Можно ли продать, сдать или обменять свою часть в муниципальной квартире по соцнайму, если там прописана мама — ответственный наниматель, приватизации нет

Есть ли у меня «часть» квартиры, которой можно распорядиться?

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
— ч. 1 ст. 60 ЖК РФ

По соцнайму жильё передаётся гражданину только во владение и пользование — распоряжение (продажа) в эту конструкцию изначально не входит. Собственник квартиры — муниципалитет, поэтому продать «свою часть» квартиры по договору соцнайма нельзя ни при каких условиях: продавать нечего, права собственности у Вас нет.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

При этом Вы — не «никто»: как член семьи нанимателя (дочь нанимателя) Вы имеете равные с нанимателем права и обязанности по пользованию квартирой и несёте солидарную ответственность по обязательствам из договора соцнайма. Лицевой счёт и регистрация подтверждают именно это — право бессрочного пользования, а не долю или «часть» в праве собственности.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Возможность свободно распоряжаться (продать, подарить, заложить) закон связывает со статусом собственника. Поскольку собственник здесь — муниципалитет, Ваше право принципиально иное: пользование. Вывод: продать «свою часть» муниципальной квартиры нельзя — у Вас нет ни доли, ни иного оборотоспособного права; у Вас есть только право бессрочного пользования, которое продаже не подлежит.

Можно ли сдать (в поднаём) часть квартиры или всё жильё?

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
— ч. 1 ст. 76 ЖК РФ

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
— ч. 2 ст. 76 ЖК РФ

Сдача в поднаём — законный способ получить деньги за жильё, но он жёстко обусловлен: требуется письменное согласие наймодателя (муниципалитета) и всех проживающих совместно членов семьи, а после передачи части квартиры на каждого проживающего должно остаться не менее учётной нормы площади (в коммунальной квартире — нормы предоставления). Если мама против или площадь «не тянет» норматив — поднаём не состоится. Если квартира коммунальная, нужно ещё и согласие других нанимателей и собственников.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
— ч. 3 ст. 76 ЖК РФ

Даже при заключённом договоре поднайма поднаниматель самостоятельного права пользования не приобретает: ответственным перед муниципалитетом остаётся наниматель.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
— ч. 1 ст. 77 ЖК РФ

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает
— п. 1 ст. 685 ГК РФ

Договор поднайма — только письменный, экземпляр передаётся наймодателю; ГК РФ повторяет: поднаём возможен с согласия наймодателя. Вывод: сдать квартиру или её часть можно лишь как поднаём — с письменного согласия муниципалитета и мамы (а в коммунальной квартире и соседей) и при соблюдении нормы площади после передачи. Самовольная сдача (без согласия) недопустима и создаёт основание для претензий наймодателя вплоть до расторжения договора в суде.

Можно ли обменять жильё (разъехаться)?

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
— ч. 1 ст. 72 ЖК РФ

Обмен возможен только на другое жильё, предоставленное по договору соцнайма (то есть Вы меняете муниципальную квартиру на другую муниципальную), и требует письменного согласия наймодателя и всех проживающих, включая временно отсутствующих.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
— ч. 3 ст. 72 ЖК РФ

Если мама не согласна на обмен, Вы как проживающий член семьи вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке — это ключевой для Вашей ситуации механизм «разъезда» без её согласия.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
— ч. 4 ст. 72 ЖК РФ

Поскольку с Вами проживают несовершеннолетние дети, обмен допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства — это дополнительный этап, который нужно пройти до сделки.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
— ч. 3 ст. 74 ЖК РФ

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
— ч. 4 ст. 74 ЖК РФ

Порядок: договор об обмене подаётся каждому наймодателю, который обязан выдать согласие или мотивированный отказ в письменной форме в течение 10 рабочих дней; отказ допустим только по основаниям ст. 73 ЖК РФ (аварийность, снос, капремонт с перепланировкой, спор о праве, иск о расторжении договора и др.) и может быть обжалован в суд. Вывод: сдать-продать нельзя, но обмен — реальный механизм; в идеале он добровольный (поиск варианта через обменные базы муниципалитета), а при отказе мамы или наймодателя — принудительный обмен через суд (с предварительным согласием опеки, так как в квартире дети).

Приватизация — единственный путь к «своей части», которой можно распорядиться

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде
— ст. 1 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1

Приватизация — бесплатная передача занимаемого жилья в собственность (в общую, с определением долей, либо одному лицу) — возможна с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних и несовершеннолетних 14–18 лет. Если мама и Вы (и дети старше 14) согласны — квартира переходит в вашу общую собственность, и только тогда появляется доля, которой можно распорядиться.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Важное ограничение: приватизация — однократная. Каждый (в том числе несовершеннолетние собственники — с сохранением права на повторную приватизацию после 18 лет) использует её раз, поэтому решение должно быть осознанным.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если квартира будет приватизирована в общую долевую собственность, свою долю можно будет продать, но сособственники (в том числе мама) имеют преимущественное право покупки по той же цене — постороннему лицу доля продаётся только после письменного отказа сособственников или истечения установленного законом срока. Вывод: продать «часть» можно только после приватизации — квартира перейдёт в вашу общую собственность и каждому достанется доля; продать свою долю Вы сможете, но сначала обязаны предложить её маме (сособственнику). Без приватизации продать ничего нельзя.

