Как переоформить 1/2 доли в квартире на несовершеннолетнего ребенка: дарение или купля-продажа, документы

Законность дарения доли несовершеннолетнему сыну и отсутствие необходимости согласия бывшего мужа и органа опеки

Мать, как участник долевой собственности, вправе подарить свою долю любому лицу — в том числе несовершеннолетнему сыну. При безвозмездном отчуждении (дарении) доли согласие второго сособственника (бывшего мужа) не требуется, поскольку правила о преимущественном праве покупки применяются только при возмездной продаже доли.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Для матери это означает: дарение своей 1/2 доли сыну не требует ни согласия бывшего мужа, ни обращения в суд — сособственник вправе распорядиться долей по своему усмотрению, а ограничение по ст. 250 ГК действует лишь при возмездной продаже.

Ребёнок вправе получать имущество в дар — право собственности на подаренное имущество прямо закреплено за ним.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Это подтверждает, что при получении доли в дар сын становится её собственником, а его право на распоряжение принадлежащей ему собственной долей (после дарения) определяется ст. 26 и 28 ГК.

Сделка по дарению между близким родственником (матерью) и ребёнком прямо изъята из общего запрета на сделки между опекуном/попечителем и подопечным — дар в пользу подопечного разрешён.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Поскольку дарение увеличивает имущество сына, а не уменьшает его, требование предварительного разрешения органа опеки и попечительства, предусмотренное для сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, в данном случае не применяется.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Обе нормы (п. 2 ст. 37 ГК и ч. 1 ст. 21 ФЗ-48) связывают необходимость разрешения органа опеки исключительно с отчуждением, отказом от прав, разделом или иным уменьшением имущества несовершеннолетнего. Дарение доли матери в пользу сына его имущество увеличивает, поэтому согласие органа опеки и попечительства на такую сделку не требуется.

Вывод: переоформление 1/2 доли на сына через договор дарения законно и допустимо; согласия бывшего мужа и органа опеки не требуется.

Продажа доли сыну: отличие от дарения и преимущественное право покупки бывшего мужа

В отличие от дарения, договор купли-продажи доли — это возмездная сделка. Поскольку участниками долевой собственности являются только мать и бывший муж (сын участником общей долевой собственности на квартиру не является, т.е. является «посторонним лицом»), на продажу распространяются правила о преимущественном праве покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— пп. 1–2 ст. 250 ГК РФ

Для ситуации это означает: при продаже доли сыну мать обязана письменно известить бывшего мужа о намерении продать долю с указанием цены и условий. Если бывший муж не приобретёт долю в течение месяца со дня извещения (либо письменно откажется от покупки), мать вправе продать долю сыну. Нарушение этого порядка даёт бывшему мужу право в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав покупателя, поэтому продажу иначе как с соблюдением ст. 250 ГК проводить нельзя.

При дарении такое извещение не требуется вовсе (ст. 250 применяется только при возмездном отчуждении — «с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил» из п. 2 ст. 246 ГК, цитированного выше). Таким образом, дарение проще и быстрее продажи, поскольку не требует извещения и месяца ожидания.

Вывод: продажа доли сыну возможна, но потребует письменного извещения бывшего мужа и соблюдения месячного срока преимущественного права покупки; дарение таких процедур не требует.

Обязательная нотариальная форма сделки по отчуждению доли

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (и дарение, и купля-продажа) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Из этого правила есть исключения, но ни одно из них к данной ситуации не относится (здесь отчуждается одна доля, а не все доли всех участников по одной сделке).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для матери это означает: и договор дарения, и договор купли-продажи доли необходимо удостоверить у нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — государственная регистрация перехода права будет приостановлена, а затем последует отказ. Сам переход права подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Вывод: договор дарения или купли-продажи доли должен быть заключён в нотариальной форме, в противном случае сделка ничтожна.

Участие 16-летнего сына в сделке и налоговые последствия

Несовершеннолетний 14–18 лет совершает сделки с письменного согласия законных представителей; сделка действительна также при последующем одобрении.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

В договоре дарения доли одаряемым выступает сам сын (16 лет). Принятие дара сделку, не влекущую уменьшения его имущества, для него выгодно и обязанностей не возлагает; подписывая договор, он действует как сторона сделки, а мать одновременно является и дарителем, и его законным представителем. Поскольку сторонами такой сделки являются родитель и ребёнок в пользу ребёнка, конфликта интересов не возникает (п. 3 ст. 37 ГК, цитированный в первом блоке).

Отдельно о налогах: доход, полученный в порядке дарения между близкими родственниками (родитель — ребёнок), освобождается от НДФЛ.

полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Это означает: при дарении доли сыну ни мать, ни сын не уплачивают НДФЛ — дарение между матерью и сыном полностью освобождено от налога. При продаже доли ситуация иная: у матери (продавца) возникает доход от продажи, который облагается НДФЛ, если доля находилась в собственности менее минимального предельного срока владения (по общему правилу три либо пять лет — в зависимости от оснований возникновения права собственности и даты его регистрации), либо если цена продажи превышает документально подтверждённые расходы на приобретение доли.

Вывод: договор дарения не порождает обязанности по уплате НДФЛ ни у одной из сторон; при продаже матери следует учитывать возможный НДФЛ в зависимости от срока владения долей.

Документы для нотариуса и регистрации перехода права

Для заключения и нотариального удостоверения договора дарения (либо купли-продажи) доли и последующей регистрации перехода права к 16-летнему сыну потребуются:

1. Паспорта сторон: матери (дарителя/продавца) и сына (16 лет — паспорт гражданина РФ).
2. Свидетельство о рождении сына (для подтверждения родства и полномочий законного представителя).
3. Правоустанавливающий документ на долю матери (свидетельство/выписка) и выписка из ЕГРН на квартиру с указанием долей.
4. При дарении — нотариально удостоверенный договор дарения доли; при продаже — договор купли-продажи доли, а также доказательства извещения бывшего мужа о продаже (либо его нотариально/письменно оформленный отказ от преимущественного права покупки) — это требуется при регистрации перехода права, если сделка совершается не всеми сособственниками.
5. Заявление о государственной регистрации перехода права и права собственности (подаётся сторонами или нотариусом в Росреестр).

Порядок регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; при нотариальном удостоверении нотариус сам подаёт документы на государственную регистрацию в электронном виде, что упрощает процедуру. Государственная пошлина за регистрацию права и ограничения для физических лиц уплачивается в установленном размере; точные суммы и реквизиты уточняются в МФЦ/Росреестре по месту нахождения квартиры.

Вывод: основной перечень документов — паспорта сторон, свидетельство о рождении, правоустанавливающие документы на долю; при продаже дополнительно — доказательства извещения второго сособственника либо его отказ от преимущественного права покупки.