Выделение долей детям после погашения ипотеки с использованием материнского капитала: куда обращаться и какие документы нужны

Обязанность оформить квартиру в общую собственность и документ о выделении долей

Обязанность оформить квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в общую собственность родителей и детей прямо установлена законом и наступает независимо от погашения ипотеки — с момента использования средств маткапитала. Даже после полного погашения кредита эта обязанность сохраняется, и ваше намерение выделить доли детям сейчас — это её надлежащее исполнение.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих родителей (супругов) и всех детей, причём размер долей определяется по соглашению сторон — то есть составляется письменное соглашение об определении долей, в котором устанавливается, какая доля в квартире принадлежит каждому из участников. Это и есть основной правоустанавливающий документ, на основании которого Росреестр зарегистрирует доли детей.

Вывод по вопросу: вы обязаны оформить квартиру в общую собственность вас, супруга(и) и всех детей с определением долей по соглашению. Документом, на основании которого это происходит, является соглашение об определении долей — для этого случая закон не требует договора дарения.

Нужна ли нотариальная форма: согласие супруга и нотариус не требуются

Вопрос «к нотариусу или в МФЦ» решается просто: для выделения долей детям по обязательству, связанному с материнским капиталом, нотариальное удостоверение не требуется. Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что соглашение об определении долей при покупке на маткапитал не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов, а потому не требует нотариальной формы.

В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021

Этот вывод подтверждается и общим правилом о нотариальной форме: требование нотариального удостоверения касается сделок по отчуждению долей, но при выделении долей детям в счёт обязательства по маткапиталу все участники долевой собственности выступают в одном акте — подпадает под изъятие из общего правила о нотариальной форме.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ

Поэтому отдельное нотариальное согласие супруга также не требуется, поскольку оба супруга — стороны соглашения и сами определяют свои доли. Норма п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии супруга действует для случаев, когда один из супругов распоряжается общим имуществом, — здесь распоряжаются оба, в одном соглашении.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод по вопросу: нотариус для выделения долей детям по маткапиталу не требуется — соглашение об определении долей составляется в простой письменной форме и подаётся на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). Нотариальное согласие супруга тоже не нужно, так как оба супруга подписывают соглашение лично.

Куда обращаться и какие документы подать

Заявление о регистрации права на доли подаётся в Росреестр, при этом закон прямо допускает обращение через многофункциональный центр (МФЦ) при личном обращении — это и есть ваш прямой путь, без нотариуса.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение)
— ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ

Изменение размера долей в ЕГРН осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли изменяются — то есть в МФЦ должны обратиться оба родителя-сособственника, раздел долей между ними и детьми проводится совместно.

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей
— ч. 2 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ

Необходимый пакет документов:

• соглашение об определении долей (подписанное всеми участниками: отцом, матерью — по одному экземпляру-подлиннику, ст. 21 ФЗ-218);
• паспорта обоих родителей;
• свидетельства о рождении всех детей;
• свидетельство о заключении брака;
• государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;
• документ, подтверждающий снятие обременения (закладная с отметкой о погашении, справка банка о полном погашении ипотеки, отчёт о погашении регистрационной записи об ипотеке);
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины (за регистрацию права — она уплачивается в размерах, установленных подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вывод по вопросу: обращаться нужно в МФЦ (или напрямую в Росреестр) с соглашением об определении долей, составленным в простой письменной форме. Нотариус не обязателен. Подают заявление все собственники — оба родителя.

Разрешение органа опеки не требуется: выделение долей не ущемляет права детей

Выделение долей детям в счёт обязательства по маткапиталу — это наделение детей имуществом, а не его отчуждение или уменьшение. Поэтому предварительное разрешение органа опеки и попечительства, которое требуется при отчуждении имущества несовершеннолетнего, здесь не нужно.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разрешение опеки затрагивает сделки, уменьшающие имущество подопечного (ребёнка). В вашей ситуации ребёнок права на квартиру ещё не оформлен — он только приобретает долю, его имущественное положение улучшается, а не ухудшается. Следовательно, требование предварительного согласия опеки здесь отсутствует: это прямое следствие из текста ч. 1 ст. 21 ФЗ-48, ограничивающей обязательное разрешение случаями отчуждения и уменьшения имущества ребёнка.

Вывод по вопросу: разрешение органа опеки и попечительства при выделении долей детям по обязательству маткапитала не требуется — дети только приобретают доли, их права не ущемляются.