Можем ли мы с мамой приватизировать две комнаты в соцнайме, если одна комната в собственности у мамы?

Возможна ли приватизация двух комнат, когда третья комната той же квартиры уже в собственности (коммунальная квартира)

Описанная ситуация характерна для коммунальной квартиры, где каждая комната — самостоятельный объект жилищных прав: комната № 1 в собственности матери, комнаты № 2 и № 3 — самостоятельные жилые помещения по договору социального найма. Комната как самостоятельный вид жилого помещения прямо поименована законом:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
— п. 4 ст. 16 ЖК РФ (комната как самостоятельное жилое помещение)

Это означает, что квартира в правовом смысле не является единым объектом: по каждой комнате могут существовать самостоятельные договоры социального найма и самостоятельные собственники. Приватизация — бессплатная передача в собственность именно «занимаемых жилых помещений»:

Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
— ст. 1 Закона РФ № 1541-1

Соответственно, гражданин, занимающий по социальному найму комнаты № 2 и № 3 (когда комната № 1 уже в собственности третьего члена семьи), вправе приватизировать именно эти две комнаты в порядке бесплатной передачи — никакого запрета приватизировать лишь часть комнат квартиры, где иные комнаты уже находятся в частной собственности, закон не содержит. Приватизации препятствуют только прямо перечисленные виды помещений (аварийные, служебные, общежития, закрытые военгородки):

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий
— ч. 1 ст. 4 Закона РФ № 1541-1

Если комнаты № 2–3 не относятся к этим категориям, они приватизируемы независимо от статуса комнаты № 1. Вывод: две комнаты по социальному найму вы вправе приватизировать, даже при том что третья комната квартиры уже принадлежит матери на праве собственности.

Кто включается в приватизацию и чьё согласие требуется: правовая развилка по роли матери

Жилое помещение по социальному найму может быть передано «в общую собственность либо в собственность одного лица» только с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц:

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Кто в данной квартире имеет право на приватизацию комнат № 2–3? Это лица, пользующиеся этими комнатами на условиях социального найма. Судя по описанию, в них зарегистрированы вы и мать, причём мать указана в договоре найма. Здесь существует ключевая развилка, зависящая от того, каким способом мать приобрела комнату № 1:

Ветка А. Мать «выкупила» комнату возмездно (договор купли-продажи, в т.ч. у муниципалитета), а не бесплатно в порядке приватизации. В этом случае бесплатная приватизация жилищного фонда ею ещё не использована, и она сохраняет право участвовать в бесплатной приватизации комнат № 2–3 наравне с вами (ст. 11 не нарушена — право «один раз» не реализовано).

Ветка Б. Мать уже бесплатно приватизировала комнату № 1 в прошлом. Тогда её право на однократную бесплатную приватизацию исчерпано:

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

В этой ветке мать не может стать собственником комнат № 2–3 в порядке бесплатной приватизации и в договор передачи собственником двух комнат не включается — однако её согласие (неучастие без включения в собственники) остаётся обязательным условием приватизации вами, если она зарегистрирована и пользуется этими комнатами по соцнайму. При этом она, отказавшись от участия в пользу вас, не утрачивает право пользования занимаемыми комнатами и право на бесплатную приватизацию иного помещения в будущем (однократность не засчитывается тому, кто лишь дал согласие, но собственником не стал).

Вывод: приватизация двух комнат возможна в общую или единоличную (вашу) собственность, но требует согласия матери; сможет ли сама мать стать участницей собственности на комнаты № 2–3 — зависит от того, применялась ли ею бесплатная приватизация ранее (Ветка А — может, Ветка Б — только согласие без доли). Если намерены приватизировать комнаты на себя единолично — оформляется отказ матери от участия с сохранением за ней права пользования.

Процедура приватизации: договор передачи, сроки, бесплатность, судебная защита

Передача комнат в собственность оформляется договором передачи, который заключается с органом местного самоуправления/уполномоченным органом. Важные черты — нотариальное удостоверение не требуется, госпошлина не взимается.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1

Решение по заявлению о приватизации орган обязан принять в двухмесячный срок; при нарушении права гражданина или отказе последнее защищается в суде:

Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ № 1541-1

Поскольку комната № 1 уже в собственности матери, при приватизации вами комнат № 2–3 важно понимать кадастрово-учётную структуру объекта: вы приватизируете именно жилые помещения (комнаты), а места общего пользования коммунальной квартиры при этом получают особый правовой режим (см. следующий блок). Практический порядок: (1) собрать документы — договор социального найма на комнаты 2–3, выписку из домовой книги/справку о зарегистрированных, документы, подтверждающие способ приобретения матерью комнаты № 1, паспорта участников; (2) подать заявление в уполномоченный орган (обычно районная администрация/МФЦ) с согласием всех, кто имеет право на приватизацию и зарегистрирован в этих комнатах; (3) получить решение и подписать договор передачи (2-месячный срок); (4) зарегистрировать право в Росреестре. Приватизация бесплатна — взимается лишь госпошлина за регистрацию права (не плата за само помещение).

Вывод: приватизация двух комнат проходит по процедуре ст. 6–8 Закона № 1541-1: заявление → решение в двухмесячный срок → бесплатный договор передачи (без нотариуса и пошлины) → регистрация права. При отказе или затягивании вы вправе обратиться в суд.

Последствия приватизации комнат в коммунальной квартире: общее имущество, доли, преимущественное право

Приватизация каждой комнаты в коммунальной квартире автоматически порождает у собственников комнат право общей долевой собственности на помещения, обслуживающие более одной комнаты (кухня, коридор, санузел):

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
— ч. 1 ст. 41 ЖК РФ

Размер доли пропорционален площади комнаты, причём доля следует судьбе права на комнату и не может отчуждаться отдельно от неё:

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. 6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации . Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4.
— п. 5 ст. 42 ЖК РФ

Оба эти положения подтверждают, что квартира с уже приватизированной матерью комнатой № 1 юридически является коммунальной: после приватизации вами комнат № 2–3 у каждого из собственников сформируются доли в общем имуществе квартиры пропорционально площадям принадлежащих комнат. Поскольку мать станет собственником комнаты № 2 или № 3 (Ветка А) либо останется собственником только комнаты № 1 при вашем единоличном праве на комнаты 2–3 (Ветка Б), долевой состав общего имущества определится соответствующим распределением площадей — и на любой последующий выкуп/продажу комнаты распространится преимущественное право покупки остальных собственников комнат (п. 6 ст. 42 ЖК РФ), что при семейном составе здесь практически означает невозможность отчуждения комнаты посторонним без обоюдного участия в будущих сделках.

Вывод: после приватизации комнат № 2–3 у их собственника(-ов) в силу закона возникает доля в общем имуществе коммунальной квартиры пропорционально площади комнат; эта доля неотчуждаема отдельно от комнаты и следует её судьбе. Итоговое распределение собственности в квартире урегулируется на основании того, участвует ли мать в приватизации (Ветка А) или лишь даёт согласие (Ветка Б).