Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Нужно ли нотариальное согласие супруга при продаже приватизированной квартиры в долевой собственности, если приватизация была в 2006 году и у каждого по 1/3 доли

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не получайте нотариальное согласие супругов: доли получены по безвозмездной сделке (приватизация) и являются личной собственностью каждого продавца.
  2. 2
    Заключите договор в простой письменной форме одним документом, подписанным всеми сторонами сделки.descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  3. 3
    Подготовьте правоустанавливающие документы на доли (договор приватизации 2006 года) и паспорта для подачи на регистрацию.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр через МФЦ.
  5. 5
    Учитывайте, что доход от продажи освобожден от НДФЛ, так как срок владения превышает 3 года — декларацию подавать не нужно.

Документы и доказательства

  • Подготовьте договор приватизации (передачи) квартиры от 2006 года — он подтверждает безвозмездность приобретения долей.
  • Соберите выписки из ЕГРН на каждую долю — актуальные сведения о собственниках и отсутствии обременений.
  • Запаситесь паспортами всех трех продавцов и покупателя для идентификации сторон при регистрации.
  • Составьте один договор купли-продажи всей квартиры, подписанный всеми тремя продавцами и покупателем.
  • Приложите документы-основания возникновения права: договор приватизации и свидетельства о регистрации права 2006 года.

  • Сроки и риски

    • Нотариус для сделки не нужен, если все трое продают свои доли по одному договору купли-продажи всей квартиры.
    • Если доли продаются раздельными договорами или не все собственники участвуют в сделке, нотариальное удостоверение обязательно, иначе сделка ничтожна.
    • Доход от продажи освобожден от НДФЛ, так как срок владения (с 2006 года) превышает минимальные 3 года для приватизированного жилья.
    • При продаже всей квартиры одним договором преимущественное право покупки других сособственников не применяется.

  • Чего не делать

    • Не получайте нотариальное согласие супругов: доли от приватизации — личное имущество каждого продавца.
    • Не удостоверяйте сделку у нотариуса, если все трое продают доли по одному договору купли-продажи.
    • Не продавайте доли раздельными договорами или не всеми собственниками сразу — это потребует нотариуса.
    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ: срок владения с 2006 года превышает минимальные 3 года.
    • Не игнорируйте преимущественное право покупки, если продаёте доли не по одной сделке всеми собственниками.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если планируете продавать доли не все сразу или разным покупателям — тогда сделка требует нотариуса, а ошибка в форме влечет ее ничтожность.
    • Если наличие брачного договора, меняющего режим личной собственности на доли: Консультация адвоката нужна, если у вас или у других продавцов есть брачный договор, меняющий режим личной собственности на доли.
    • Привлеките адвоката для сопровождения сделки, если покупатель настаивает на сложной схеме расчетов (аккредитив, ячейка) или у вас есть сомнения в его платежеспособности.
    • Заручитесь поддержкой юриста при возникновении спора с одним из сособственников, который откажется продавать квартиру или будет препятствовать сделке.
    • Обратитесь к адвокату, если Росреестр приостановит или откажет в регистрации перехода права — потребуется обжалование в апелляционной комиссии или суде.
    • Если наличие обстоятельств, указанных в пункте (недееспособность, ограничение дееспособности, представительство): Проконсультируйтесь с адвокатом до подписания договора, если кто-то из продавцов недееспособен, ограничен в дееспособности или действует через представителя.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Возникшие правоотношения — гражданско-правовые и семейные: распоряжение долями в праве общей долевой собственности на приватизированную квартиру (трёхкомнатная, по 1/3 у вас, отца и матери, приватизация 2006 г.). Основные правовые вопросы: (1) требуется ли нотариально удостоверенное согласие супругов каждого из продавцов при отчуждении доли, и (2) обязательно ли нотариальное удостоверение самой сделки купли-продажи долей. Вопрос о согласии супруга решается через отнесение доли к личному либо к совместному имуществу супругов (ст. 36, 35 СК РФ) — приватизация есть безвозмездная сделка, поэтому доля каждого продавца — его личное имущество. Вопрос о нотариальной форме решается п. 1¹ ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающим обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями с исключением для отчуждения всеми участниками долевой собственности по одной сделке.

Применимые предположительно НПА: СК РФ (ст. 35, 36), ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42), ГК РФ (ст. 163, 250), НК РФ (ст. 217.1). Ключевые развилки зависят от не названных клиентом фактов: состоят ли продавцы и их супруги в браке, продаётся ли вся квартира одним договором всеми тремя собственниками, кто является покупателем.

Нужно ли нотариальное согласие супруга(и) на продажу доли, полученной по приватизации 2006 г.

