Как продать квартиру с долей, если собственники бабушка и внук, без лишних затрат и времени

Оптимальная форма сделки: продажа всей квартиры одним договором без нотариуса и без уведомления сособственника

Ваш случай — классический для самого дешёвого и быстрого варианта: квартира целиком уже в собственности двух лиц (вы и бабушка), и вы оба согласны продать её одному покупателю. Здесь не нужно ни нотариальное удостоверение, ни соблюдение месячной процедуры преимущественного права покупки. Но продавать нужно правильно — одним договором, где продавцами выступают вы и бабушка одновременно, а не двумя отдельными договорами купли-продажи долей.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 1 ч. 1^1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Из этой нормы следует ключевая экономия: если бы каждая доля продавалась постороннему лицу по отдельности, сделку пришлось бы удостоверять у нотариуса (тариф — процент от цены, это существенные деньги). Когда вы и бабушка отчуждаете доли по одной сделке, нотариальная форма не обязательна — достаточно простой письменной формы.

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Эта норма о преимущественном праве могла бы усложнить продажу: по общему правилу продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников и выждать месяц. Но в вашей ситуации преимущественное право вообще не возникает: продаются все доли сразу, и «остальных участников», которым можно было бы предложить выкупить долю, не остаётся — оба собственника выступают продавцами по одному договору. Уведомление и месячное ожидание вам не нужны.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Эта норма подтверждает: договор составляется в виде одного письменного документа, подписанного сторонами. Требований о нотариусе здесь нет — для вашего случая (все доли по одной сделке) достаточно подписанного всеми экземпляра договора.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами
— ст. 551 ГК РФ, п. 1

Право собственности перейдёт к покупателю только после государственной регистрации — именно её и нужно довести до конца.

Вывод: продавайте квартиру одним договором купли-продажи в простой письменной форме, где продавцами указаны и вы, и бабушка. Это избавляет от двух самых дорогих и медленных элементов — нотариального тарифа и месячного ожидания по преимущественному праву.

Порядок и сроки регистрации перехода права, госпошлина

После подписания договора с покупателем переход права собственности регистрируется в Росреестре. Подать заявление можно через МФЦ, через портал «Госуслуги» или непосредственно в орган регистрации прав.

семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре
— п. 1 ч. 1, 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Исходя из этой нормы, срок регистрации перехода права составляет: 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр или в электронном виде, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ. Для вашего сценария (доля в праве общей собственности, одна сделка) срок регистрации именно такой, поскольку сделка не нотариальная.

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности уплачивает покупатель, а не продавец: это плата за регистрацию права нового собственника. То есть обязательные расходы продавцов на саму регистрацию отсутствуют — вам не нужно вносить пошлину. Жалеть деньги здесь не о чем: пошлина за регистрацию перехода права ложится на приобретателя, а на вас остаётся лишь подписание договора.

Для подачи документов понадобятся: договор купли-продажи (простая письменная форма), заявления о регистрации перехода права, а также подтверждение ваших прав. Наличие «свидетельств о праве собственности» на долю (о которых вы говорите) достаточно — это документы, подтверждающие ранее возникшее право; даже при утрате свидетельства право сохраняется и подтверждается записью в ЕГРН.

Вывод: с вашей стороны затраты на регистрацию минимальны — пошлина ложится на покупателя, а сама процедура занимает 7–9 рабочих дней в зависимости от канала подачи (Росреестр/Госуслуги быстрее, МФЦ чуть дольше, но удобнее).

Согласие супруга бабушки: когда оно нужно

Возраст бабушки (80 лет) и её дееспособность на обязательность нотариальной формы не влияют — она вправе сама подписать договор. Но есть один момент, который зависит от семейно-правового статуса её доли.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Из этой нормы следует развилка, которую нужно проверить по фактам:

• Если доля бабушки является её личной собственностью — например, она получена до брака, по наследству, в дар или в порядке приватизации (личная приватизация), — то это не общее совместное имущество супругов, и нотариальное согласие супруга не требуется.
• Если доля бабушки приобретена в браке по возмездной сделке (покупка), она по общему правилу является совместной собственностью супругов. В этом случае для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие её мужа, а его отсутствие даёт супругу право в течение года оспорить сделку в суде.

