Разрешение опеки «привязано» к одобренной схеме — самовольно заменить её нельзя
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей — это отчуждение имущества подопечных. Родители как законные представители распоряжаются имуществом ребёнка по правилам, установленным для имущества подопечного.
Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Это означает: выданное органом опеки разрешение — это индивидуальный акт, в котором орган оценил конкретный способ защиты имущественных интересов детей при конкретной сделке. В вашем случае опека одобрила именно связку «отчуждение долей в продаваемой квартире + дарение равноценных долей бабушкой + зачисление денежных средств на счета детей». Совершение вместо этого иной сделки (покупка другой квартиры с выделением в ней долей) — это уже иной способ компенсации прав детей, который данным разрешением не охватывается.
Юридически это означает: если вы по уже полученному разрешению продадите квартиру и вместо условий опеки купите другую квартиру с выделением долей, то с точки зрения п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ отчуждение долей детей фактически окажется совершённым без предварительного разрешения органа опеки применительно к фактически реализуемым условиям. Замена способа компенсации требует нового (изменённого) разрешения опеки, а не «досовершения» сделки в обход одобренных условий.
Вывод: использовать уже выданное разрешение (схема с бабушкой) для схемы «купить квартиру и выделить в ней доли» нельзя. Нужно обратиться в орган опеки за новым разрешением под схему «продажа + одновременная покупка квартиры с выделением долей детям».
Схема «продажа + покупка с выделением долей» законна и допустима — но только по отдельному разрешению опеки
Сам по себе вариант, при котором вместо дарения долей бабушкой родители покупают квартиру и выделяют в ней доли детям, закону не противоречит и в интересах детей нередко даже предпочтительнее. Орган опеки не вправе произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних — это прямо закреплено в правовой позиции Конституционного Суда.
Разрешение (или мотивированный отказ) должно быть выдано в письменной форме в 15-дневный срок, а любое из этих решений может быть оспорено в суде.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Из этой нормы следует ключевое: обязанность опеки — не «защищать бабушкину схему», а обеспечить, чтобы при отчуждении долей детей их имущественные права не пострадали. Для этого опека и выдаёт предварительное разрешение, оценивая конкретную сделку. Замена способа компенсации (бабушкина квартира → покупаемая квартира) — это правомерное обращение, но оно должно пройти ту же процедуру предварительной оценки.
Для схемы «продажа + покупка» орган опеки, как правило, оценивает:
- равноценность (равную или большую стоимость/площадь) доли, которую получит ребёнок в покупаемой квартире, по сравнению с отчуждаемой долей;
- одновременность и безусловность выделения доли (не отложенное обещание, а реальное оформление права собственности на ребёнка);
- необходимость зачисления денежной компенсации на счёт ребёнка, если доля в новой квартире окажется неравноценной отчуждаемой.
Отсутствие произвола со стороны опеки подтверждается и позицией КС РФ (Постановление от 08.06.2010 № 13-П): из п. 2 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних — они обязаны оценивать, не будут ли нарушены права детей конкретной сделкой, соблюдая баланс интересов детей и родителей.
Вывод: покупка другой квартиры с выделением в ней долей детям — законная альтернатива, ради которой нужно подать в орган опеки заявление о выдаче (или изменении) разрешения под эту схему, приложив проект договора купли-продажи новой квартиры и сведения о равноценности долей. Отказ опеки должен быть мотивирован и подлежит судебному оспариванию (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
Если доли детей в продаваемой квартире возникли из-за материнского капитала — выделение долей в покупаемом жилье обязательно
Если доли несовершеннолетних в продаваемой квартире появились потому, что жильё приобреталось с использованием средств материнского (семейного) капитала, действует специальная обязанность, установленная ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Таким образом, приобретенные по договору купли-продажи с участием средств материнского капитала объекты недвижимости не могут быть оформлены в общую собственность супругов без учета интересов детей, которые в силу закона признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021 (утв. Президиумом ВС 10.11.2021)
Из этих норм следует два важных для вашей ситуации вывода.
Во-первых, если новая квартира тоже будет приобретаться с использованием (хотя бы частично) средств материнского капитала, то доли в ней обязательно должны быть оформлены в общую собственность родителей и всех детей — выделение долей детям в этом случае является императивным требованием закона, а не просто условием разрешения опеки.
Во-вторых, схема «купить квартиру и выделить в ней доли» при маткапитале юридически даже более «чистая», чем схема с дарением бабушкой, поскольку закон сам обязывает оформить приобретаемое с участием маткапитала жильё в общую собственность семьи с определением долей по соглашению. Такое соглашение об определении долей, как разъяснено в п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021, не требует нотариального удостоверения, когда оно лишь оформляет долю детей в приобретённом с участием маткапитала объекте (а не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов).
