с определением долей по соглашению. Закон не требует выделения доли отцу ребёнка — только супругу (супруге), а поскольку брак с отцом не зарегистрирован, он в число обязательных участников общей собственности по этой норме не входит. Размер доли ребёнка определяется вашим соглашением; закон не устанавливает минимальной доли, но она должна быть соразмерна вкладу средств маткапитала (исходя из практики — не менее доли, приходящейся на средства маткапитала).

Права и обязанности по управлению имуществом ребёнка закреплены в п. 3 ст. 60 СК РФ:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

То есть после выделения доли ребёнок становится сособственником, и при распоряжении этой долей к вам как к законному представителю применяются правила о распоряжении имуществом подопечного — требуется предварительное разрешение органа опеки.

Вывод: Вы обязаны выделить долю ребёнку (это прямое требование ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Отец ребёнка при незарегистрированном браке оснований для обязательного включения в число сособственников не имеет. После выделения доли любые сделки с ней требуют предварительного разрешения органа опеки.

Условия продажи квартиры и разрешение органа опеки

После выделения доли ребёнку продажа квартиры затрагивает имущественные права несовершеннолетнего, поэтому для сделки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Аналогичное правило закреплено в п. 2 ст. 37 ГК РФ:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: продать квартиру (где ребёнку будет принадлежать доля) вы сможете только после получения предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства по месту жительства ребёнка. Разрешение выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Орган опеки проверяет, что продажа не ущемляет интересы ребёнка и ему будет предоставлено не худшее жильё.

Дополнительно сделка по отчуждению доли несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению:

1. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
   — ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: договор купли-продажи (в части доли ребёнка) должен быть оформлен нотариально; при отсутствии нотариального удостоверения такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром.

Вывод: Продажа квартиры допустима при одновременном соблюдении двух условий: (1) получено предварительное разрешение органа опеки и попечительства; (2) сделка нотариально удостоверена. Без разрешения органа опеки сделка оспорима (ст. 173.1 ГК РФ) и может быть признана недействительной.

Последствия продажи без разрешения опеки и обжалование отказа

Если продать квартиру, где ребёнку принадлежит доля, без предварительного разрешения органа опеки, сделка является оспоримой:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Это означает: сделка, совершённая без необходимого согласия органа опеки, может быть признана недействительной по иску органа опеки или иных указанных в законе лиц. К тому же орган опеки при обнаружении такого договора обязан обратиться в суд с требованием о его расторжении:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

При расторжении имущество (доля ребёнка) подлежит возврату, а убытки сторон возмещаются законным представителем. Поэтому продажа в обход опеки создаёт высокие риски: сделку могут оспорить, квартиру (долю) вернуть, а вам как законному представителю — вменить возмещение убытков покупателю.

Отказ органа опеки в выдаче разрешения должен быть мотивирован и может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ): «Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором».

Вывод: Продавать квартиру с долей ребёнка без разрешения органа опеки нельзя — сделка оспорима и практически наверняка будет расторгнута. Если орган опеки отказывает в разрешении, отказ можно обжаловать в суд.

Обязательно ли покупать новую квартиру одновременно с продажей и в какой срок

Закон (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) прямо не устанавливает обязанности направлять всю выручку от продажи на покупку нового жилья и не фиксирует жёсткого срока такой покупки. Требование, которое реально действует, — о защите интересов ребёнка при выдаче разрешения опеки: разрешение на отчуждение доли выдаётся при условии, что интересы ребёнка не ухудшаются (ребёнок получает не меньшее по стоимости/площади жильё или денежный эквивалент на специальный счёт).

Ключевой механизм на практике: орган опеки в выдаваемом разрешении может прямо указать условие о встречном приобретении жилья и (или) о зачислении причитающейся ребёнку доли средств на счёт ребёнка. Такое условие, будучи зафиксированным в письменном разрешении, становится обязательным к исполнению.

При этом сроки определяются не законом, а содержанием выданного разрешения опеки: если в разрешении указан срок покупки нового жилья и выделения в нём доли ребёнку — его нужно соблюдать. Если конкретный срок в разрешении не указан, закон прямо не устанавливает отдельного срока для покупки новой квартиры; контроль исполнения обязательства (неухудшения положения ребёнка) осуществляется органом опеки через условия разрешения.

