Суд не принимает иск о выделе доли после реконструкции без согласия сособственников — что делать

Является ли реконструкция вашей части дома самовольной и как её легализовать

Ваша реконструкция, выполненная без разрешительной документации, подпадает под признаки самовольной постройки, а на реконструкцию, изменившую параметры объекта, распространяется правовой режим статьи 222 ГК РФ.

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
— п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ

Понятие реконструкции — это изменение параметров объекта (высоты, этажности, площади, объёма), включая надстройку, перестройку, расширение и замену несущих конструкций. Если ваши работы изменили такие параметры части дома (пристройка, надстройка второго этажа, увеличение площади), то речь именно о реконструкции, для которой требовалось разрешение на строительство либо, для объекта индивидуального жилищного строительства, соблюдение уведомительного порядка.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Квалификация реконструкции как самовольной строится на том, что она выполнена без необходимых «в силу закона согласований, разрешений». Признак «нарушение градостроительных и строительных норм» при этом не обязателен — достаточно отсутствия разрешения там, где оно требовалось.

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
   — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Ключевой вывод для вас: суд вправе признать право собственности на самовольную постройку (в том числе на реконструированный объект, в результате которого возник новый объект либо изменился первоначальный) при одновременном соблюдении трёх условий: у вас есть права на земельный участок, допускающие строительство; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (строительным, санитарным, противопожарным нормам); её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Вывод: ваша реконструкция является самовольной, однако это НЕ лишает вас возможности узаконить её в судебном порядке при соблюдении условий п. 3 ст. 222 ГК РФ. Основное правовое следствие — до признания права судом вы не приобрели права собственности на реконструированный объект в его новом виде.

Прав ли суд, отказывая в принятии иска: порядок и форма действий суда

Суд не вправе отказать в принятии иска по мотиву, что вы «сначала должны легализовать реконструкцию во внесудебном порядке, а уже потом идти в суд». Такой отказ по основаниям статьи 134 ГПК РФ законом не предусмотрен, а для иска о признании права собственности на самовольную постройку федеральный закон не устанавливает обязательной досудебной процедуры легализации.

отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 19.03.2014

По прямому разъяснению Верховного Суда, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Суд должен лишь проверить, принимали ли вы надлежащие меры к легализации (обращение за разрешением на реконструкцию и/или актом ввода в эксплуатацию) и правомерен ли был отказ уполномоченного органа. Это обстоятельства, которые суд выясняет при рассмотрении дела по существу, а не основание для отказа в возбуждении дела.

На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 19.03.2014

Правильная процессуальная форма действий суда — не «отказ в принятии иска», а оставление заявления без движения по статье 136 ГПК РФ, если к иску не приложены документы о принятии мер к получению разрешительной документации.

Судья, установив, что исковое заявление подано в суд без соблюдения требований, установленных статьями 131 и 132 настоящего Кодекса, выносит определение об оставлении заявления без движения. В определении суд указывает основания для оставления искового заявления без движения и срок, в течение которого истец должен устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения. Копия определения об оставлении искового заявления без движения направляется истцу не позднее следующего дня после дня его вынесения. 2. В случае, если заявитель в установленный срок выполнит указания судьи, перечисленные в определении об оставлении заявления без движения, заявление считается поданным в день первоначального представления его в суд. 3. Если указанные в части первой настоящей статьи обстоятельства не будут устранены в срок, установленный в определении об оставлении заявления без движения, суд возвращает исковое заявление и прилагаемые к нему документы в порядке, установленном статьей 135 настоящего Кодекса.
— ст. 136 ГПК РФ, п. 1

При оставлении без движения суд указывает конкретные недостатки и разумный срок для их устранения; после их устранения заявление считается поданным в день первоначального обращения.

Вывод: если суд оставил ваш иск без движения или вернул его, требуя представить доказательства попытки легализации, — это законно, и вам следует устранить недостатки (получить отказ уполномоченного органа или иные документы). Если же суд вынес именно определение об отказе в принятии заявления, ссылаясь на «необходимость сначала легализовать реконструкцию», — такое определение незаконно и подлежит обжалованию. В обоих случаях суд обязан рассмотреть ваше требование о признании права на реконструированный объект по существу, а не переадресовывать вас на безусловное внесудебное узаконение.

Как обжаловать действия суда и что подавать по существу

Если суд вынес определение, препятствующее движению дела (отказ в принятии по ст. 134 ГПК РФ либо возвращение), оно обжалуется частной жалобой.

