Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, с выделением долей детям: пошаговая инструкция

Обязанность оформить жильё в общую собственность детей и правовое значение для продажи

Квартира приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, поэтому на неё распространяется обязательное требование ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Из этой нормы следует: у ваших двух несовершеннолетних детей возникло право на долю в праве собственности на однушку. При этом, как разъяснено Верховным Судом, право общей долевой собственности у детей на такое жильё возникает в силу закона, независимо от того, оформлены ли доли формально и выдано ли свидетельство о праве собственности.

Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект 26 недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований ст. 38, 39 СК РФ и ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2/2016 (Определение № 18-КГ15-224)

Это ключевой момент для вашего случая: даже если в ЕГРН собственниками значатся только взрослые и доли детям по соглашению ещё не выделены (обязательство по ч. 4 ст. 10 не исполнено), дети всё равно считаются участниками долевой собственности на проданную (продаваемую) однушку. Поэтому распорядиться квартирой «как обычной» без учёта прав детей нельзя — их интересы должны быть обеспечены, а отчуждение их долей требует разрешения органа опеки.

Вывод: продать однушку можно, но она обременена правами несовершеннолетних детей, вытекающими из использования материнского капитала. Неисполненное обязательство по выделению долей не делает продажу невозможной, но обязывает сначала урегулировать вопрос обеспечения детских долей (выделением долей или их денежной компенсацией с согласия опеки).

Предварительное разрешение органа опеки — обязательное условие продажи

Поскольку при продаже затрагивается имущество несовершеннолетних (их доли в однушке), родители как законные представители обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Этот запрет распространяется на родителей через механизм ст. 60 СК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ — управление имуществом ребёнка родители осуществляют по правилам ст. 37 ГК РФ, как если бы речь шла об имуществе подопечного.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Порядок и сроки выдачи разрешения установлены ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласие (разрешение) выдаётся в письменной форме в течение пятнадцати дней, а отказ должен быть мотивирован и может быть обжалован в суд.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Если сделка по отчуждению детских долей будет совершена без предварительного разрешения опеки, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении (возврате имущества) — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Кроме того, такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной в суде.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Что именно нужно предоставить в орган опеки для получения разрешения: заявление обоих родителей (либо родителя), проект договора купли-продажи, документы о собственности на продаваемую однушку и на двушку (где семья фактически проживает), сведения о том, как будут обеспечены права детей. Орган опеки выдаст разрешение только при условии, что дети получат равноценную компенсацию: либо доли в другом жилье (например, в вашей двушке), либо денежные средства, зачисленные на личные счета детей.

Вывод: без предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства продажа однушки с детскими долями невозможна, а совершённая без такого разрешения сделка оспорима и влечёт возврат имущества. Это безусловное и главное требование.

Допустимость продажи с зачислением части выручки на счета детей

Ваш вариант — «продать, положив на счета детей часть денег от продажи» — законом прямо не урегулирован, но на практике является одним из способов, которым орган опеки соглашается на отчуждение детских долей, когда равноценную долю в новом жилье выделить невозможно или нецелесообразно. Обязательным по закону остаётся одно: сделка, уменьшающая имущество ребёнка (а продажа его доли именно такова), требует предварительного разрешения опеки.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

При этом следует разделять две ситуации.

Ситуация А — доли детям в однушке ещё не выделены (обязательство по ч. 4 ст. 10 не исполнено). Формально вы продаёте квартиру, где дети по ЕГРН не являются собственниками. Но с учётом позиции ВС (см. блок 1) их право на долю уже возникло. Поэтому «чистой» продажи без участия опеки не будет: орган опеки вправе расценить продажу как затрагивающую права детей и потребовать либо исполнения обязательства (выделения долей), либо гарантий в виде зачисления равноценной суммы на счета детей. Практика органов опеки допускает такой вариант, но окончательное решение остаётся за конкретным органом опеки.

Ситуация Б — доли детям уже выделены и зарегистрированы в ЕГРН. Тогда вы отчуждаете именно доли несовершеннолетних, что прямо подпадает под запрет п. 2 ст. 37 ГК РФ — без разрешения опеки сделка невозможна в принципе. Разрешение опека даст, как правило, при условии одновременного (встречного) обеспечения: либо выделение детям долей в двушке (равноценных или больших по стоимости), либо перечисление причитающейся им суммы на лицевые/номинальные счета, открытые на имя детей, с ограничением распоряжения до их совершеннолетия.

