Можно ли продать дом с материнским капиталом и переехать в дом родителей, если не выделены доли детям?

Продажа дома, купленного на маткапитал, до выделения долей детям: допустимость и последствия

Здесь ключевое отличие вашей ситуации от ранее рассмотренных: доли детям до сих пор не выделены, а по закону обязательство их выделить является безусловным и не прекращается фактом продажи дома.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

В силу этой нормы дети с момента использования средств маткапитала признаются участниками долевой собственности на дом, даже если в ЕГРН это ещё не отражено:

При наступлении срока оформления права собственности детей на имущество в соответствии с обязательством, данным родителями, последние в силу вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ обязаны оформить жилое помещение в общую долевую собственность, в том числе детей
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

1. Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. Пример. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, был удовлетворен иск Б.В. к Б.Ю. о разделе совместно нажитого имущества: за Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, право собственности Б.Ю. на ½ доли этого дома прекращено. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указанные судебные постановления отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Как установлено судом первой инстанции, строительство дома осуществлялось Б.Ю. в период брака с истцом без привлечения строительной организации с использованием средств материнского (семейного) капитала. Б.Ю. обязалась в течение шести месяцев после 25 получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить эту недвижимость в общую собственность лица, получившего сертификат, супруга, детей с определением размера долей по соглашению. Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом) является совместно нажитым имуществом, однако, поскольку дом не достроен и не введен в эксплуатацию, доли детей в праве собственности на указанный объект не могут быть определены. Отменяя судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение
   — п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Для ваших фактов это означает: продать дом юридически возможно (прямого запрета на отчуждение нет, мораторий на распоряжение МСК-жильём в ч. 4 ст. 10 не установлен), но такая продажа без одновременного наделения детей долями в другом жилье не снимает ваше обязательство и создаёт два реальных риска:

1. Иск прокурора или органов контроля. Прокурор вправе в интересах детей потребовать понудить вас исполнить обязательство о выделении долей, в том числе в отношении нового жилья либо возврата средств (в п. 14 Обзора ВС описан именно такой случай — иск прокурора, понуждающий оформить жильё в долевую собственность).
2. Признание сделки нарушающей права детей. Если вы продадите дом и не дадите детям взамен эквивалентную долю, сделка может быть оспорена, а договор — поставлен под сомнение покупателем.

Вывод: продать дом, купленный на маткапитал, до выделения долей детям можно, но только при условии, что одновременно (в единой схеме) дети получат доли в другом приобретаемом вами жилье — например, в доме родителей. Продажа «просто так», без наделения детей собственностью, незаконна и оспорима.

Как оформить переход семьи в дом родителей: купля-продажа, дарение, выделение долей

Родители мужа вправе передать вам (супругам) и детям право собственности на свой дом или его часть любым допустимым способом: купля-продажа, дарение или мена. Если дом принадлежит обоим родителям в общей собственности и передаётся нескольким приобретателям (вам, мужу, детям), применяются правила об отчуждении долей.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: если вы приобретаете долю в доме родителей (а не весь дом целиком), договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке: тогда нотариус не обязателен. Если дом родителей целиком принадлежит, например, только отцу и продаётся вам как единый объект — это обычная сделка с целым объектом, нотариальной формы не требующая.

Важно и правило о согласии супруга. Приобретая дом, который станет вашим с мужем общим имуществом, либо распоряжаясь им, действует режим совместной собственности:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При оформлении права на дом родителей учитывайте также, что если отчуждаются доли несовершеннолетних детей (например, при последующей продаже вами этого дома), потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Ключевой принцип для вашей схемы. Чтобы исполнить обязательство по маткапиталу и одновременно переехать в дом родителей, целесообразно оформить одну взаимосвязанную цепочку сделок: (а) родители передают вам/мужу/детям право на дом (купля-продажа или дарение), и в этом же акте (соглашением об определении долей) вы выделяете детям доли, эквивалентные тем, что они должны были получить в проданном доме; (б) затем (или одновременно) продаёте свой дом. Тогда обязательство по ч. 4 ст. 10 считается исполненным новым жильём.

Вывод: оформить переход в дом родителей можно и куплей-продажей, и дарением, и меной. Приобретение доли (а не целого дома) у нескольких сособственников требует нотариального удостоверения, кроме случая отчуждения всеми участниками своих долей одной сделкой. Чтобы закрыть обязательство перед детьми, их доли нужно выделить в новом жилье — в доме родителей — одновременно с продажей старого дома.

