Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Как оформить соглашение о выделении доли ребенку после погашения ипотеки маткапиталом: пошаговая инструкция

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в ЕГРН, снято ли обременение по ипотеке; при необходимости подайте заявление о его погашении.descriptionЗаявление в Росреестр о погашении записи об ограничении (обременении) права собственности на квартиру (свободная форма)
  2. 2
    Составьте соглашение об определении долей в простой письменной форме, включив обоих родителей и всех детей.descriptionСоглашение об установлении долевой собственности и определении долей в общем имуществе
  3. 3
    Подготовьте документы для регистрации: соглашение, паспорта, свидетельства о рождении, документ-основание приобретения жилья.
  4. 4
    Уплатите госпошлину за регистрацию доли в размере по НК РФ и приложите квитанцию к пакету документов.
  5. 5
    Подайте заявление о регистрации права общей долевой собственности в Росреестр через МФЦ по месту нахождения недвижимости.descriptionЗаявление в Росреестр о регистрации права общей долевой собственности на квартиру (с использованием средств материнского капитала) (свободная форма)
  6. 6
    Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию долей всех членов семьи, включая ребёнка.

Документы и доказательства

  • Документ-основание приобретения жилья (договор купли-продажи)
  • Паспорта обоих родителей и свидетельства о рождении всех детей
  • Если обременение по ипотеке ещё не снято в ЕГРН: Документы о полном погашении ипотеки (если обременение ещё не снято)
  • Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию доли (размер по НК РФ)
  • Выписка из ЕГРН после регистрации — подтверждение исполнения обязанности

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте в выписке из ЕГРН, погашена ли запись об ипотеке: с этого момента отсчитывается срок для выделения долей.
    • Не обращайтесь к нотариусу: для такого соглашения достаточно простой письменной формы.
    • Подготовьте для Росреестра: соглашение, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей и документ о приобретении жилья.
    • Получите выписку из ЕГРН с указанием долей всех членов семьи — это подтвердит исполнение обязанности.

  • Сроки и риски

    • Сначала проверьте в ЕГРН, снято ли обременение по ипотеке: срок на выделение долей отсчитывается с момента его снятия.
    • Подайте соглашение и документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ.
    • Уплатите госпошлину за регистрацию доли — размер определяется по НК РФ.
    • Если доли не выделить, СФР или прокуратура вправе подать иск о понуждении к оформлению жилья в общую собственность.
    • Без выделения долей последующие сделки с квартирой (продажа, дарение) будут юридически уязвимы вплоть до признания их недействительными.

  • Когда нужен адвокат

    • Если банк или Росреестр откажутся снимать ипотечное обременение: Обратитесь к адвокату, если банк или Росреестр откажутся снимать ипотечное обременение — это блокирует выделение долей.
    • Если возникнет спор с супругом о размере долей: Консультация адвоката нужна при споре с супругом о размере долей — закон не устанавливает минимальную долю ребенка.
    • Если сФР или прокуратура уже подали иск о понуждении к оформлению долей: Привлеките адвоката, если СФР или прокуратура уже подали иск о понуждении к оформлению долей.
    • Если сделка с квартирой оспаривается из-за невыделенных долей: Адвокат обязателен при оспаривании сделки с квартирой из-за невыделенных долей — риск признания ее недействительной.
    • Если регистрацию приостановили и клиент не согласен с решением: Обратитесь за помощью, если регистрацию приостановили и вы не согласны с решением — потребуется обжалование.
    • Если возникнут сложности с определением круга детей для включения в соглашение: Наймите адвоката при сложностях с определением круга детей для включения в соглашение, включая рожденных после выдачи сертификата.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина за регистрацию доли уплачивается по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
    • Срок регистрации права общей долевой собственности — 5 рабочих дней.
    • Подавайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ по месту нахождения недвижимости.
    • Квитанцию об уплате госпошлины приложите к пакету документов на регистрацию.
    • Уточните точный размер госпошлины в территориальном органе Росреестра или МФЦ.
    • После регистрации получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы использовали средства материнского (семейного) капитала для погашения ипотечного кредита, что в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ порождает обязанность оформить жилое помещение в общую долевую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению. Обязательство считается подлежащим исполнению после снятия обременения по ипотеке, поэтому начать необходимо с проверки того, погашена ли регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН, а затем — с составления соглашения об определении долей. Закон не устанавливает минимальный размер доли ребёнка: конкретные доли определяются соглашением родителей, при этом в соглашение включаются оба супруга и все дети, в том числе рождённые после выдачи сертификата.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательство из закона (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) — использование маткапитала на погашение ипотеки создаёт императивную обязанность выделить доли детям; неисполнение влечёт риск понуждения через суд и оспоримость последующих сделок с квартирой.
  • Отношения общей долевой собственности супругов и детей — квартира перестаёт быть единоличной собственностью одного из родителей и переходит в режим общей долевой собственности, что меняет порядок распоряжения жильём в дальнейшем.
  • Регистрационные правоотношения с Росреестром — право ребёнка на долю возникает только с момента внесения записи в ЕГРН, поэтому соглашение без регистрации не создаёт юридически закреплённой доли.
  • Семейные правоотношения законного представительства — за несовершеннолетних детей соглашение подписывают их законные представители (родители), что определяет порядок оформления документа.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • ипотека погашена именно средствами материнского (семейного) капитала — это основание возникновения обязанности по выделению долей;
  • обременение по ипотеке снято (или подлежит снятию) — с этого момента исчисляется срок исполнения обязательства;
  • соглашение об определении долей заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, поскольку не является сделкой по отчуждению общего имущества;
  • право общей долевой собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре, и именно запись в ЕГРН закрепляет долю ребёнка юридически.