определение суда исключает возможность дальнейшего движения дела. 2. Частная жалоба, представление прокурора рассматриваются: 1) на определения мирового судьи - районным судом; 2) на определения районного суда, гарнизонного военного суда - верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области, судом автономного округа, окружным (флотским) военным судом; 3) на определения верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда - апелляционным судом общей юрисдикции; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4) на определения Верховного Суда Российской Федерации - Апелляционной коллегией Верховного Суда Российской Федерации. 3. На остальные определения суда первой инстанции частные жалобы, представления прокурора не подаются, но возражения относительно них могут быть включены в апелляционные жалобу, представление. (Статья в редакции Федерального закона от 09.12.2010 № 353-ФЗ)
— ст. 331 ГПК РФ, п. 1

Частная жалоба подаётся на определения, обжалование которых предусмотрено ГПК РФ либо которые «исключают возможность дальнейшего движения дела» — именно к таким относятся отказ в принятии и возвращение иска. На определение районного суда частная жалоба подаётся в суд апелляционной инстанции.

По существу же вам нужно предъявить (или дополнить уже поданный иск) единое требование, соединив в нём: (1) признание права собственности на реконструированную часть дома по п. 3 ст. 222 ГК РФ и (2) выдел вашей доли в натуре с прекращением общей долевой собственности по ст. 252 ГК РФ. Эти требования взаимосвязаны и подлежат рассмотрению в одном производстве, поскольку до определения судьбы реконструированного объекта (получите ли вы на него право как на новый/изменённый объект) выдел в натуре невозможен: предметом выдела не может быть объект, право на который ещё не возникло.

К иску обязательно приложить доказательства принятия мер к легализации: ваши обращения в орган местного самоуправления за разрешением на реконструкцию (или актом ввода), письменный отказ/ответ такого органа, а также документы, подтверждающие права на земельный участок и долю в доме, технический паспорт/план реконструированной части, заключение о соответствии постройки строительным, санитарным и противопожарным нормам. Отсутствие этих документов и дало суду формальный повод оставить иск без движения.

Вывод: получите документы о попытке легализации, устраните недостатки либо обжалуйте незаконный отказ частной жалобой — и суд обязан рассмотреть вопрос о признании права на реконструированную часть и выделе доли по существу в одном деле.

Значение отсутствия письменного согласия сособственников и условия выдела доли

Реконструкция части общего дома затрагивает имущество, находящееся в долевой собственности, поэтому на неё распространяется требование о согласовании с сособственниками.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Владение и пользование таким имуществом также осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ

Реконструкция, изменившая параметры общей вещи, относится к актам распоряжения/изменения общего имущества, поэтому отсутствие письменного согласия остальных трёх семей — это значимое обстоятельство. Однако оно не делает легализацию невозможной: именно при конфликте (отсутствии согласия) спор переносится в суд, который и разрешает его в порядке ст. 222 и ст. 252 ГК РФ. Отсутствие согласия сособственников само по себе влечёт не «отказ в принятии иска», а необходимость исследовать, не нарушает ли сохранение реконструированной части права остальных собственников — это одно из трёх условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— ст. 252 ГК РФ

Что касается выдела доли: каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре, а при недостижении соглашения о способе и условиях выдела — в судебном порядке. Если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся вправе получить компенсацию стоимости своей доли.

Ваша ситуация благоприятна для выдела: части дома фактически обособлены и расположены на разных земельных участках, что свидетельствует о технической возможности выдела по фактически сложившемуся порядку пользования без несоразмерного ущерба. Это подтверждается заключением строительно-технической экспертизы, которую суд по вашей просьбе назначает.

Вывод: отсутствие письменного согласия сособственников — не препятствие для обращения в суд, а самостоятельное обстоятельство, подлежащее проверке (не нарушены ли права других лиц). Право требовать выдела доли в натуре принадлежит вам в силу ст. 252 ГК РФ; при фактической обособленности частей дома на разных участках выдел технически реален и оформляется через суд с назначением экспертизы.

Риски и последствия, если реконструкция не будет признана правомерной

Пока право на реконструированную часть не признано судом, вы находитесь в уязвимом положении, прямо описанном в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе распоряжаться ею, и её использование не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Право требовать сноса либо приведения в соответствие принадлежит сособственникам, чьи права могут быть нарушены реконструкцией, а также органам местного самоуправления в установленных случаях. Кроме того, отсутствие согласия сособственников создаёт риск их встречного иска: о признании реконструкции незаконной и приведении части дома в первоначальное состояние, а также о возмещении ущерба, если реконструкция повредила их части дома или общее имущество (ст. 15, 1064 ГК РФ).

Вывод: основной риск — снос (приведение в первоначальное состояние) реконструированной части и отказ в признании права, если вы не докажете соблюдение всех трёх условий п. 3 ст. 222 ГК РФ, включая соответствие постройки нормам и отсутствие нарушения прав сособственников. Поэтому до обращения в суд целесообразно заручиться техническим заключением о безопасности постройки и её соответствии нормам и, по возможности, получить письменное согласие сособственников либо зафиксировать их фактическую позицию. Подсудность и порядок — во всех случаях районный суд по месту нахождения дома, с обжалованием определений частной жалобой.