Обязательство выделить доли детям: размер, срок и что делать, если дом «мал»

Обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ фиксируется письменным (нотариально удостоверенным) обязательством, которое вы давали при направлении средств маткапитала. По Правилам направления средств МСК оно исполняется в шестимесячный срок с момента наступления указанных в обязательстве обстоятельств (как правило — после снятия обременения и государственной регистрации права). Верховный Суд подтверждает правовую природу этого обязательства:

1. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными. Пример. Решением районного суда удовлетворено заявление прокурора, обратившегося в защиту прав, свобод и законных интересов несовершеннолетних детей, к И. и А. (родителям детей) о возложении на них обязанности оформить жилое помещение в общую долевую собственность. В обоснование требования прокурор указал, что, несмотря на погашение долга по кредиту, с квартиры не снято ограничение права ипотеки в пользу кредитного потребительского кооператива и не исполнено обязательство по оформлению И. и А. жилого дома в общую собственность родителей и детей. Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Между И. и кредитным потребительским кооперативом был заключен договор займа, по условиям которого И. были предоставлены денежные средства на улучшение жилищных условий. Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации на счет кредитного потребительского кооператива перечислил средства 28 материнского (семейного) капитала в счет погашения всей суммы на приобретение жилого дома, правообладателями которого стали И. (¾ доли) и А. (¼ доли). Согласно пункту 5 статьи 60 СК РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Руководствуясь приведенными нормами, а также принимая во внимание, что жилой дом был приобретен полностью за счет средств материнского (семейного) капитала, суд, удовлетворив требование прокурора, пришел к правильному выводу о равенстве долей супругов
   — п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Для вас это значит: независимо от того, что дом стал вам мал, обязанность наделить детей долями не отпадает. Она может быть исполнена двумя путями на выбор:

1. Выделить доли детям в текущем доме (до его продажи) — тогда дети становятся сособственниками, и для продажи их долей дополнительно потребуется разрешение органа опеки (ст. 20, 21 ФЗ № 48-ФЗ), а средства от продажи их долей должны пойти на их же интересы.
2. Сразу выделить доли детям в новом жилье — в доме родителей (если оно приобретается на семью), минуя стадию выделения в старом доме. Это чище и быстрее: вы оформляете дом родителей сразу на себя, мужа и детей с определением долей, а свой дом продаёте как объект, из состава собственников которого дети ещё не выведены судом, но их права уже обеспечены новым жильём.

Размер долей определяется соглашением сторон (не обязательно равный по всему дому — только на ту часть, что оплачена маткапиталом). Если дом приобретён преимущественно на свои деньги, а маткапитал покрывал лишь часть, доли детей могут быть пропорциональны вложению средств маткапитала (эта позиция закреплена в п. 13 Обзора ВС РФ от 22.06.2016).

Вывод: обязанность выделить доли детям сохраняется независимо от «малости» дома. Оптимально исполнить её переносом долей в приобретаемый дом родителей, оформив его сразу в долевую собственность родителей семьи и детей — это одновременно решает и переезд, и закрытие обязательства по маткапиталу, и делает последующую продажу старого дома законной.

Налоговые последствия продажи дома

При продаже дома возникает вопрос НДФЛ. Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от налога только при соблюдении минимального предельного срока владения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Практические следствия для вашей ситуации:

• Если дом был в собственности менее минимального срока (по общему правилу — 5 лет; для отдельных случаев, включая жильё, приобретённое с использованием средств маткапитала, законом может устанавливаться сокращённый срок), то с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение (включая суммы маткапитала и собственных денег) нужно уплатить НДФЛ 13%, если не применить имущественный вычет или не зачесть расходы на покупку.
• Если срок владения истёк — налог не возникает независимо от того, выделены ли доли детям.

Точная налоговая квалификация зависит от даты и способа приобретения дома, которые вы не указали: минимальный предельный срок для жилья, приобретённого в том числе с использованием маткапитала, может сокращаться до 3 лет при соблюдении условий НК РФ. Перед продажей сверьте дату регистрации права в ЕГРН и срок владения.

Вывод: продажа дома сама по себе не запрещена налогом, но при владении менее минимального срока возможен НДФЛ с дохода (за вычетом расходов на приобретение либо имущественного вычета). При истёкшем сроке владения налог отсутствует.