Требование закона к разрешению опеки: обязано ли оно упоминать последующую покупку квартиры
Продажа родителем доли в доме, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку, есть отчуждение имущества подопечного, которое допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства:
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— ст. 37 п. 2 ГК РФ
Уточнение того же правила применительно к опеке установлено ФЗ «Об опеке и попечительстве»:
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ст. 21 ч. 1 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Ключевой вывод для вашей ситуации: ни ст. 37 ГК РФ, ни ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ не содержат требования, чтобы в тексте предварительного разрешения органа опеки указывалось последующее приобретение иного жилого помещения для ребёнка или какое‑либо иное «встречное» условие. Закон требует лишь самого факта предварительного разрешения на конкретное отчуждение имущества подопечного (в вашем случае — долей в доме), выданного в письменной форме. Форма и порядок выдачи разрешения определены законом, и никаких обязательных реквизитов о «последующей покупке» там нет:
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ст. 21 ч. 3 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Отсюда прямое следствие: если столичный орган опеки выдал вам письменное предварительное разрешение на отчуждение долей в конкретном доме, законные требования соблюдены, а позиция местных нотариусов («в разрешении не написано про последующую покупку квартиры») не основана на норме права — это их собственное, избыточное по отношению к закону требование. Такое требование нотариуса не является законным основанием для отказа, поскольку перечень оснований отказа в совершении нотариального действия исчерпывающий и такого основания, как «отсутствие в разрешении опеки условия о последующем приобретении жилья», в нём нет.
Вывод по вопросу 1: Закон требует только предварительного письменного разрешения органа опеки на отчуждение имущества ребёнка; обязательного указания в этом разрешении на последующую покупку квартиры для ребёнка нормативные акты не предусматривают. Имеющееся разрешение столичной опеки является достаточным, а требование местных нотариусов дописать «встречное» условие — юридически необязательно.
Правомерность отказа нотариуса и порядок его обжалования
Нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия только по основаниям, прямо перечисленным в законе, причём этот перечень является закрытым:
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— ст. 48 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1
Претензия нотариусов «в разрешении опеки не написано про последующую покупку квартиры» не подпадает ни под одно из этих оснований: сама сделка закону не противоречит — разрешение опеки на отчуждение получено; представленные документы (включая разрешение и правоустанавливающие документы) требованиям законодательства соответствуют. Более того, проверка нотариусом содержания сделки ограничена законом — он проверяет, не противоречит ли сделка требованиям закона, а не вправе навязывать сторонам дополнительные условия:
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства о нотариате
Практический механизм защиты ваших прав. По вашей просьбе нотариус обязан изложить отказ письменно и в 10‑дневный срок вынести мотивированное постановление об отказе:
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия
— ст. 48 Основ законодательства о нотариате, п. 4
Получив такое постановление, вы вправе обжаловать его в суд:
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства о нотариате
Вывод по вопросу 2: Отказ нотариуса по мотиву «нет указания на последующую покупку квартиры» не основан на нормах ст. 48 Основ о нотариате и является неправомерным. Ваши действия: 1) письменно потребовать у нотариуса мотивированное постановление об отказе (выносится в 10‑дневный срок со дня обращения); 2) обжаловать это постановление в районный суд по месту нахождения нотариуса в порядке ст. 49 Основ (особое производство). Суд, установив наличие действующего разрешения органа опеки на отчуждение, вправе обязать нотариуса совершить нотариальное действие.
Альтернативный путь без нотариуса и смежные требования к сделке
Продажа долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требует нотариального удостоверения, но закон прямо исключает это требование, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (то есть фактически продаётся весь объект целиком):
1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
В вашем случае дом принадлежит семье пятью долями по 1/5, и вы продаёте его целиком. Если в договоре купли‑продажи продавцами выступают все сособственники (вы и все дети в лице законного представителя), отчуждающие каждый свою долю по одной сделке в пользу покупателя, — это как раз исключение, предусмотренное подп. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ:
- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, пп. 1
То есть в таком случае нотариальное удостоверение договора вообще не требуется: договор заключается в простой письменной форме и подаётся на государственную регистрацию перехода права непосредственно через МФЦ/Росреестр. Отказ нотариуса тогда не является препятствием для сделки — обойти его можно, минуя нотариальную форму, поскольку для отчуждения всего объекта всеми сособственниками по одной сделке она не обязательна.
Однако при этом сохраняются два обязательных условия, которые нотариус (а при его отсутствии — регистрирующий орган) проверяет:
-
предварительное разрешение органа опеки на отчуждение долей детей (оно у вас уже есть — см. блок 1);
-
нотариально удостоверенное согласие супруга, если отчуждаемая доля родителя входит в совместно нажитое в браке имущество:
- Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Развилка, которую нужно проверить. Если ваша 1/5 доля приобретена в браке и является общим имуществом супругов — для продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга. Если же доля получена вами до брака (в порядке приватизации, наследования, дарения и т.п.) — она ваша личная и согласие супруга не нужно. Аналогично согласие второго родителя на отчуждение доли ребёнка не требуется, если именно вы являетесь его законным представителем и разрешение опеки на сделку получено.
Риск, о котором важно помнить. Закон даёт органу опеки право оспорить договор, заключённый без разрешения, и требовать его расторжения, если он заключён не к выгоде подопечного:
- При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ст. 21 ч. 4 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
При этом разрешение у вас есть, поэтому риска по этому основанию нет. Но, чтобы исключить претензии опеки/прокурора и снять опасения покупателя, целесообразно одновременно (или непосредственно до/после продажи) обеспечить детей жильём — либо приобрести для них квартиру, либо зачислить причитающиеся с продажи их долей средства на их именные счета. Сам по себе факт отсутствия такой оговорки в разрешении опеки сделку недействительной не делает — он лишь является вопросом доказывания «выгоды подопечного» при возможном споре.
Вывод по вопросу 3: Если дом отчуждается всеми сособственниками по одной сделке целиком, нотариальное удостоверение не требуется, и сделку можно зарегистрировать напрямую через Росреестр, минуя отказывающего нотариуса. Обязательные условия — только предварительное разрешение опеки (имеется) и, при необходимости, нотариальное согласие супруга на продажу вашей доли (если она нажита в браке).