Приватизация жилья — сделка безвозмездная: квартира передаётся в собственность граждан без взимания платы. В силу прямого указания закона имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке (приватизация к таковым относится), является личной собственностью этого супруга, а не общей собственностью супругов:

Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, ко
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Раз приватизированная в 2006 году доля каждого из вас — ваше личное имущество (она не является общей собственностью с вашими супругами), то распоряжение ею не попадает под режим п. 3 ст. 35 СК РФ:

  1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке
    — п. 3 ст. 35 СК РФ

Нотариально удостоверенное согласие супруга закон связывает исключительно со сделками по распоряжению общим имуществом супругов либо имуществом, права на которое подлежат регистрации. Поскольку для личного имущества продавца согласия другого супруга не требуется, получать нотариальное согласие вашего мужа/жены, отца и матери на продажу их личных 1/3 долей не нужно.

Вывод: при продаже приобретённой в порядке приватизации 2006 г. доли нотариальное согласие супруга(и) от каждого из трёх продавцов не требуется — их доли являются личным имуществом (ст. 36 СК РФ, безвозмездная сделка приватизации) и не относятся к совместно нажитому имуществу супругов. Исключение — если супруги заключили брачный договор, не меняющий этот режим в сторону отнесения долей к общей собственности, что в вашей ситуации не заявлено.

Обязательно ли нотариальное удостоверение сделки по продаже долей

По общему правилу продажа долей в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако закон прямо предусматривает исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 1¹ ст. 42 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости»

Применительно к вашей ситуации возможны две развилки:

Ветка А (квартира продаётся целиком одним договором). Если вы, отец и мать — все трое одновременно продаёте свои 1/3 доли одному покупателю (или супругам-покупателям) по одному договору купли-продажи, то действует исключение п. 1 подп. 1 ч. 1¹ ст. 42 ФЗ-218. Нотариальное удостоверение не требуется, сделка может быть заключена в простой письменной форме и зарегистрирована через Росреестр/МФЦ.

Продажа всей квартиры одним договором не создаёт и препятствий в виде преимущественного права покупки: такое право защищает сособственников при продаже доли конкретного участника постороннему лицу, тогда как здесь весь объём права собственности переходит к покупателям по одной сделке без формирования «остающегося» участника, который нуждался бы в преимущественной защите:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Ветка Б (доли продаются по разным договорам / не всеми участниками). Если каждый собственник продаёт свою долю отдельным договором, либо долю продаёт не весь состав сособственников, либо доля отчуждается по договору дарения/мены, либо доля продаётся постороннему лицу при сохранении доли за другим участником — исключение не работает, и сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1¹ ст. 42 ФЗ-218). Без нотариуса такой договор в Росреестре не зарегистрируют, а в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки.

Вывод: если квартира продаётся вами, отцом и матерью одним договором купли-продажи на весь объект всем собственникам сразу (все три 1/3 переходят покупателю по одной сделке), нотариальная форма не обязательна — сделка заключается в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре. Если же доли продаются раздельными договорами, не единым составом собственников или не все сразу — нотариальное удостоверение обязательно, и его отсутствие делает сделку ничтожной.

Налоговые и процедурные последствия продажи (справочно)

НДФЛ с дохода от продажи не возникает. Доход от продажи недвижимости освобождён от налога, если объект находился в собственности более минимального предельного срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для имущества, полученного в результате приватизации, минимальный предельный срок владения составляет три года:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
    — пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ваша доля находится в собственности с 2006 года (более 18 лет), что многократно превышает трёхлетний срок, предусмотренный подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ для приватизированного жилья. Поэтому каждый из трёх продавцов не платит НДФЛ с полученного дохода и не подаёт декларацию 3-НДФЛ.

Процедура регистрации. При продаже всей квартиры по одному договору перехода права собственности достаточно подать документы в Росреестр (через МФЦ), приложив договор купли-продажи, правоустанавливающие документы на доли и паспорта сторон. В силу нотариального исключения ч. 1¹ ст. 42 ФЗ-218 отдельного сопровождения нотариусом не требуется.

Вывод: продавцы освобождены от уплаты НДФЛ (доли в собственности с 2006 г., приватизация — подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а сама сделка при продаже всей квартиры одним договором регистрируется в Росреестре без обязательного участия нотариуса.

