Как вернуть сарай, который соседи заняли и не отдают, если нет документов и дом 60-х годов постройки

Правовой режим сарая: общее имущество МКД или принадлежность квартиры

Дворовый сарай, обслуживающий конкретную квартиру, в правовом смысле делит судьбу главной вещи — самой квартиры:

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное
— ст. 135 ГК РФ, п. 4

Сарай в данном доме является принадлежностью обслуживаемой им квартиры: по фактам дела все сараи одинаковы и по сложившемуся с 1960-х гг. порядку каждый закреплён за конкретной квартирой (это признал и сельсовет в ответе: «каждая квартира имеет свой сарай»). Следовательно, право на сарай следует судьбе квартиры, а не является самостоятельным общим имуществом только потому, что документы на него не оформлены.

При этом важно разграничить два объекта: сам сарай как вещь и земельный участок под домом. Земельный участок, на котором расположен дом с хозпостройками, относится к общему имуществу собственников помещений:

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Из этого следует, что спор о сарае не сводится к спору о «ничейной» постройке: спорный сарай закреплён за квартирой пользователя в силу принадлежности к ней (ст. 135 ГК РФ), а земля под всеми сараями — в общем долевом владении собственников помещений дома. Решение о строительстве новых или реконструкции существующих хозпостроек на этой земле принимается общим собранием собственников, что прямо относится к планируемой соседкой «стройке»:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений
— п. 2 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ

Вывод: сарай, закреплённый за квартирой пользователя по сложившемуся порядку, юридически является принадлежностью этой квартиры (ст. 135 ГК РФ) и следует её судьбе; отсутствие у соседей и у самой пользователя каких-либо документов на сарай и на землю под ним НЕ означает, что сарай «ничей» — право на него определяется закреплением за квартирой, а не регистрацией в ЕГРН.

Каким иском защищать право: виндикация или негаторный иск

Ключевая развилка — находится ли сарай в фактическом владении пользователя или нет. От этого зависит и способ защиты, и давность.

Если сарай фактически удерживается соседкой (замок соседа, отказ вернуть, намерение «забрать полностью») — то есть пользователь лишена владения, — применяется виндикация:

Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

По виндикационному иску истец доказывает своё право на вещь; поскольку записи в ЕГРН о сарае нет, право доказывается любыми допустимыми доказательствами (похозяйственные книги, переписка с сельсоветом, показания свидетелей):

лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП
— Пленум ВС № 10/22 от 29.04.2010, п. 36

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301 , 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. 35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя ( статьи 301 , 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 , 302 ГК РФ. 36. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
— Пленум ВС № 10/22 от 29.04.2010, п. 34

Если же сложилось так, что пользователь фактически сохраняет доступ к сараю (соседка «отдала на временное пользование мой же сарай»), но её действия создают реальную угрозу лишения владения, — применим негаторный иск по ст. 304 ГК РФ, который удовлетворяется и при реальной угрозе нарушения права:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Как разъяснил Пленум, негаторный иск подлежит удовлетворению, если истец докажет своё право (либо законное владение) и то, что действиями ответчика нарушается его право или имеется реальная угроза такого нарушения:

иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. 47.
— Пленум ВС № 10/22 от 29.04.2010, п. 45

Оба иска доступны и лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по законному основанию (включая нанимателя по договору соцнайма и сособственников помещений МКД на землю под домом):

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника
— ст. 305 ГК РФ

Вывод: на текущий момент, поскольку соседка добровольно вернула сарай во временное пользование и вы фактически им владеете, а угроза состоит в её намерении «забрать полностью» и в препятствиях к ремонту, основным и наиболее надёжным является негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) — об обязании не чинить препятствий в пользовании сараем и о запрете его захвата. Если же сарай уже изъят из вашего владения (замок соседа, отказ вернуть) — подаётся виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ). Практически оба требования допустимо заявить совместно в одном исковом заявлении.

Исковая давность: почему давний срок не является препятствием

Затянувшийся с 1990-х гг. конфликт не лишает вас права на защиту. По негаторному требованию (ст. 304 ГК РФ) исковая давность вообще не применяется:

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ (абз. о ст. 304), п. 2

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом
— Пленум ВС № 10/22 от 29.04.2010, п. 49

Это прямая норма: на требование об устранении нарушений, не соединённых с лишением владения, давность не распространяется, и длительность нарушения не мешает удовлетворить иск. Для вашей ситуации — пока вы сохраняете владение сараем или он вам возвращён во временное пользование, опасения пропуска трёхлетнего срока необоснованны.

