Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире с долями несовершеннолетних детей: как решить вопрос с отказом соседей предоставить выписку ЕГРН для банка покупателей

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей, предоставив документы о покупке равноценной квартиры.
  2. 2
    Письменно известите всех собственников комнат о продаже с указанием цены и условий, подтвердив отправку уведомлением о вручении.descriptionИзвещение (оферта) о продаже доли третьему лицу
  3. 3
    Дождитесь истечения одного месяца с момента извещения соседей либо получите их письменный отказ от преимущественного права покупки.
  4. 4
    Если банк необоснованно затягивает сделку и вы докажете размер убытков и причинно-следственную связь: При необоснованном затягивании сделки банком из-за отсутствия выписок, предъявите требование о возмещении убытков.

Документы и доказательства

  • Выписки ЕГРН на комнаты соседей — не ваша обязанность: банк запрашивает их самостоятельно в электронной форме.
  • Письменное извещение соседей о продаже комнаты с ценой и условиями — обязательный документ для сделки.
  • Письменный отказ соседей от преимущественного права покупки либо истечение 1 месяца после извещения.
  • Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних детей.
  • Документы на приобретаемую квартиру с выделением детям долей не меньше продаваемых — для органа опеки.
  • Письменное требование банку самостоятельно запросить выписки ЕГРН на основании ч. 1 и 2 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ.

  • Когда нужен адвокат

    • Банк вправе сам запросить выписки из ЕГРН в электронной форме, отказ соседей не препятствие для сделки.
    • Адвокат нужен для сопровождения сделки с долями несовершеннолетних: ошибка в согласии опеки влечет оспоримость сделки.
    • Обратитесь к юристу для проверки соблюдения преимущественного права покупки: нарушение дает соседям право оспорить сделку в суде.
    • Если сосед подаст иск о переводе прав покупателя в течение 3 месяцев: При судебном споре с соседями о переводе прав покупателя потребуется профессиональная защита в течение 3 месяцев.
    • Если банк настаивает на выписках от соседей, юрист поможет составить мотивированную позицию о незаконности такого требования.
    • Сопровождение адвоката снизит риск признания сделки недействительной из-за отказа соседей или претензий органа опеки.

  • Альтернативные пути

    • Предложите покупателю запросить у банка самостоятельное получение выписок ЕГРН в электронной форме — это прямо предусмотрено законом.
    • Разъясните банку, что отказ соседей не имеет юридического значения: сведения об объекте общедоступны и не требуют согласия правообладателей.
    • Уточните у банка, какие именно сведения ему нужны: общедоступные об объекте или персональные данные соседей, доступ к которым ограничен.
    • Если банку нужны персональные данные соседей, предложите заменить их выпиской об объекте недвижимости, которую банк получит сам.
    • Зафиксируйте письменно требование банка о выписках от соседей — это поможет взыскать убытки при необоснованном срыве сделки.
    • Не пытайтесь получить выписки от соседей через суд или иные органы — закон не возлагает на них обязанности их выдавать.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Продавец намерен произвести отчуждение комнаты в четырёхкомнатной коммунальной квартире, в которой имеются доли двух несовершеннолетних детей, с одновременной покупкой квартиры. Сделка сопровождается банком покупателя, который запросил выписки из ЕГРН на все комнаты коммунальной квартиры. Двое собственников других комнат отказались предоставить такие выписки. Отказ соседей не является юридическим препятствием для сделки, поскольку закон не возлагает на них обязанности выдавать выписки, а сведения ЕГРН об объекте недвижимости являются общедоступными и запрашиваются банком самостоятельно. Юридически значимыми для сделки являются иные обстоятельства: соблюдение преимущественного права покупки соседей и получение предварительного разрешения органа опеки на отчуждение долей несовершеннолетних.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения по предоставлению сведений из ЕГРН — затронуты, поскольку банк запросил выписки на все комнаты, а двое собственников отказали в их предоставлении. Это меняет ситуацию: отказ соседей не блокирует сделку, так как сведения об объекте недвижимости предоставляются по запросу любого лица, а кредитная организация получает их самостоятельно в электронной форме (ч. 1, ч. 2, ч. 7 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