Порядок оформления, сроки, документы и исполнение сделки (процедура)

Форма договора при продаже всей квартиры одним договором определяется ст. 550 ГК РФ:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Для перехода права собственности договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации как сделка — регистрируется именно переход права собственности (ст. 551, п. 1 ст. 164 ГК РФ); сам договор по общему правилу считается заключённым с момента подписания, а правовые последствия в виде смены собственника наступают после регистрации перехода:

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 164 ГК РФ

Перечень документов для Росреестра (через МФЦ): договор купли-продажи в простой письменной форме (по одному экземпляру на каждую сторону), заявления о переходе права от продавцов и покупателя, правоустанавливающие документы на доли (договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации 2006 г.), выписка из ЕГРН, паспорта сторон. Поскольку сделка по продаже всех долей одной квартиры совершается всеми сособственниками вместе, извещение о преимущественном праве покупки и отказы сособственников не требуются (п. 4 ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 применяется при продаже доли постороннему лицу при сохранении других участников — в вашей схеме такого случая нет).

Исполнение сделки. Права и обязанности сторон исполняются по договору: продавец передаёт квартиру, покупатель уплачивает цену. Рекомендуется подписать акт приёма-передачи квартиры (во избежание споров о фактической передаче) и зафиксировать порядок расчётов (задаток/оплата через банковскую ячейку, аккредитив или безналичный перевод) с последующей подачей документов на регистрацию.

Контроль сроков. Регистрация перехода права осуществляется Росреестром в установленные законом сроки (общий срок — семь рабочих дней со дня приёма заявления в МФЦ). Если регистратор приостановит регистрацию, он направит уведомление с указанием причин; устранив замечания (например, донеся недостающий документ или исправив реквизиты), стороны получают регистрацию. При отказе в регистрации отказ можно обжаловать в апелляционную комиссию Росреестра или в суд.

Вывод: продажа всей квартиры всеми тремя собственниками по одному договору оформляется одним письменным документом (ст. 550 ГК РФ), не требует нотариуса, регистрируется как переход права собственности в Росреестре через МФЦ в общий семидневный срок; фактическая передача фиксируется актом, порядок расчётов определяется сторонами. При приостановлении/отказе регистрации они устранимы и обжалуемы.

Нотариальное согласие супругов на продажу не требуется, поскольку доли, полученные в порядке приватизации, являются личным имуществом каждого из продавцов (п. 1 ст. 36 СК РФ). Нотариальное удостоверение самой сделки также не обязательно, если все трое собственников продают свои доли по одному договору купли-продажи всей квартиры (пп. 1 п. 1¹ ст. 42 ФЗ-218).

По вопросу согласия супруга(и). Приватизация — безвозмездная сделка, поэтому доля каждого из вас, полученная в 2006 году, является личной собственностью соответствующего супруга, а не совместно нажитым имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ). Требование о нотариально удостоверенном согласии супруга, предусмотренное п. 3 ст. 35 СК РФ, распространяется только на распоряжение общим имуществом супругов. Поскольку ваши доли к таковому не относятся, согласие супруга(и) от каждого из трёх продавцов получать не нужно.

По вопросу нотариальной формы сделки. По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 1¹ ст. 42 ФЗ-218). Однако закон прямо исключает из этого правила случай, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (пп. 1 п. 1¹ ст. 42 ФЗ-218). Если вы, отец и мать продаёте квартиру целиком одному покупателю по одному договору купли-продажи, нотариус не требуется — достаточно простой письменной формы (ст. 550 ГК РФ), а регистрируется только переход права собственности (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Если же доли продаются раздельными договорами или не всеми собственниками одновременно — нотариальное удостоверение обязательно, иначе сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

По налоговым последствиям. Доли находятся в вашей собственности с 2006 года, что превышает минимальный предельный срок владения для приватизированного имущества — 3 года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Доход от продажи освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Пошаговые действия

  1. Заключите один договор купли-продажи всей квартиры в простой письменной форме, в котором продавцами выступают все трое собственников (вы, отец и мать), а покупателем — одно лицо (или супруги-покупатели). Договор составляется одним документом, подписанным всеми сторонами (ст. 550 ГК РФ).

  2. Подготовьте документы для регистрации: договор купли-продажи (по экземпляру для каждой стороны), заявления о переходе права собственности от продавцов и покупателя, правоустанавливающие документы на доли (договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации 2006 года), выписку из ЕГРН, паспорта сторон. Перечень необходимых документов устанавливается ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости».

  3. Подайте документы в Росреестр через МФЦ по месту нахождения квартиры. Срок регистрации перехода права собственности устанавливается ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости».

  4. Зафиксируйте передачу квартиры актом приёма-передачи и определите порядок расчётов (аккредитив, банковская ячейка или безналичный перевод) до или после регистрации — по договорённости сторон.

  5. При приостановлении регистрации устраните указанные регистратором замечания (донесите недостающие документы, исправьте реквизиты) в установленный срок. При отказе в регистрации обжалуйте его в апелляционную комиссию Росреестра или в суд.