Если же заявлен виндикационный иск (сарай полностью изъят), применяется общий трёхлетний срок, исчисляемый с момента, когда вы узнали о нарушении и о надлежащем ответчике:

Статья 196. Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

При этом течение срока по длящемуся отказу возвратить сарай начинается не с 1990-х гг., а с момента, когда новый владелец (нынешняя соседка) фактически заявила свои притязания — то есть когда вы узнали о её намерении «забрать сарай полностью». Ответчик по иску — именно она (лицо, во владении которого сарай находится сейчас), и давность начинается с момента, когда она стала надлежащим ответчиком.

Вывод: заявлять следует в первую очередь негаторное требование (ст. 304 ГК РФ), на которое исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ, п. 49 Пленума № 10/22). Это снимает проблему почти 30-летнего срока. Даже по виндикации срок следует исчислять с момента появления у сарая нынешнего незаконного владельца, а не с 1990-х гг.

Куда обратиться, подсудность и доказывание факта закрепления сарая

Порядок действий: (1) письменный запрос в администрацию сельсовета о выдаче выписки/справки из похозяйственной книги о закреплении сараев за квартирами и об истории использования спорного сарая (с 1990-х гг. похозяйственные книги велись и содержат записи о доме, квартирах и хозпостройках); (2) досудебная письменная претензия соседке с требованием освободить сарай и передать ключи; (3) при отказе — иск в суд.

Подсудность — исключительная, по месту нахождения недвижимости (сарая), то есть в районный суд по месту нахождения дома:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Обратите внимание на уже имеющийся письменный ответ сельсовета «каждая квартира имеет свой сарай» — это доказательство закрепления сараев за квартирами. Его надо сохранить и приложить к иску. Показания бывших соседей и жильцов, передавших сарай на время, — допустимые свидетельские доказательства (ст. 69 ГПК РФ), они подтверждают факт закрепления спорного сарая именно за вашей квартирой и добровольный (временный) характер его передачи прежнему соседу.

В части земли под домом: даже если участок не сформирован и не стоит на кадастровом учёте, пользователь квартиры вправе владеть и пользоваться землёй, необходимой для эксплуатации дома, и защищать это владение, в том числе против публичного собственника:

собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка
— Пленум ВС № 10/22 от 29.04.2010, п. 67

Вывод: обращаться надо в районный суд по месту нахождения дома с иском (прежде всего негаторным — об устранении препятствий в пользовании и о запрете захвата сарая; при необходимости дополнив его требованием об истребовании из незаконного владения). До суда — письменный запрос в сельсовет о выписке из похозяйственной книги и письменная претензия соседке.

Риски, связанные со строительством и самовольной постройкой

Планируемая «стройка» (реконструкция разваливающихся сараев) несёт два риска.

Первый: сараи 1960-х гг., сведения о которых отсутствуют в архитектурном отделе, могут быть квалифицированы как самовольные постройки, если возведены без согласований либо с нарушением норм:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это значит, что самовольная реконструкция (в том числе соседкой «своего» и вашего сарая) не влечёт возникновения у неё права собственности и может обернуться требованием о приведении в соответствие либо сносе. Поэтому никакие строительные работы на сараях без решения общего собрания собственников (п. 2 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, процитирован выше) и без согласования с органом местного самоуправления вести нельзя — и это касается как соседки, так и вас.

Второй риск противоположного свойства: соседка не имеет документов ни на сарай, ни на землю, — при этом она не является ни собственником квартиры, за которой закреплён ваш сарай, ни лицом, получившим на него право в установленном порядке. Её притязания основаны лишь на фактическом держании и передаче «по наследству» от прежнего соседа, что юридически не порождает права.

Вывод: до суда не начинайте никакой стройки и не давайте согласия на стройку соседке: любые работы — только после решения общего собрания собственников и при необходимости согласования; в противном случае постройка рискует быть признана самовольной (ст. 222 ГК РФ). Одновременно зафиксируйте (письменно, с фото и показаниями) факт незаконного удержания сарая соседкой, чтобы противопоставить её претензиям ваше приоритетное право.