  • Преимущественное право покупки собственников других комнат — затронуто, поскольку отчуждается комната в коммунальной квартире постороннему лицу. Это меняет ситуацию: продавец обязан письменно известить соседей о намерении продать комнату с указанием цены и условий, а при несоблюдении порядка соседи вправе в течение трёх месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  • Правоотношения по распоряжению имуществом несовершеннолетних — затронуты, поскольку в отчуждаемой комнате имеются доли двух несовершеннолетних детей. Это меняет ситуацию: отчуждение их долей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не допускается, а сделка без такого разрешения является оспоримой (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

  • Правоотношения между продавцом и банком покупателя — затронуты, поскольку банк предъявляет требование о предоставлении выписок от собственников, не основанное на законе. Это меняет ситуацию: продавец вправе указать банку на его самостоятельную обязанность запросить сведения из ЕГРН, а необоснованное затягивание сделки по этому мотиву может повлечь ответственность в виде возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ).

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Отказ соседей предоставить выписки из ЕГРН не имеет правового значения для сделки. Сведения об объекте недвижимости являются общедоступными и предоставляются по запросу любого лица, а банк как кредитная организация запрашивает и получает их самостоятельно в электронной форме. Соседи не являются источником выписок и не обязаны их выдавать.

  2. Соблюдение преимущественного права покупки соседей обязательно. Продавец должен письменно известить собственников остальных комнат о намерении продать комнату с указанием цены и условий. Продажа возможна после истечения месяца со дня извещения либо при наличии письменного отказа соседей от реализации преимущественного права. Отказ соседей предоставить выписки не заменяет собой отказ от преимущественного права покупки.

  3. Наличие долей несовершеннолетних в отчуждаемой комнате требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения отчуждение долей детей не допускается, а сделка является оспоримой. Разрешение, как правило, выдаётся при условии одновременного приобретения детям равноценного жилья, что соответствует плану продажи комнаты и покупки квартиры.

  4. Разграничение видов выписок из ЕГРН. Если банк требует выписку об объекте недвижимости — он получает её самостоятельно. Если банк требует сведения, содержащие персональные данные правообладателей, такие сведения предоставляются ограниченному кругу лиц, и продавец не вправе их получить без согласия соседей. Для проверки объекта при ипотеке банку достаточно общедоступной выписки об объекте.

Обязаны ли соседи предоставлять выписки ЕГРН и может ли банк получить их сам

Отказ двух собственников комнат выдать выписки из ЕГРН не создаёт препятствия для сделки: закон вообще не возлагает на них такой обязанности, поскольку сведения реестра предоставляются по запросу любого лица, а не «через» собственника.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования
— ч. 1 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: нужные банку сведения о комнате (её кадастровые характеристики, зарегистрированные права, ограничения, обременения, правопритязания) — это общедоступные сведения, которые заказывает сам банк через публично-правовую компанию, без какого-либо содействия или согласия соседей. Соседи в принципе не являются «источником» выписки — источником является ЕГРН.

Более того, для кредитной организации установлен специальный порядок, исключающий необходимость что-либо «собирать» у собственников:

Органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые организации, иностранные страховые организации, имеющие право в соответствии с Законом Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-I "Об организации страхового дела в Российской Федерации" осуществлять страховую деятельность на территории Российской Федерации (далее для целей настоящей статьи - иностранные страховые организации), и кредитные организации запрашивают и получают в публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, только в электронной форме
— ч. 2 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Из этой нормы прямо следует: банк (кредитная организация) запрашивает и получает сведения из ЕГРН самостоятельно, в электронной форме. Требование предоставить выписки «от собственников комнат» не основано на законе — соседи не обязаны их выдавать, а банк вправе и должен получить сведения напрямую из реестра.

Состав сведений, доступных любому лицу (в том числе банку) по запросу, закреплён в законе:

Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, сведения, указанные в части 6 статьи 48 настоящего Федерального закона, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 26.05.2021 № 148-ФЗ) 7 1 .
— ч. 7 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Практический вывод: продавцу следует указать банку, что выписки из ЕГРН на комнаты в коммунальной квартире банк вправе заказать самостоятельно в электронном виде (это занимает до трёх рабочих дней), а отказ соседей предоставить выписки юридического значения для проверки объекта не имеет. Если банк настаивает на «выписках именно от собственников», это требование не основано на нормах ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ, и покупатель вправе потребовать у банка самостоятельно запросить сведения из реестра.

