Сколько стоит переоформление квартиры с бывшей супруги на себя: дарение или отказ от права собственности при совместной собственности

Какой режим собственности у квартиры и почему «отказ от права собственности» не подходит

Квартира, нажитая в браке, по закону находится в общей совместной собственности супругов, даже если доли не выделялись:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Поскольку брак расторгнут, а раздел не производился, квартира продолжает оставаться общей совместной собственностью: доли супругов в ней считаются равными (по 1/2), но в ЕГРН право зарегистрировано без выделения долей. Это значит, что передать «всю квартиру» Николаю напрямую нельзя — сначала нужно юридически определить судьбу доли бывшей супруги.

Вариант «отказ от права собственности», который вы упомянули, для вашей цели не работает. Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) не передаёт право конкретному лицу, а лишь прекращает право отказчика:

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— п. 2 ст. 236 ГК РФ

Это означает: если бывшая супруга просто «откажется» от права собственности, её доля не перейдёт автоматически Николаю — имущество фактически окажется «повисшим» (в отношении жилого помещения отказ по ст. 236 ГК применяется ограниченно и регистрируется только с определенными последствиями в пользу государства/иных лиц). Для безвозмездной передачи права именно вам подходят только два механизма: соглашение о разделе общего имущества супругов либо договор дарения. Они разобраны ниже.

Вывод: квартира находится в общей совместной собственности, доли фактически равны (по 1/2); способ «отказ от права собственности» для передачи её вам не пригоден — он не переносит право на одаряемого, а лишь прекращает право отказчика.

Оптимальный способ — соглашение о разделе общего имущества супругов (почти без налогов)

Так как квартира — общее имущество супругов, нажитое в браке, её можно оформить на одного из вас соглашением о разделе. Это прямо предусмотрено семейным законодательством:

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — ст. 38 СК РФ (п. 1, 2, 7)

Для вас это ключевая норма сразу в двух отношениях.

Во-первых, соглашение о разделе не является договором дарения и не влечёт признания у Николая налогооблагаемого дохода: он не получает «подарок» от постороннего лица, а лишь закрепляет за собой долю в имуществе, которое и так принадлежало ему по режиму совместной собственности. Это подтверждается и разъяснением судебной практики о природе такого соглашения — оно оформляет раздел, а не отчуждение третьему лицу.

Во-вторых, соглашение о разделе обязательно должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК), иначе оно не породит правовых последствий для регистрации. Нотариус определит (зафиксирует) доли — по согласию сторон бывшая супруга отказывается от своей доли в пользу Николая, и квартира целиком переходит к нему.

Расходы по этому пути:

• Нотариальное удостоверение соглашения о разделе — нотариальный тариф по пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ (за удостоверение соглашений о разделе общего имущества супругов взимается фиксированная сумма) плюс услуги нотариуса правового и технического характера (УПТХ, несколько тысяч рублей, зависит от региона).
• Госпошлина за регистрацию перехода права (прекращение права совместной собственности и регистрация единоличной собственности Николая):

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (пошлина за регистрацию права на объект/долю для физлиц)

Поскольку регистрируется переход права на квартиру/долю и её кадастровая стоимость, как правило, не превышает 20 млн рублей, пошлина для физлица составит 4 000 рублей (при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн руб.; при превышении — выше по шкале пп. 22 ст. 333.33 НК).

• НДФЛ — 0 рублей для Николая: раздел имущества супругов не образует дохода, облагаемого НДФЛ, поскольку это реализация своего же права собственности.

Вывод: соглашение о разделе — наиболее выгодный и безопасный способ: нотариальное удостоверение обязательно, госпошлина за регистрацию около 4 000 рублей, НДФЛ у Николая не возникает. Суммарно расходы складываются из нотариального тарифа (фиксированный + УПТХ) и госпошлины Росреестра.

Альтернатива — договор дарения доли (дороже из-за НДФЛ)

Второй способ — дарение. Однако здесь есть две проблемы, которые делают его заведомо дороже.

Суть дарения определена ст. 572 ГК:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Дарительница (бывшая супруга) — постороннее для Николая лицо с точки зрения налогового законодательства: в перечень близких родственников и членов семьи, между которыми дарение освобождено от НДФЛ, входят только супруги, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, братья и сёстры. Бывшая супруга в этот перечень не входит (брак расторгнут). Следовательно, освобождение от налога не применяется:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения не облагаются налогом
— п. 18.1 ч. 1 ст. 217 НК РФ

Это правило означает лишь то, что при дарении между близкими родственниками дохода не возникает; для бывших супругов оно не действует — у Николая (одаряемого) возникнет облагаемый доход в размере кадастровой (рыночной) стоимости полученной доли, с которого он обязан уплатить НДФЛ 13% (для резидента РФ) по ст. 224 НК РФ.

