Отказ от доли в квартире в пользу родственников: документы для нотариуса, нужно ли присутствие других долевых участников

«Отказ от доли в пользу родственников» юридически оформляется договором дарения

То, что вы называете «отказом от доли в пользу других родственников», по закону оформляется не отказом, а договором дарения доли в праве собственности на квартиру. Отдельного механизма «отказа в пользу конкретного лица» гражданское законодательство не предусматривает.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

По договору дарения вы (даритель) безвозмездно передаёте долю в собственность одаряемым родственникам — это двусторонняя сделка, на которую нужно их согласие (принятие дара). Обратной стороной медали является то, что «чистый» отказ от права собственности не достигает вашей цели — передать долю именно конкретным родственникам:

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) означает устранение от владения и распоряжения имуществом без передачи его конкретному лицу: доля в этом случае не переходит к вашим родственникам, а вы продолжаете нести права и обязанности собственника до тех пор, пока долю не приобретёт кто-то другой. Поэтому для вашей задачи — передать долю родственникам — применяется именно договор дарения, а не заявление об отказе.

Вывод: чтобы передать долю конкретным родственникам, нужен договор дарения доли (безвозмездная двусторонняя сделка), а не «отказ от доли». При этом договор дарения, по которому вы передаёте долю сразу, не может быть отменён «за ненадобностью» после его заключения и регистрации — передача безвозмездная и окончательная.

Согласие и присутствие других сособственников квартиры не требуются

Вы вправе распорядиться своей долей самостоятельно — согласие остальных участников долевой собственности на дарение вашей доли не требуется.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Норма прямо закрепляет, что участник долевой собственности вправе подарить свою долю «по своему усмотрению». Правило о преимущественном праве покупки действует только при возмездном отчуждении — при продаже:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Преимущественное право покупки установлено исключительно «при продаже доли … постороннему лицу». При дарении (безвозмездной передаче) это правило не применяется, поэтому извещать других собственников квартиры о дарении, получать от них отказ от преимущественной покупки и дожидаться истечения месячного срока не нужно. Присутствие остальных долевых участников у нотариуса также не требуется — сторонами договора дарения являетесь только вы (даритель) и одаряемые.

Вывод: для оформления дарения доли согласие и присутствие других сособственников квартиры не требуются; уведомлять их о дарении закон не обязывает.

Дарение доли требует обязательного нотариального удостоверения

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Ваша сделка — договор дарения доли в квартире, а не отчуждение долей всеми участниками по одной сделке, поэтому под исключения ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ она не подпадает: нотариальное удостоверение обязательно. Без него переход права не зарегистрируют в Росреестре.

Это соответствует и правилу о форме дарения недвижимости: договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а сделка с долей — нотариальному удостоверению как обязательный элемент формы. После удостоверения договора нотариус сам направляет заявление в Росреестр через единую информационную систему нотариата (регистрация перехода права происходит в электронном виде).

Вывод: договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению; регистрацию перехода права в Росреестре выполняет нотариус.

Как оформить дарение, не дожидаясь приезда родственников из другого города

Дарение — двусторонняя сделка, поэтому подпись одаряемых в договоре необходима, однако личное присутствие всех сторон у одного нотариуса в одном месте не требуется. Закон допускает удостоверение сделки двумя и более нотариусами без совместного присутствия сторон:

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Сделка может быть удостоверена несколькими нотариусами, когда её стороны находятся в разных местах: каждый подписывает экземпляр у «своего» нотариуса, а единый текст договора создаётся и хранится в единой информационной системе нотариата. При этом для отчуждения недвижимости действует правило о месте:

При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает: вы идёте к нотариусу в своём городе, одаряемые родственники — каждый к нотариусу в своём городе, при этом хотя бы один из участвующих нотариусов должен вести деятельность в том субъекте РФ, где находится квартира. Ждать их приезда не нужно. Другой допустимый вариант — если вы оформляете у одного нотариуса в регионе нахождения квартиры, одаряемые могут участвовать через представителя по нотариально удостоверенной доверенности (однако в доверенности должны быть точно указаны предмет дарения и одаряемый).