Преимущественное право покупки соседей и правильное извещение

Продажа комнаты в коммунальной квартире обременена преимущественным правом покупки собственников других комнат — именно с этим правом, а не с выдачей выписок, связаны обязательные действия перед соседями.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации
— ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Порядок уведомления соседей установлен Гражданским кодексом:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Из этого следует: перед продажей комнаты постороннему покупателю вы обязаны письменно известить собственников остальных комнат о намерении продать комнату (с указанием цены и условий). Если они не купят её в течение месяца со дня извещения (либо письменно откажутся от преимущественного права), можно продавать третьему лицу. Нарушение этого порядка даёт соседу право в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя — это ключевой риск сделки, важнее вопроса о выписках.

При этом отказ соседей предоставить выписки ЕГРН не равнозначен их отказу от преимущественного права покупки: это разные документы и разные правовые последствия. Для соблюдения ст. 250 ГК РФ вам нужны именно отказ от покупки либо документально подтверждённое извещение и истечение месячного срока, а не выписки из реестра.

Продажа долей несовершеннолетних: обязательное согласие органа опеки

В продаваемой комнате имеются доли двух несовершеннолетних детей, поэтому ключевым условием законности сделки является предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение их долей.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Дополнительно, поскольку несовершеннолетние являются членами семьи собственника и проживают в отчуждаемом жилом помещении, применяется и специальная норма ГК:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Практическое значение для продавца: без предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей сделка недействительна (оспорима), а государственная регистрация будет приостановлена. Орган опеки, как правило, даёт такое разрешение при условии одновременного приобретения детям равноценного (по площади и доле) жилья — то есть при покупке квартиры с выделением детям не меньших долей, чем они имели в комнате. Поскольку вы планируете продажу комнаты и одновременную покупку квартиры, необходимо заранее согласовать с органом опеки механизм: либо предварительное разрешение с условием о покупке, либо согласие на «встречную» сделку, обеспечивающую права детей. Это обязательный этап, без которого ни банк, ни регистратор сделку с долями детей не проведут.

Какие сведения банк может получить сам, а какие — только с участием собственников, и последствия затягивания сделки

Различие между «выпиской об объекте» и «выпиской о правообладателе» важно для правильной постановки вопроса перед банком. Общедоступные сведения об объекте (комнате) банк получает самостоятельно по запросу любого лица (ч. 1, ч. 7 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ — цитированы выше). Однако сведения, представляющие собой персональные данные конкретного правообладателя и содержание правоустанавливающих документов, предоставляются лишь ограниченному кругу лиц:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, представляющие собой персональные данные лица, в пользу которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, обобщенные актуальные сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только: (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 14.07.2022 № 266-ФЗ) 1) самим правообладателям или их законным представителям
— ч. 13 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: если банк действительно требует именно «выписку с персональными данными каждого собственника» (а не стандартную выписку об объекте), то такую выписку без согласия правообладателя не выдадут и вам — она доступна только самому правообладателю или с его нотариально удостоверенной доверенности. Однако для целей проверки объекта недвижимости при ипотеке банку достаточно выписки об объекте, которую он заказывает сам. Требование предоставить выписки «от всех собственников» следует уточнить: если речь об объекте — банк заказывает сам; если именно о персданных соседей — такие сведения банку как залогодержателю/кредитору предоставляются в связи с его статусом, без участия соседей.

Что касается рисков затягивания сделки: если покупатель необоснованно отказывается от сделки по мотиву отсутствия выписок, которые банк может получить самостоятельно, у продавца возникают основания для защиты своих интересов:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

То есть необоснованное затягивание или отказ покупателя/банка от сделки из-за непредоставления соседями выписок ЕГРН может повлечь взыскание убытков с недобросовестной стороны (например, расходы на поиск альтернативного покупателя, упущенную выгоду от продажи по согласованной цене), если такие последствия будут доказаны. Вместе с тем главный юридический риск для продавца — не выписки, а нарушение преимущественного права покупки соседей (ст. 250 ГК РФ) и отсутствие согласия органа опеки на отчуждение долей детей, о чём сказано выше.