Из п. 1 ст. 37 ГК РФ следует, что средства, «выплачиваемые на содержание подопечного», зачисляются на отдельный номинальный счёт. По аналогии при продаже детских долей органы опеки обычно требуют зачисления компенсации на счёт, открытый на имя ребёнка, а не на счёт родителей.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

Важно: зачисление денег на счета детей — это именно компенсация за их долю в продаваемой однушке, а не замена правоотношений по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Не доводите до ситуации, когда обязательство о выделении долей остаётся неисполненным, а деньги попросту изымаются из оборота семьи без санкции опеки — это создаёт риск признания сделки недействительной и претензий со стороны органов, контролирующих использование маткапитала (Социальный фонд России, прокуратура).

Вывод: да, продать с зачислением части выручки на счета детей можно, но это возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, который определит конкретный механизм (размер суммы, вид счёта, условия распоряжения средствами до совершеннолетия детей). Самостоятельно «заменить» выделение долей деньгами без санкции опеки нельзя.

Налоговые последствия продажи однушки

Поскольку квартира куплена в прошлом году и к моменту продажи будет находиться в вашей собственности менее минимального предельного срока владения, доход от её продажи не освобождается от НДФЛ автоматически.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для квартиры, приобретённой по договору купли-продажи (не по наследству, не в дар от близкого родственника, не по приватизации), минимальный срок владения составляет пять лет. При продаже ранее этого срока возникает налогооблагаемый доход, но его можно уменьшить имущественным вычетом.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— п. 2 ст. 220 НК РФ

Практический итог: при владении менее трёх/пяти лет вы вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей на всех продавцов-взрослых, либо уменьшить доход на сумму фактических расходов на приобретение квартиры (что выгоднее, если есть подтверждённые документы о цене покупки). НДФЛ уплачивается с суммы превышения. Учитывайте также, что для целей налогообложения доход сравнивается с кадастровой стоимостью с понижающим коэффициентом 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Вывод: налоговая льгота за истечением срока владения при такой продаже не применима; при продаже ранее 5 лет потребуется задекларировать доход (форма 3-НДФЛ) и, при необходимости, уплатить НДФЛ, применив имущественный вычет либо заявив расходы на приобретение.

Рекомендуемый порядок действий и особые условия

Резюмируя процитированные нормы, продажа однушки, купленной с материнским капиталом, строится по такой последовательности.

1. Определить, выделены ли доли детям. Запросите выписку из ЕГРН. Если доли не выделены — обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не исполнено, и решать вопрос нужно с учётом прав детей (см. блок 1).

2. Получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства детей на отчуждение их долей (либо на продажу квартиры с их имущественными правами), представив проект сделки и способ обеспечения прав детей (выделение долей в двушке или зачисление средств на счета детей). Срок выдачи — 15 дней (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); отказ мотивируется и обжалуется в суд.

3. Оформить сделку (как правило, у нотариуса, если продаётся доля несовершеннолетнего — по п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению за отдельными исключениями) и одновременно обеспечить компенсацию детям: либо доли в другом жилье, либо деньги на счета детей.

4. Учесть налог — подать 3-НДФЛ и при необходимости уплатить НДФЛ с применением вычета/расходов.

Если квартира в ипотеке (куплена с привлечением кредита и МСК направлен на погашение), дополнительно потребуется согласие банка-залогодержателя на отчуждение либо досрочное погашение/снятие обременения — без этого переход права собственности к покупателю будет затруднён.

Если орган опеки откажет в разрешении — отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суд (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), однако без положительного решения опеки продажа невозможна.

Вывод: продажа требуемых вами условий — «продать, положив часть денег на счета детей» — законна и реализуема, но только через предварительное разрешение органа опеки и попечительства, который и определит, допустимо ли заменить выделение долей денежной компенсацией на именные счета детей. Обойти орган опеки нельзя: сделка без его разрешения оспорима и влечёт возврат имущества.