Кроме того, предметом дарения при невыделенных долях может быть только доля (не «вся квартира» от общей совместной собственности): сначала стороны соглашением определяют доли (обычно по 1/2), затем бывшая супруга дарит свою 1/2 Николаю. А отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда."; 2) в статье 54: а) слово "Любые" заменить словами "1. Любые"; б) дополнить частью 2 следующего содержания: "2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.". Статья 8 Признать утратившими силу: 1) абзацы двенадцатый, тринадцатый и шестнадцатый подпункта "г" пункта 26 статьи 1 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 146-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 31, ст. 3445); 2) абзацы девятый и десятый пункта 113 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2008 года № 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 1, ст. 4);
— ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Исключение о том, что нотариальное удостоверение не требуется при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, здесь не работает: дарит только один из двух участников, причём одаряемым является второй участник. Поэтому дарение именно доли (а не всей квартиры всеми собственниками вместе) нотариус удостоверяет обязательно.

Расходы по этому пути:

• Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения недвижимости (п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате):

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества
   — ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате (нотариальный тариф), п. 1

Для отчуждения «другим лицам» (бывшая супруга дарит не близкому родственнику) тариф составит 0,4% от суммы сделки (до 1 млн руб.) либо прогрессивно выше; для квартиры — обычно несколько десятков тысяч рублей, плюс УПТХ.

• Госпошлина за регистрацию перехода права на долю — 4 000 рублей (пп. 22 ст. 333.33 НК, см. выше).
• НДФЛ у Николая — 13% от кадастровой/рыночной стоимости подаренной доли — это главная статья расходов, которая делает дарение заведомо невыгодным по сравнению с разделом. Отчитываться и уплачивать налог обязан одаряемый (Николай) по итогам года (декларация 3-НДФЛ).

Вывод: дарение доли юридически возможно, но оно заметно дороже: обязательное нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ-218), нотариальный тариф по ставке для «других лиц», госпошлина за регистрацию — и, главное, НДФЛ 13% со стоимости доли для Николая, поскольку бывшая супруга не входит в перечень близких родственников (ст. 14 СК). Поэтому для вас дарение — наихудший по деньгам вариант.

Сроки, исковая давность и что важно учесть

Защита от будущих споров: поскольку брак уже расторгнут, к требованиям о разделе общего имущества супругов применяется трёхлетний срок исковой давности:

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — ст. 38 СК РФ (п. 1, 2, 7)

Пока никто не оспаривает ваше право, этот срок для добровольного оформления не является препятствием — вы действуете по соглашению, а не в споре. Однако он означает, что затягивать с оформлением не стоит: чем быстрее квартира будет закреплена в ЕГРН за вами через соглашение о разделе, тем меньше риск, что впоследствии кто-либо (например, кредиторы бывшей супруги или наследники) успеет заявить требования к её доле до того, как право формально перейдёт вам.

Порядок действий (для оптимального варианта — соглашение о разделе):

1. Уточнить в выписке из ЕГРН, как именно зарегистрировано право (общая совместная собственность обоих).
2. Обратиться к нотариусу: нотариус установит доли и удостоверит соглашение о разделе, по которому квартира целиком переходит Николаю. Нотариус же (при согласии сторон) может направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.
3. Уплатить госпошлину за регистрацию (около 4 000 рублей) — по итогам в ЕГРН будет прекращено право совместной собственности и зарегистрировано единоличное право собственности Николая.

Ветвления, влияющие на расчёт:

• Если квартира приобреталась на средства, являющиеся личным имуществом одного из супругов (дарение/наследство/добрачное имущество одного из них), она может не быть общей — тогда раздел не нужен, а нужен договор дарения или иное основание с учётом индивидуальной принадлежности. Это меняет и налоговые, и нотариальные последствия.
• Если с момента развода прошло более трёх лет И при этом второй супруг фактически перестал пользоваться квартирой и не претендовал на неё, течение давности могло начаться ранее — практические риски судебного оспаривания раздела снижаются, но добровольное соглашение всё равно безопаснее.
• Если есть общие несовершеннолетние дети, их интересы в самом разделе квартиры формально не ущемляются (квартира остаётся в семье — у отца), однако нотариус запросит документы о детях; при необходимости учитывается их имущественное положение.
• Если квартира в ипотеке/под залогом, соглашение о разделе потребует согласия кредитора (залогодержателя).

Вывод: оформлять следует без промедления, лучше всего — соглашением о разделе общего имущества супругов с нотариальным удостоверением; госпошлина за регистрацию порядка 4 000 рублей, НДФЛ не возникает. При изменении ключевых фактов (личная собственность одного из супругов, ипотека, длительный послеразводный срок) расчёт и порядок корректируются.