Дополнительно имеет значение обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ оформить доли детей: при покупке новой квартиры (даже без использования маткапитала) в интересах ребёнка, лишившегося жилья, должна быть восстановлена и оформлена его доля в новом жилье.

Вывод: Одновременная покупка нового жилья в качестве жёсткого требования закона не предусмотрена, однако орган опеки, скорее всего, выдаст разрешение на продажу только под условием обеспечения ребёнка жильём (одновременная покупка либо зачисление доли денежных средств на счёт ребёнка). Конкретный срок покупки новой квартиры и выделения там доли ребёнку задаётся условиями выданного разрешения опеки, а не общим положением закона. Чтобы снять риски, безопасно согласовывать покупку новой квартиры и выделение доли ребёнку непосредственно в рамках процедуры получения разрешения опеки.

Налог (НДФЛ) с продажи квартиры

Для вашей доли квартиры (вы в собственности с 2019 года) минимальный предельный срок владения — пять лет (общий случай, если не действует льгота единственного жилья):

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вы владеете квартирой с 2019 года, то есть 5-летний срок на момент планируемой продажи (в 2025 году и позже) уже истёк — доход от продажи вашей доли НДФЛ не облагается.

Что касается доли ребёнка, которую вы выделите непосредственно перед продажей: по общему правилу срок владения этой долей начался бы заново с момента её регистрации. Однако для долей, выделенных в связи с маткапиталом, действует специальное правило — срок владения исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность, то есть с 2019 года:

В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).
— абз. п. 2 ст. 217.1 НК РФ (доля по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ)

Это означает: доля ребёнка, выделенная по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, для целей НДФЛ будет считаться находящейся в собственности с 2019 года. Соответственно, 5-летний срок также истёк, и доход от продажи доли ребёнка НДФЛ не облагается. Никакого налога с продажи вы и ребёнок платить не будете.

Даже если бы срок владения долей ребёнка учитывался заново (например, при ином толковании), для доли по маткапиталу предусмотрена возможность уменьшить облагаемый доход на расходы по приобретению объекта пропорционально доле:

При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой);
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (доля по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ)

То есть доход ребёнка можно было бы уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры (пропорционально доле), что также свело бы налог к нулю.

Дополнительно существует льгота для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), освобождающая доход от продажи жилья независимо от срока владения при условии приобретения нового жилья:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация;
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Если у вас двое и более несовершеннолетних детей и вы в том же году (или до 30 апреля следующего года) приобретёте новое жильё равной или большей площади/кадастровой стоимости, доход от продажи освобождается независимо от срока владения. Но в вашем случае эта льгота не нужна — срок владения с 2019 года уже превышает 5 лет.

Вывод: НДФЛ с продажи квартиры платить не нужно. Ваша доля в собственности с 2019 года (более 5 лет), а доля ребёнка, выделенная по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, для налоговых целей считается приобретённой также с 2019 года. В любом случае доход по доле ребёнка можно уменьшить на расходы пропорционально доле.

Права отца ребёнка и согласие на сделку

Квартира находится в вашей единоличной собственности с 2019 года, брак с отцом ребёнка не зарегистрирован (имеется лишь свидетельство об установлении отцовства). Согласия отца на продажу квартиры не требуется: он не является собственником и не является вашим супругом, поэтому режим общей совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ) к вам не применяется.

Отец ребёнка вправе действовать в интересах ребёнка как его законный представитель, однако это не создаёт у него права собственности на квартиру и не даёт права вето на сделку. Его участие понадобится лишь в случаях, когда требуется согласие обоих родителей по закону (например, совершение сделок с имуществом ребёнка — здесь согласие второго родителя для разрешения опеки, как правило, не является обязательным условием, но орган опеки может запросить мнение отца).

Вывод: Согласие отца ребёнка на продажу вашей квартиры не требуется. Квартира — ваша личная собственность, режим совместной собственности супругов на неё не распространяется, поскольку брак не зарегистрирован.