Если Вы решите уехать: последствия для договора и права пользования

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Если Вы с детьми выедете на другое постоянное место жительства (вывезете вещи, переедете в другой город/квартиру), договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда, а Ваше право пользования данной квартирой прекращается — при этом суды оценивают добровольность/вынужденность выезда (конфликт в семье, как у Вас, может сохранять право за лицом, выехавшим вынужденно). Это важно: принудительное признание «утратившим право» по иску мамы возможно, если суд сочтёт выезд постоянным и добровольным.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
— ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Самовольно сдавая квартиру или «передав» её иным способом без согласия наймодателя, Вы рискуете создать основания для понуждения к расторжению договора (неиспользование по назначению/неоплата и др.). Вывод: право пользования сохраняется за Вами, пока Вы не выехали на другое постоянное место жительства; это «неотчуждаемое» право быть где-то зарегистрированным и проживать, но оно не превращается в имущество, которое можно продать.

Можно ли стать отдельным нанимателем на часть квартиры?

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Дееспособный член семьи вправе требовать признания себя нанимателем вместо первоначального нанимателя — но только всего жилого помещения и только с согласия остальных членов семьи и наймодателя. Заключить отдельный договор соцнайма на «свою комнату» в одной квартире законом не предусмотрено. Вывод: единственная доступная «перестройка» статуса — стать нанимателем всей квартиры (например, после смерти мамы или с её согласия), но выделить отдельный договор на 1/2 или комнату нельзя; фактически это меняет не объём прав, а лишь то, кто отвечает по договору. От практических возможностей (поднаём/обмен/приватизация) это ничего не добавляет.

Сроки и порядок действий

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
— ч. 3 ст. 77 ЖК РФ

Срок поднайма определяют стороны, но если он не указан в договоре — действует правило «по умолчанию»: один год.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
— ч. 3 ст. 74 ЖК РФ

При обмене наймодатель обязан дать письменный ответ (согласие или мотивированный отказ) не позднее 10 рабочих дней со дня обращения; отказ можно оспорить в суде.

смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Если после приватизации продать долю постороннему лицу, не предложив её сособственникам, они (например, мама) вправе в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о нарушении, требовать перевода прав покупателя на себя.

Вывод: ключевые сроки — 10 рабочих дней на ответ наймодателя по обмену (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ), 1 год по умолчанию для поднайма (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ), 3 месяца для защиты преимущественного права покупки доли (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Спор о обмене рассматривается районным судом по правилам искового производства (в том числе при оспаривании отказа наймодателя); сроки исковой давности по требованию о принудительном обмене законом не ограничены — требование вытекает из длящегося жилищного правоотношения.

Как реализовать тот или иной вариант на практике

Приватизация — заявление о передаче квартиры в собственность (в общую — с распределением долей) подаётся в уполномоченный орган местного самоуправления либо через МФЦ с письменным согласием всех имеющих право на приватизацию лиц (ст. 2 Закона РФ № 1541-1). Если в приватизации участвуют дети или кто-то из проживающих несовершеннолетний — оформляются их права как сособственников.

Обмен — сначала подбирается вариант обмена с другим нанимателем по договору соцнайма (через обменные базы муниципалитета, интернет-площадки), заключается письменный договор об обмене, который подаётся наймодателям для согласия (ст. 74 ЖК РФ). Так как в квартире есть несовершеннолетние — предварительно (до сделки) получается согласие органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ: решения выдаются в письменной форме в течение 14 рабочих дней).

Если мама не согласна на обмен — Вы вправе обратиться в районный суд с иском о принудительном обмене (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). При наличии в квартире несовершеннолетних с таким иском может обратиться и орган опеки либо прокурор, если совместное проживание нарушает права детей.

Если наймодатель отказывает в согласии на обмен — отказ оформляется письменно в течение 10 рабочих дней и обжалуется в районный суд (ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

Вывод: пошагово это выглядит так — решение о приватизации оформляется заявлением через муниципалитет/МФЦ с согласием всех; для разъезда подбирается вариант, подписывается договор обмена и (при детях) получается согласие опеки, а при отказе мамы/наймодателя спор разрешается в районном суде. Все процедуры — в одном органе по месту нахождения жилья (муниципалитет/МФЦ) и одном суде — районном.

Риски: последствия самовольной сдачи и неоплаты (для полноты картины)

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения
— ч. 1 ст. 91 ЖК РФ

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 2. Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, такие граждане по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора могут быть выселены в судебном порядке из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) РАЗДЕЛ III 1 ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (Дополнение разделом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) Глава 8 1 . Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования
— ч. 2 ст. 91 ЖК РФ

Самовольная сдача жилья в «аренду» без согласия наймодателя, использование жилья не по назначению или бесхозяйственное обращение дают наймодателю право сначала предупредить, а при неустранении — выселить виновных в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ ) 2. Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено выселение этих граждан в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора в другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2018 № 267-ФЗ )
— ст. 90 ЖК РФ, п. 1

Длительная (свыше 6 месяцев) неоплата жилья и коммунальных услуг без уважительных причин тоже влечёт выселение — но уже с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Также Ваша солидарная с мамой ответственность по договору (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) означает, что задолженность по лицевому счёту может быть предъявлена и к Вам лично — это важно учитывать, если Вы фактически перестаёте там жить, но остаётесь включённой в лицевой счёт.

Вывод: главный практический риск для Вас — не «потеря части», которой нет, а возможная солидарная ответственность по долгам за квартиру и утрата права пользования при постоянном добровольном выезде. Поэтому разъезжаться корректнее через обмен или приватизацию с последующей продажей, а не путём самовольной передачи квартиры третьим лицам. Если цель — просто покинуть квартиру, решение о добровольном или вынужденном характере выезда определит, сохраните ли Вы право пользования (критерии — п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009).