Отказ соседей предоставить выписки из ЕГРН не является препятствием для сделки — банк вправе и обязан запросить эти сведения самостоятельно в электронной форме, а ваши обязательные действия перед соседями ограничиваются соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

По требованию банка о выписках ЕГРН. Согласно ч. 1 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения из ЕГРН предоставляются по запросам любых лиц, а ч. 2 той же статьи прямо устанавливает, что кредитные организации запрашивают и получают такие сведения самостоятельно, только в электронной форме. Состав общедоступных сведений, которые банк может получить без участия собственников, определён ч. 7 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ — это описание объекта, зарегистрированные права, ограничения, обременения, правопритязания и иные сведения об объекте. Таким образом, соседи не обязаны ничего выдавать, а банк не вправе ставить сделку в зависимость от их согласия. Если банк настаивает на выписках «именно от собственников», это требование не основано на законе — покупатель вправе потребовать от банка самостоятельно запросить сведения из реестра.

По преимущественному праву покупки соседей. Это ваше главное обязательство перед собственниками других комнат. В силу ч. 6 ст. 42 ЖК РФ и п. 2 ст. 250 ГК РФ вы обязаны письменно известить их о намерении продать комнату с указанием цены и условий. Если соседи не приобретут комнату в течение 1 месяца со дня извещения либо письменно откажутся от покупки — вы вправе продать её третьему лицу. Нарушение этого порядка даёт соседу право в течение 3 месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Отказ соседей предоставить выписки ЕГРН не заменяет и не отменяет эту процедуру — это разные документы с разными правовыми последствиями.

По долям несовершеннолетних детей. Поскольку в комнате есть доли двух несовершеннолетних, сделка невозможна без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Дополнительно применяется п. 4 ст. 292 ГК РФ: отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки. Несоблюдение требования о получении согласия органа опеки может повлечь неблагоприятные последствия, включая признание сделки недействительной, однако конкретные последствия в процитированных нормах не установлены. Орган опеки, как правило, даёт разрешение при условии одновременного приобретения детям равноценного жилья — то есть при покупке квартиры с выделением им долей не меньших, чем в продаваемой комнате.

По последствиям затягивания сделки. Если покупатель или банк необоснованно затягивают сделку из-за отсутствия выписок, которые банк может получить сам, вы вправе требовать возмещения убытков на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ — при условии, что докажете их размер и причинно-следственную связь.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь в орган опеки и попечительства (по месту жительства детей) для получения предварительного разрешения на отчуждение долей несовершеннолетних. Предоставьте документы на продаваемую комнату и проект приобретаемой квартиры, подтверждающий выделение детям равноценных долей. Без этого разрешения сделка не состоится.

  2. Письменно известите всех собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату — с указанием цены и условий продажи. Направьте извещение способом, позволяющим подтвердить факт и дату вручения (заказное письмо с уведомлением, телеграмма, вручение под расписку). Дождитесь истечения 1 месяца со дня извещения либо получите от них письменный отказ от преимущественного права покупки.

  3. Сообщите банку покупателя, что выписки из ЕГРН на комнаты в коммунальной квартире он вправе и обязан запросить самостоятельно в электронной форме на основании ч. 1 и ч. 2 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ. Отказ соседей предоставить выписки юридического значения не имеет — источником сведений является ЕГРН, а не собственники.

  4. Если банк продолжает настаивать на предоставлении выписок именно от соседей, рекомендуйте покупателю направить в банк письменное обращение со ссылкой на ч. 2 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ и потребовать самостоятельного запроса сведений из реестра. При необоснованном отказе банка от сделки по этому мотиву фиксируйте убытки для возможного взыскания по п. 1 ст. 15 ГК РФ.

  5. После получения согласия органа опеки и соблюдения преимущественного права заключайте сделку купли-продажи комнаты с одновременным приобретением квартиры и выделением детям долей не меньших, чем в проданной комнате. Сделка с долями несовершеннолетних подлежит нотариальному удостоверению.