Требования к личности и документам нотариус проверяет у каждой стороны по месту её подписания; если документы не в порядке, он вправе отказать в совершении действия:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Вывод: оформлять дарение можно без личного приезда родственников — через удостоверение сделки двумя и более нотариусами (по месту нахождения каждого из сторон), при условии, что хотя бы один нотариус действует в регионе нахождения квартиры. Одному, без подписи одаряемых, оформить дарение нельзя.

Документы для нотариуса и расходы (тариф и НДФЛ)

Для удостоверения договора дарения доли нотариусу, как правило, необходимы:

• паспорт дарителя (вас) и паспорта одаряемых (или их полномочия — доверенность представителя);
• документ о праве собственности на долю: свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН (или иной правоустанавливающий документ), подтверждающая, что доля оформлена на вас;
• сведения о квартире (кадастровый номер, выписка из ЕГРН об объекте);
• оценка/кадастровая стоимость доли — для расчёта тарифа и НДФЛ;
• согласие супруга не требуется, если доля получена вами в порядке наследования — такое имущество является вашим личным (не входит в общую собственность супругов); но нотариус может запросить подтверждение (свидетельство о праве на наследство это подтверждает);
• если среди одаряемых есть несовершеннолетние или недееспособные — потребуется согласие/разрешение органов опеки и участие законных представителей.

Размер федерального тарифа за удостоверение договора отчуждения недвижимости зависит от стоимости сделки и от того, кому совершается отчуждение:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
— пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Тариф за отчуждение недвижимости супругу, родителям, детям, внукам ниже (до 10 млн руб. — 3000 руб. + 0,2% оценки), остальным родственникам — выше (до 1 млн руб. — 3000 руб. + 0,4%, свыше 1 млн — 7000 руб. + 0,2% с превышения). К федеральному тарифу добавляется плата за услуги правового и технического характера нотариуса.

НДФЛ у одаряемых. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы от дарения не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники в соответствии с Семейным кодексом РФ:

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Близкие родственники по СК РФ — это супруги, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (по общему родителю) братья и сёстры, усыновители и усыновлённые. Если ваши одаряемые относятся к этому кругу — НДФЛ у них не возникает. Если же вы дарите долю более дальнему родственнику (например, дяде, тёте, племяннику, двоюродному брату), то полученная в порядке дарения недвижимость облагается НДФЛ по ставке 13% от стоимости доли, и одаряемый сам декларирует и уплачивает налог.

Вывод: состав документов стандартный (паспорта сторон, правоустанавливающий документ на долю, выписка ЕГРН, оценка стоимости); согласие супруга не требуется, так как доля получена по наследству. Тариф нотариуса зависит от стоимости доли и степени родства; НДФЛ у одаряемого не возникает, если он ваш близкий родственник по СК РФ.

Развилки: кем являются одаряемые и принято ли наследство

Если одаряемый — не близкий родственник. То, что вы получили долю в наследство, на ваши отношения с одаряемыми не влияет: важна именно связь «даритель — одаряемый». Если вы дарите долю, например, брату — НДФЛ нет; если племяннику, кузену или иному лицу, не входящему в перечень близких родственников по ст. 14 СК РФ, — одаряемый обязан уплатить НДФЛ 13% с кадастровой/рыночной стоимости доли.

Если право на долю ещё не оформлено. Дарение возможно только в отношении имущества, которое вам уже принадлежит. До получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности на долю в ЕГРН вы не можете её подарить: сначала нужно завершить оформление наследства на себя, затем — дарение.

Если одаряемые откажутся или не хотят принимать дар. Дарение — двусторонняя сделка, и одаряемый вправе в любой момент до передачи дара отказаться (ст. 573 ГК РФ), тогда договор считается расторгнутым. Принудить родственников принять долю нельзя; в этом случае единственный способ «избавиться» от доли без её передачи конкретному лицу — отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ), но он не передаёт долю им и оставляет за вами обязанности собственника до приобретения доли другим лицом.

Вывод: ключевое ветвление — степень родства с одаряемыми (влияет на НДФЛ и тариф) и наличие у вас оформленного права собственности на долю. Если право ещё не зарегистрировано — сначала оформить наследство; если одаряемые не близкие родственники — у них возникнет НДФЛ; если они откажутся принять дар — передать долю вопреки их воле нельзя.