Договор дарения квартиры после погашения ипотеки: что указать вместо номера КУВИ в выписке ЕГРН

Является ли номер КУВИ обязательным реквизитом договора дарения и что это вообще такое

Номер КУВИ — это регистрационный номер конкретного обращения (заявки/запроса) в Росреестр, присваиваемый выдаваемому документу — выписке из ЕГРН, а не характеристике самого объекта недвижимости. В утверждённой форме выписки он именуется «исходящий номер выписки»:

Сведения выданы: 2.1. лицо, получившее информацию об объекте недвижимости: дата выдачи: исходящий номер выписки:
— п. 2 формы выписки из ЕГРН, утв. Приказом Росреестра № П/0329 от 04.09.2020

Это реквизит самого документа (выписки), который идентифицирует конкретный акт выдачи сведений, а не квартиру. Закон устанавливает требования только к предмету договора — данным, позволяющим определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество, а не к какому-либо «номеру выписки». Для дарения недвижимости применяются по аналогии те же правила идентификации предмета, что и для продажи недвижимости:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

К предмету договора относится описание самой квартиры (её кадастровый номер, адрес, площадь, расположение), а не номер документа, из которого вы эти сведения взяли. Аналогично, существенные условия договора определяются через соглашение по предмету, а не по реквизитам приложенных документов. Таким образом, номер КУВИ не входит в число обязательных реквизитов договора дарения, и его отсутствие в договоре никак не влияет на действительность и регистрируемость сделки.

Вывод по вопросу: номер КУВИ в договоре дарения указывать не требуется — его можно вообще не писать. Отсутствие КУВИ в вашей выписке (что типично для «старых» выписок, выданных до введения этого реквизита) не является препятствием ни для составления договора, ни для государственной регистрации перехода права.

Какие данные о квартире ОБЯЗАТЕЛЬНОДОЛЖНЫ быть указаны в договоре дарения

Договор дарения квартиры — это сделка, для которой закон требует точной идентификации предмета. Согласно ст. 572 ГК РФ даритель безвозмездно передаёт одаряемому вещь в собственность:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Но чтобы договор был заключён и его можно было зарегистрировать, в нём должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить передаваемую квартиру (по правилам, аналогичным ст. 554 ГК РФ — > В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

— ст. 554 ГК РФ, п. 3). На практике это:

• кадастровый номер квартиры (главный идентифицирующий реквизит — его достаточно для однозначного установления объекта в ЕГРН);
• адрес (субъект РФ, город, улица, дом, квартира);
• общая площадь и (желательно) этаж, количество комнат;
• реквизиты документа-основания права собственности дарителя (договор купли-продажи/ипотеки, номер и дата государственной регистрации права в ЕГРН).

Все эти сведения берутся из выписки из ЕГРН или из правоустанавливающих документов, а не из «номера КУВИ». То есть вместо «номера КУВИ» (которого в старой выписке нет) в договоре следует прописать кадастровый номер квартиры и адрес — это и есть правильная замена.

Вывод по вопросу: в договоре дарения вместо недостающего номера КУВИ указываются кадастровый номер квартиры, её адрес, площадь и реквизиты правоустанавливающего документа дарителя. Именно эти данные — обязательные, а номер КУВИ — нет.

Форма договора: нотариальное удостоверение обязательно

С 13 декабря 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 459-ФЗ, установивший обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости, заключаемого между гражданами:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает: договор дарения квартиры между физическими лицами (даже если это близкие родственники) теперь должен быть удостоверен нотариусом. Нотариус при удостоверении сделки сам проверит принадлежность имущества дарителю и отсутствие обременений, в том числе погашение записи об ипотеке, по данным ЕГРН — и сам запросит актуальную выписку. Поэтому вопрос о «правильном реквизите» выписки в значительной степени снимается: для сделки нужна не ваша старая выписка, а актуальные сведения из реестра на дату удостоверения.

Вывод по вопросу: договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению; оформлять его следует через нотариуса, а не самостоятельно в простой письменной форме.

Регистрация перехода права и проверка снятия ипотеки

Право собственности на квартиру и его переход по договору дарения подлежат государственной регистрации в ЕГРН:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Вы пишете, что ипотека полностью выплачена и «ограничения сняты». Юридически важно убедиться, что в ЕГРН погашена сама регистрационная запись об ипотеке: погашение производится по заявлению залогодержателя (банка) или совместному заявлению сторон:

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
— п. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Если запись об ипотеке фактически погашена (что и означает её отсутствие в свежей выписке), то в новую выписку из ЕГРН ограничения/обременения не включаются, и квартира может быть свободно подарена. Практический совет: перед сделкой закажите актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта (через МФЦ, портал Госуслуг или онлайн-сервис Росреестра) — она уже будет содержать и кадастровый номер, и (при наличии) исходящий номер выписки, и раздел о зарегистрированных обременениях. Старая выписка без КУВИ для сверки актуального состояния объекта не годится.

Вывод по вопросу: для уверенности в чистоте сделки закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте отсутствие записи об ипотеке; переход права по договору дарения регистрируется в Росреестре (через МФЦ либо нотариуса), и на стадии регистрации повторно проверяется наличие/отсутствие обременений.

Требования к документам для регистрации и почему «номера выписки» в договоре не нужно

Закон о регистрации недвижимости устанавливает исчерпывающее требование к содержанию документов, представляемых для регистрации перехода права: они должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, быть в необходимых случаях нотариально удостоверены:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Ключевое слово здесь — «описание недвижимого имущества», то есть кадастровый номер, адрес и характеристики самой квартиры. Требования указывать в договоре какой-либо «номер КУВИ» (номер обращения/выписки) закон не содержит. Основанием для регистрации перехода права служит сам договор дарения как сделка в отношении недвижимости:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

То есть для Росреестра юридически значимы: (1) правильно составленный (сейчас — нотариально удостоверенный) договор дарения с описанием квартиры и (2) заявление о регистрации перехода права. Номер ранее выданной выписки (КУВИ) в этот перечень не входит и его отсутствие в документах не является основанием для приостановления или отказа в регистрации.

Вывод по вопросу: закон требует только корректного описания квартиры (кадастровый номер, адрес) и соблюдения формы сделки; номер КУВИ для регистрации не нужен и его отсутствие не препятствует ни заключению, ни регистрации договора дарения.