Обязанность оформить жильё в общую собственность родителей и детей (с чего начать)

Поскольку ипотека погашалась средствами материнского (семейного) капитала, у вас и у супруга (супруги) возникла предусмотренная законом обязанность оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи — включая ребёнка.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Это означает следующее для вашей ситуации: начать нужно не с посещения Росреестра, а с фиксации самого факта исполнения обязательства — определить, кому и какие именно доли выделяются. Закон не устанавливает минимальный размер доли ребёнка: размер долей определяется соглашением родителей. На практике доли детей выделяют пропорционально доле средств маткапитала в стоимости жилья, но это рекомендация, а не обязательная арифметика. В соглашение должны быть включены все дети (в том числе рождённые после выдачи сертификата), а также оба супруга, если квартира приобреталась в браке.

Дополнительный практический момент: при направлении маткапитала на погашение ипотеки вы, как правило, давали нотариальное обязательство оформить жильё в общую собственность в течение шести месяцев после снятия обременения. Фактическое снятие ипотеки в ЕГРН (погашенная закладная) — это тот момент, с которого считается срок на выделение долей. Если обременение ещё не снято, сначала получите в банке документы о полном погашении и подайте в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Вывод: начало процедуры — оформить соглашение об определении долей (сначала снять обременение по ипотеке, если оно ещё числится в ЕГРН), включив в него обоих родителей и всех детей с конкретными размерами долей.

Форма соглашения: нотариальное удостоверение не требуется

Ключевой вопрос — нужно ли заверять соглашение у нотариуса. При выделении долей детям во исполнение обязательства по маткапиталу нотариальная форма не обязательна, поскольку соглашение об определении долей не является сделкой по отчуждению общего имущества.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; […]
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021 (утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021)

Применение к вашей ситуации: соглашение об определении долей заключается в простой письменной форме — его не нужно удостоверять у нотариуса и оно не подпадает под правило ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ об обязательной нотариальной форме. Важно отграничить этот случай от иных ситуаций: нотариальная форма потребовалась бы, если бы вы оформляли дарение доли ребёнку (безвозмездное отчуждение) или продажу доли. Здесь же происходит не отчуждение, а распределение долей между участниками общей собственности во исполнение обязанности закона — поэтому достаточно простой письменной формы, подписанной обоими родителями (за несовершеннолетних детей договор подписывают их законные представители).

Вывод: соглашение об определении долей вы вправе составить в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, и подать именно его (вместе с заявлением) в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности.

Порядок и сроки регистрации доли ребёнка в Росреестре

После подписания соглашения право общей долевой собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Заявление о регистрации подаётся в орган регистрации прав или через МФЦ, с приложением соглашения об определении долей и иных документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении ребёнка, документ-основание — например, договор купли-продажи).

рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов […] 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром
— ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (сроки регистрации), п. 1

Применение к вашей ситуации: поскольку соглашение не нотариальное, регистрация права общей долевой собственности осуществляется в общий срок (не сокращённый нотариальный), который по общему правилу ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ составляет семь–девять рабочих дней при подаче через МФЦ. Право ребёнка на долю возникает с момента внесения записи в ЕГРН — именно регистрация, а не подписание соглашения, закрепляет долю ребёнка юридически.

