Продажа половины квартиры в ипотеке для погашения долга: пошаговая инструкция после согласия банка

Требование согласия банка на продажу заложенной квартиры

Продать заложенную квартиру (или её часть) без согласия банка-залогодержателя нельзя. Это прямо следует и из Гражданского кодекса, и из закона об ипотеке.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Для жилой квартиры то же правило конкретизировано законом об ипотеке: отчуждение предмета ипотеки (в том числе части) возможно только с согласия залогодержателя, если иное не записано в договоре об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Применительно к вашей ситуации: в кредитном договоре (и в договоре ипотеки) есть условие о необходимости разрешения банка на любые сделки с квартирой, в ЕГРН зарегистрирована ипотека. Значит, вы как залогодатель вправе продать половину квартиры только после получения письменного согласия банка. То, что вы уже подали банку заявление о согласии, — правильный и обязательный первый шаг. Само по себе наличие записи об ипотеке в ЕГРН и условия договора делают отчуждение без согласия банка неправомерным, даже если бы механически Росреестр и принял документы.

Вывод: для продажи половины квартиры согласие банка обязательно; без него сделка по отчуждению заложенного имущества не допускается, а банк вправе потребовать досрочного исполнения кредита и обратиться взыскание на предмет залога.

Предварительный «выдел доли» не требуется — доля определяется в договоре купли-продажи

Вы единственный владелец квартиры. Это означает, что режима общей собственности на квартиру сейчас нет — право собственности принадлежит вам целиком (ст. 244 ГК РФ: общая собственность возникает лишь тогда, когда имущество принадлежит двум и более лицам). Поэтому предварительное «выделение доли» как отдельного объекта в ЕГРН не требуется и по общему правилу невозможно в отношении квартиры.

Доля возникает именно в момент, когда вы продаёте её часть другому лицу. В договоре купли-продажи достаточно указать, что продаётся 1/2 доля в праве собственности на квартиру: в силу ст. 209 ГК РФ собственник свободно распоряжается своим имуществом и вправе отчуждать его другим лицам. После государственной регистрации перехода права в ЕГРН одновременно возникают: у покупателя — право собственности на 1/2, у вас — сохраняется 1/2. Общая долевая собственность возникает «сама собой» с регистрацией сделки, отдельного предварительного акта по выделу доли не нужно.

Вывод: выделять долю отдельным действием не нужно — размер продаваемой доли (1/2) указывается прямо в договоре купли-продажи, а право собственности покупателя и оставшаяся у вас половина оформляются одной регистрацией в Росреестре.

Нотариальная форма сделки: при продаже части единственным собственником она не обязательна

Обязательное нотариальное удостоверение закон устанавливает не для всякой продажи «половины квартиры», а именно для сделок по отчуждению долей в праве ОБЩЕЙ собственности на недвижимость.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Ключевой момент: из текста нормы видно, что нотариальному удостоверению подлежат сделки с долями в праве общей собственности — то есть когда у объекта уже есть несколько сособственников и один из них продаёт свою долю. В вашей ситуации на момент сделки общей долевой собственности ещё нет: вы единственный собственник и продаёте часть своего имущества, а доля у покупателя возникает впервые одновременно с регистрацией перехода права.

Соответственно, продажа вами 1/2 доли как единственным собственником не подпадает под правило ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ и может быть совершена в простой письменной форме (с последующей обязательной государственной регистрацией перехода права). Распространённое мнение «любая продажа половины квартиры требует нотариуса» в вашем случае неточно.

Однако на практике: во-первых, банк вправе как условие согласия потребовать нотариального удостоверения сделки и урегулированного порядка расчётов (в частности, через депозит нотариуса или эскроу-счёт) — в этом случае вы обязаны это условие выполнить, раз соглашаетесь на предложенную банком схему; во-вторых, если вы состоите в браке и квартира нажита в браке (об этом ниже), потребуется нотариальное согласие супруга.

Вывод: при продаже половины квартиры единственным собственником обязательное нотариальное удостоверение договора законом не требуется, но банк вправе предусмотреть его условием своего согласия.

Согласие супруга, если квартира приобретена в браке

Если квартира куплена в период брака и не является вашим личным (добрачным) имуществом либо полученным в дар/по наследству, она в силу п. 2 ст. 34 СК РФ относится к общей совместной собственности супругов — независимо от того, что в ЕГРН собственником указаны только вы. Для сделки по распоряжению такой недвижимостью закон требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Практическое следствие: если вы в браке и квартира нажита в браке, для продажи доли вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга — его отсутствие даёт супругу право оспорить сделку в течение года. Если вы не состоите в браке либо квартира является вашим личным имуществом, данное согласие не требуется.

Вывод: необходимость нотариального согласия супруга зависит от того, нажита ли квартира в период брака и ваше это личное имущество или общее; при общей собственности согласие супруга обязательно.

Расчёты, погашение ипотеки и снятие обременения; судьба залога

Главный практический риск схемы: продавая половину заложенной квартиры до полного погашения кредита, вы передаёте покупателю половину, которая остаётся обременённой ипотекой.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Из этого следует важное: покупатель приобретает 1/2 долю с обременением, пока ипотечный долг не погашен полностью. Поэтому схема «продать половину, чтобы погасить ипотеку» работоспособна в полном смысле (покупатель получает «чистую» долю без обременения) только тогда, когда вырученных от продажи денег хватает на полное закрытие кредита, а расчёты построены так, чтобы деньги гарантированно пошли в счёт погашения долга перед банком. Типичные безопасные механизмы — аккредитив в банке либо депозит нотариуса, с которого средства перечисляются банку в счёт досрочного погашения.

Порядок досрочного погашения регулируется законом:

Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа). 5. В договоре потребительского кредита (займа) в случае частичного досрочного возврата потребительского кредита (займа) может быть установлено требование о досрочном возврате части потребительского кредита (займа) только в день совершения очередного платежа по договору потребительского кредита (займа) в соответствии с графиком платежей по договору потребительского кредита (займа), но не более тридцати календарных дней со дня уведомления кредитора о таком возврате с уплатой процентов за фактический срок кредитования. 6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части. 7.
— ч. 4, 6 ст. 11 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

После того как банк получит деньги и кредит будет погашен полностью, регистрационная запись об ипотеке снимается:

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
— п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Наконец, о преимущественном праве покупки: оно действует при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, когда у квартиры уже есть другие сособственники.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

В вашем случае на момент сделки других сособственников нет, поэтому извещать кого-либо о намерении продать половину по ст. 250 ГК РФ не требуется; преимущественное право покупки у кого-либо не возникает (оно понадобилось бы лишь при последующей перепродаже вами или покупателем своей доли, когда общая собственность уже существует).

Вывод: чтобы покупатель получил долю без обременения, выручка должна полностью закрыть ипотечный долг, расчёты безопаснее проводить через аккредитив/депозит нотариуса с направлением средств в банк; после полного погашения запись об ипотеке снимается по заявлению сторон (по общему правилу — в течение трёх рабочих дней), а преимущественное право покупки у третьих лиц не возникает.