Вывод: если доли детей связаны с материнским капиталом, то покупка новой квартиры с выделением в ней долей не только допустима, но прямо предписана ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — при условии, что новая квартира также приобретается (полностью или частично) за счёт средств маткапитала. Это дополнительный аргумент для обоснования перед опекой замены схемы.
Риски при отступлении от условий выданного разрешения
Совершение сделки по отчуждению долей детей вразрез с условиями предварительного разрешения опеки имеет конкретные правовые последствия, закреплённые в законе.
При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Дополнительно действует общая норма о недействительности сделки, нарушающей требования закона и посягающей на права охраняемых законом интересов третьих лиц (здесь — несовершеннолетних детей):
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима. (п. 2 ст. 168 ГК РФ)
Применительно к вашей ситуации это означает следующее.
-
Регистрационный риск. Поскольку продажа доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а отступление от условий разрешения опеки делает сделку совершённой без надлежащего предварительного разрешения, Росреестр при правовой экспертизе вправе приостановить регистрацию и потребовать разрешение опеки, соответствующее фактической сделке. Регистрация сделки, чьи условия расходятся с выданным разрешением, создаёт споры о её законности.
-
Риск ничтожности/расторжения. Если сделка будет совершена без разрешения применительно к фактическим условиям, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), а при оспаривании сделки как посягающей на права детей она может быть признана ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ. При расторжении имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки возмещаются родителями/опекуном.
-
Исключение «к выгоде подопечного». Единственная защита — если фактически заключённый договор заключён к выгоде подопечного (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Но полагаться на это исключение рискованно: выгода — оценочная категория, которую в споре придётся доказывать, а заранее полагаться на неё не следует.
Вывод: практику «уже есть разрешение (на бабушку), сделаем по-другому (покупку с долями)» применять нельзя — она чревата приостановкой/отказом в регистрации и последующим оспариванием сделки. Правильный путь один: до сделки получить от органа опеки разрешение (или изменение ранее выданного) именно под схему «продажа + покупка квартиры с выделением долей детям».
Порядок действий, сроки и документы для замены схемы
Чтобы законно реализовать схему «продать квартиру и выделить доли детям в покупаемой квартире» вместо бабушкиной, действовать нужно до заключения сделки.
Срок. Разрешение или мотивированный отказ выдаются органом опеки в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Это значит, что обратиться следует с заявлением о выдаче (либо изменении) разрешения под новую схему заранее — до отчуждения долей детей, поскольку без надлежащего предварительного разрешения сделка не вправе совершаться.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Документы для обоснования. Чтобы орган опеки мог убедиться в равноценности (не ухудшении) имущественного положения детей, к заявлению имеет смысл приложить: проект договора купли-продажи новой квартиры с указанием размера выделяемых детям долей; выписку из ЕГРН на новую квартиру и сведения о её кадастровой и/или рыночной стоимости; документы, подтверждающие соотношение площади и стоимости отчуждаемых долей и долей, выделяемых детям в покупаемом жилье; при использовании маткапитала — сведения о направлении его средств и обязательство оформить жильё в общую собственность семьи (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).
Альтернативы. У вас два законных пути: (1) подать новое заявление о выдаче разрешения под схему «продажа + покупка с выделением долей»; (2) обратиться с просьбой изменить (уточнить) ранее выданное разрешение, если срок его действия не истёк и стороны сделки не изменились. Оба варианта приводят к одному результату — получению разрешения, соответствующего фактической сделке. Третий вариант — оставить всё как было согласовано (дарение долей бабушкой) — тоже сохраняется, если вы передумали менять схему.
Исполнение. После получения разрешения под новую схему сделки совершаются так, чтобы отчуждение долей детей и предоставление им долей в покупаемой квартире происходили одновременно (или в рамках единой разрешённой совокупности сделок), а при неравноценности — с зачислением компенсации на счета детей. Если новая квартира приобретается с участием маткапитала, выделение долей детям по соглашению обязательно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и, по разъяснению п. 58 Обзора № 3/2021, такое соглашение не требует нотариальной формы.
Вывод: срок — 15 дней на ответ опеки; обращаться нужно до сделки; в обоснование нужны проект договора на новую квартиру и документы о равноценности долей; реализуемы оба варианта — новое разрешение либо изменение ранее выданного. Действовать по старому (бабушкиному) разрешению под иную сделку — нельзя.