За регистрацию уплачивается государственная пошлина. Вносится она за регистрацию права общей долевой собственности (размер установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); за несовершеннолетних детей, как правило, пошлину за их долю также уплачивает заявитель родитель — льгот по уплате госпошлины именно при выделении долей по маткапиталу закон отдельно не устанавливает.

Вывод: после подписания соглашения подайте в МФЦ (или Росреестр) заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности с приложением соглашения и уплаченной госпошлиной; право ребёнка на долю возникает с момента внесения записи в ЕГРН.

Последствия, если доли ребёнку не выделить

Если после погашения ипотеки маткапиталом вы не оформите долю ребёнка, вы не исполните обязательство, предусмотренное ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (она приведена выше). Практические и правовые последствия следующие.

Во-первых, СФР (Фонд пенсионного и социального страхования) и органы прокуратуры вправе предъявить иск об обязании оформить жильё в общую собственность с определением долей — суды удовлетворяют такие требования, обязывая родителя совершить действие принудительно. Во-вторых, пока доли детям не выделены, любые последующие сделки с квартирой (продажа, дарение, мена) будут юридически уязвимы: отчуждение без участия детей или с нарушением их прав влечёт риск признания сделки недействительной и взыскания средств маткапитала.

Кроме того, выделение доли ребёнку — это не «обременение» для вас, а гарантия прав детей: в дальнейшем для продажи или иного отчуждения доли ребёнка потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Поэтому оформлять долю ребёнку следует именно сейчас, до совершения каких-либо сделок с квартирой.

Вывод: неисполнение обязанности по выделению доли ребёнку влечёт риск принудительного понуждения через суд (иск СФР или прокурора), а также делает последующие сделки с квартирой оспоримыми; поэтому оформлять соглашение и регистрировать долю следует безотлагательно.

Начать нужно с оформления соглашения об определении долей — именно оно фиксирует, какие доли получают вы, супруг(а) и все дети, и именно его вы подадите в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности.

Обязанность выделить доли возникла у вас в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ: поскольку ипотека погашалась средствами материнского капитала, вы обязаны оформить жильё в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. Закон не устанавливает минимальный размер доли ребёнка — он определяется соглашением родителей. В соглашение включаются оба супруга и все дети (в том числе рождённые после выдачи сертификата).

Форма соглашения — простая письменная, нотариус не требуется. Это прямо следует из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021: соглашение об определении долей не является сделкой по отчуждению общего имущества, поэтому обязательное нотариальное удостоверение на него не распространяется. Нотариус потребовался бы только при дарении или продаже доли ребёнку — здесь же происходит распределение долей во исполнение обязанности закона.

Регистрация права ребёнка на долю осуществляется в Росреестре. Право возникает не с момента подписания соглашения, а с момента внесения записи в ЕГРН. Срок регистрации при подаче через МФЦ составляет 5 рабочих дней (ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). За регистрацию уплачивается государственная пошлина, размер которой определяется по НК РФ.

Если доли не выделить, СФР или прокуратура вправе обратиться в суд с иском о понуждении к оформлению жилья в общую собственность, а последующие сделки с квартирой (продажа, дарение, мена) будут юридически уязвимы — вплоть до признания их недействительными и взыскания средств маткапитала.

Пошаговые действия

  1. Проверьте, снято ли обременение по ипотеке в ЕГРН. Если запись об ипотеке ещё числится, получите в банке документы о полном погашении кредита и подайте в Росреестр (через МФЦ) заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Срок на выделение долей отсчитывается именно с момента снятия обременения.

  2. Составьте соглашение об определении долей в простой письменной форме. Включите в него обоих родителей и всех детей с указанием конкретных размеров долей. За несовершеннолетних детей соглашение подписывают их законные представители (родители). Нотариальное удостоверение не требуется.

  3. Подготовьте документы для регистрации:

    • соглашение об определении долей (подписанное обоими родителями);
    • паспорта родителей;
    • свидетельства о рождении детей;
    • документ-основание приобретения жилья (например, договор купли-продажи);
    • квитанцию об уплате госпошлины (размер — по НК РФ).

  4. Подайте заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в Росреестр — напрямую или через МФЦ по месту нахождения недвижимости. Срок регистрации — 5 рабочих дней с даты приёма документов.

  5. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права общей долевой собственности с указанием долей всех членов семьи, включая ребёнка. С этого момента обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ считается исполненной.

  6. Если регистрация приостановлена или в ней отказано — получите письменное уведомление с указанием причины, устраните замечания (например, дополните соглашение или представьте недостающие документы) и подайте документы повторно. При несогласии с решением регистрирующего органа оно может быть обжаловано в судебном порядке.