При этом если бабушка замужем и её доля признаётся совместной, а муж доли (как супруг) тоже за продажу — имеет смысл просто оформить его нотариальное согласие, чтобы исключить риск оспаривания. Это единственная возможная дополнительная нотариальная затрата, и она наступает только в этой конкретной ситуации.

Вывод: если доля бабушки — личная собственность (наследство, дар, приватизация, добрavée до брака), нотариус по согласию супруга не нужен. Если доля куплена в браке — потребуется нотариально удостоверенное согласие её супруга, иначе сделка уязвима для оспаривания в течение года.

Налог (НДФЛ) при продаже: срок владения и имущественный вычет

Вопрос денег касается не только расходов на сделку, но и возможного налога на доход от продажи. Важен срок, в течение которого каждая доля находилась в собственности.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Срок владения исчисляется для каждого собственника по его доле отдельно: если и ваша доля, и доля бабушки получены давно (например, по приватизации или наследству более трёх/пяти лет назад), налог не платится вообще. Если какая-то доля приобретена недавно, доход от её продажи облагается НДФЛ (13%, а с суммы свыше 2,4 млн руб. в год — 15%).

Но даже в этом случае налог можно законно уменьшить — на выбор:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это значит: если доля продана раньше минимального срока владения, каждый продавец вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный вычет (до 1 млн руб. в целом на объект, пропорционально доле) либо на сумму фактически подтверждённых расходов на приобретение доли. Для доли 1/2 вычет составляет до 500 000 руб. на каждого собственника; если цена продажи не превышает причитающуюся каждому часть вычета, НДФЛ фактически равен нулю.

Вывод: при длительном владении долями (судя по «свидетельствам о праве собственности», права возникли давно) налог не уплачивается. Если доля приобретена недавно — налог снижается имущественным вычетом (пропорционально доле) или вычетом в размере документально подтверждённых расходов на приобретение.

Возраст 80 лет: риск оспаривания и как его снять без лишних затрат

Вы спрашиваете, как обойтись без лишних затрат, но при этом отмечаете возраст бабушки. Возраст сам по себе не порок сделки: дееспособный человек любого возраста вправе распоряжаться своим имуществом, и закон не требует обязательного нотариуса «по возрасту».

Однако для покупателя и для устойчивости сделки важно исключить риск последующего оспаривания сделки по мотиву, что бабушка «не понимала значения своих действий» (ст. 177 ГК РФ). Полностью исключить такой риск без затрат нельзя, но его можно минимизировать без нотариального удостоверения всей сделки:

• бабушка подписывает договор лично в присутствии регистратора при подаче документов (регистратор фиксирует личность и дееспособное поведение);
• при подаче через МФЦ — личное присутствие бабушки с паспортом также фиксирует её участие и волеизъявление;
• добровольно можно приложить выписку из медкарты / заключение врача о том, что противопоказаний к совершению сделки нет (это необязательно, но дополнительно укрепляет сделку и обычно бесплатно в рамках обычного приёма).

Если покупатель настаивает на повышенной защите, есть два варианта: либо бабушка лично подписывает договор (бесплатно), либо вы добровольно оформляете сделку у нотариуса (это платно и лишает вас экономии по ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Поэтому при дееспособной бабушке, которая сама за продажу, оптимальнее первый путь — личное участие без нотариуса.

Вывод: возраст 80 лет не требует обязательного нотариуса — бабушка дееспособна и сама совершает сделку лично, что фиксируется регистратором. Этого достаточно для законной и устойчивой сделки; нотариус нужен лишь если вы сами захотите перестраховаться сверх требований закона.