Нужно ли согласие бывшего супруга при продаже квартиры, если его доля перешла по мировому соглашению

Требуется ли при продаже квартиры нотариальное согласие бывшего супруга

Обращение к ст. 35 СК РФ: требование о нотариальном согласии супруга установлено только для распоряжения общим имуществом супругов, а не для распоряжения личным имуществом одного из них.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Эта норма обязывает получать согласие лишь в отношении имущества, которое на момент сделки всё ещё является совместной собственностью супругов. Ключевой юридический факт вашего случая — квартира уже разделена судом: определение об утверждении мирового соглашения прекратило режим общей собственности. После раздела квартира (включая долю бывшего мужа, перешедшую к вам) стала вашим личным имуществом, а не общим. Распоряжаясь личным имуществом, вы не обязаны получать согласие бывшего супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ — это требование применимо только к общему имуществу супругов.

Ст. 38 СК РФ проводит различие между разделом по соглашению и разделом судом — и именно это различие определяет, нужна ли нотариальная форма:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

П. 2 ст. 38 (нотариальное удостоверение соглашения) касается внесудебного порядка раздела по взаимному соглашению. Ваш же случай — раздел в судебном порядке через утверждённое судом мировое соглашение. Мировое соглашение, утверждённое судом, — это судебный акт (определение), а не частное соглашение сторон, поэтому оно не требует нотариального удостоверения согласия при последующем распоряжении разделённым имуществом.

Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. 3. При отказе истца от иска и принятии его судом или утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. Определение суда об утверждении мирового соглашения сторон выносится по правилам, установленным главой 14 1 настоящего Кодекса. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. В случае непринятия судом отказа истца от иска, признания иска ответчиком или неутверждения мирового соглашения сторон суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу. Статья 174. Объяснения лиц, участвующих в деле 1. После доклада дела суд заслушивает объяснения истца и участвующего на его стороне третьего лица, ответчика и участвующего на его стороне третьего лица, а затем других лиц, участвующих в деле. Прокурор, представители государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, граждане, обратившиеся в суд за защитой прав и законных интересов других лиц, дают объяснения первыми. Лица, участвующие в деле, вправе задавать друг другу вопросы. Судьи вправе задавать вопросы лицам, участвующим в деле, в любой момент дачи ими объяснений. 2.
— ч. 2 и 3 ст. 173 ГПК РФ

Правовой статус такого определения закреплён ч. 2 ст. 13 ГПК РФ:

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 3. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом. 4. Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы. 5. Признание и исполнение на территории Российской Федерации решений иностранных судов, иностранных третейских судов (арбитражей) определяются международными договорами Российской Федерации и настоящим Кодексом. Глава 2. СОСТАВ СУДА. ОТВОДЫ Статья 14. Состав суда 1. Дела в судах первой инстанции рассматриваются судьями единолично. В случаях, предусмотренных федеральным законом, дела в судах первой инстанции рассматриваются коллегиально в составе трех профессиональных судей. 2. Если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение дел в кассационном или апелляционном порядке осуществляется судом в составе судьи-председательствующего и двух судей.
— ч. 2 ст. 13 ГПК РФ

Определение суда об утверждении мирового соглашения по разделу имущества в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ является обязательным для всех, включая регистрирующий орган, и имеет силу судебного постановления. Оно зафиксировало, что право на долю прекратилось у бывшего мужа и возникло у вас — следовательно, квартира юридически перестала быть общим имуществом супругов.

Вывод: нотариальное согласие бывшего супруга при продаже квартиры не требуется, поскольку квартира перестала быть общим имуществом супругов и является вашей личной собственностью. Требование п. 3 ст. 35 СК РФ на неё не распространяется.

Обязательная предпродажная регистрация права на долю в ЕГРН

Прежде чем продавать квартиру, необходимо, чтобы ваше право на перешедшую долю было зарегистрировано в ЕГРН. Основанием регистрации служит именно судебный акт об утверждении мирового соглашения.

вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. 4.
— ч. 3 ст. 58 ФЗ-218

Определение суда (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218) является самостоятельным основанием для государственной регистрации вашего права на долю. По ч. 3 ст. 58 ФЗ-218 регистрация осуществляется по вашему заявлению (лица, у которого право возникает), причём заявления бывшего мужа, чьё право прекращается по определению суда, не требуется — он является ответчиком по делу.

Дополнительно, ч. 4 ст. 1 ФЗ-218 прямо связывает регистрацию перехода права со статусом зарегистрированного права:

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 4 ст. 1 ФЗ-218

Пока ваше право на перешедшую долю не внесено в ЕГРН, продажа квартиры (в объёме перешедшей доли) невозможна — регистратор не проведёт переход права на покупателя. Регистрация вашего права на основании судебного акта обязательна и предшествует сделке.

Вывод: перед продажей обязательно зарегистрируйте в Росреестре своё право на долю на основании вступившего в силу определения суда об утверждении мирового соглашения (заявление подаёт только продавец, без участия бывшего супруга). После такой регистрации продажа оформляется без получения согласия бывшего супруга.

Развилка: формулировка мирового соглашения «отказ от прав» против «передача доли»

Если мировое соглашение сформулировано именно как переход доли (например, «доля в праве собственности на квартиру переходит в собственность истицы»), то всё вышеизложенное применимо напрямую: регистрация вашего права и продажа — без согласия бывшего супруга.

Если же текст содержит лишь фразу «ответчик отказывается от своих прав на долю» и не указывает прямо, кому и как передаётся право на эту долю, — это рискованная формулировка для регистрации. Ч. 3 ст. 58 ФЗ-218 требует, чтобы судебный акт одновременно предусматривал прекращение права у одного лица и возникновение этого права у другого. Один лишь «отказ от прав» без указания на возникновение права у вас может не быть признан основанием для регистрации перехода доли на ваше имя. В такой ситуации нужно:

• либо получить справку/разъяснение формулировки от суда, либо
• обратиться в суд, в том числе разъяснение определения или иным процессуальным путём привести определение к виду, прямо констатирующему переход доли к вам.

Также учтите: если вы продаёте не всю квартиру целиком, а только перешедшую долю, на такую сделку распространяются правила п. 1 ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли остальными участниками общей собственности и требование о нотариальном удостоверении сделки. При продаже квартиры как целого объекта вашей личной собственности эти нормы не применяются.

Вывод: проверьте формулировку вашего мирового соглашения. Если она передаёт долю непосредственно вам в собственность — достаточно зарегистрировать право и продавать без согласия бывшего супруга. Если она ограничена словами «отказ от прав» без указания перехода к вам — до продажи приведите определение суда к виду, прямо устанавливающему возникновение вашего права на долю.

Почему не возникает риск оспаривания сделки бывшим супругом

Риск, на который указывает п. 3 ст. 35 СК РФ, — оспаривание сделки супругом, чьё нотариально удостоверенное согласие не было получено. Этот риск реализуется по правилам ст. 173.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— ст. 173.1 ГК РФ, п. 1

Механизм оспаривания по ст. 173.1 ГК РФ срабатывает только тогда, когда «необходимость получения согласия предусмотрена законом» и существует лицо, «управомоченное давать согласие». В вашем случае оба условия отпадают после раздела имущества судом: квартира перестала быть общим имуществом, поэтому бывший муж не является лицом, управомоченным давать согласие на её отчуждение. Соответственно, у него нет правового основания оспаривать сделку по мотиву отсутствия согласия по п. 3 ст. 35 СК РФ.

Единственное, что теоретически могло бы дать бывшему супругу повод оспаривать ситуацию, — если бы само определение суда об утверждении мирового соглашения не вступило в законную силу либо было отменено. Но пока определение действует, оно, в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, обязательно для всех, и бывший супруг не вправе ссылаться на отсутствие согласия при продаже ставшей вашей личной собственностью квартиры.

Вывод: риск оспаривания сделки бывшим супругом по основанию отсутствия нотариального согласия отсутствует, поскольку после судебного раздела квартира не является общим имуществом и бывший супруг не управомочен давать на неё согласие.