Могут ли дети, снятые с регистрации до приватизации, претендовать на квартиру или помешать её продаже?

Имели ли дети право быть включёнными в приватизацию 18.10.2020

Приватизация возможна только для тех, кто на дату передачи имеет право пользования квартирой по договору социального найма.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

В договор передачи включается не всякий ребёнок собственника/нанимателя, а лишь тот, кто на день передачи сохранял право пользования этой квартирой.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Право ребёнка на конкретную квартиру производно от соглашения родителей о его месте жительства: ребёнок до 14 лет считается проживающим с законным представителем.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом. 2.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ

По смыслу указанных норм права несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 12.10.2022 № 2/2022

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства прекращает право пользования по договору социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Значит, для этих двух детей право на спорную квартиру могло существовать лишь постольку, поскольку их родители определили им это место жительства. Однако по вашим фактам дети задолго до приватизации были сняты с регистрации и фактически проживали с отцами — то есть местом их жительства было жильё отцов, а не спорная квартира. При таких обстоятельствах права пользования спорной квартирой, из которого вытекает право на участие в приватизации, у них на 18.10.2020 не было.

Вывод: на дату приватизации (18.10.2020) ни один из двух детей не обладал правом пользования квартирой, поскольку их место жительства было определено родителями по месту жительства отцов, они были сняты с регистрационного учёта и проживали отдельно. Их невключение в договор передачи соответствует ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона РФ № 1541-1, поэтому доля в праве собственности им не причиталась и требование о включении в число участников приватизации по общему правилу необоснованно.

Главный риск: выбытие ребёнка к отцу могло быть вынужденным (интересы ребёнка)

Здесь есть развилка, которую высшие суды толкуют в пользу ребёнка: отсутствие несовершеннолетнего в квартире само по себе не лишает его права пользования, если выезд был вынужденным (ребёнок не может реализовать жилищные права самостоятельно).

То обстоятельство, что отец несовершеннолетней У. − У.А. добровольно выехал из жилого помещения и проживает по другому месту жительства, не влияет на право пользования несовершеннолетней У. спорным жилым помещением, которое она с выездом из него своих родителей не утратила.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 12.10.2022 № 2/2022

Проживание ребёнка с другим родителем в ином жилье, не являвшемся его местом жительства по соглашению родителей, не признаётся утратой права.

Само по себе проживание С.И. совместно с матерью в жилом помещении, не являющемся местом жительства, которое было определено ребенку соглашением родителей, не может служить основанием для признания С.И. утратившей право пользования спорным жилым помещением.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017 № 2/2017

Более того, невозможность проживания ребёнка в определённом ему жилье не является основанием считать его утратившим право.

Невозможность проживания несовершеннолетнего в жилом помещении, которое было определено ему соглашением родителей и в котором он зарегистрирован в установленном порядке, не может служить основанием для признания ребенка утратившим право пользования этим жилым помещением.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 12.10.2022 № 2/2022

При этом право прекращается, только если установлен добровольный, постоянный выезд и односторонний отказ от прав: суд проверяет причину и длительность отсутствия, наличие препятствий, приобретение права на другое жильё и т.д.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017 № 2/2017

Для вашей ситуации это означает: если в будущем суд (например, по иску ребёнка о вселении или о признании права пользования) установит, что снятие с учёта и переезд к отцу носили для ребёнка вынужденный характер (тяжёлые отношения, отсутствие иного варианта, формальное «оформление» снятия без учёта интересов ребёнка), за ребёнком может быть признано право пользования квартирой. Тогда его невключение в приватизацию станет нарушением, а требование о признании права собственности на долю — потенциально обоснованным.

Вывод: сильный аргумент в вашу пользу (дети жили с отцами и сняты с учёта) сам по себе не гарантирует защиты — решающим будет оценка судом добровольности или вынужденности выбытия каждого ребёнка. Риск тем выше, чем младше был ребёнок и чем меньше документально подтверждено, что снятие с учёта и переезд совершены в интересах ребёнка.

Снятие несовершеннолетних с регистрационного учёта: требовалось ли разрешение органа опеки

Это самостоятельный риск: действия законного представителя, влекущие отказ от принадлежащих ребёнку прав или уменьшение его имущества, требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— ст. 37 ГК РФ, п. 2

То же правило закреплено в законе об опеке и попечительстве.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Снятие несовершеннолетнего с регистрации и его выезд из квартиры, где он имел право пользования, — это отказ от права пользования, то есть действие, уменьшающее имущественную сферу ребёнка. Если такое разрешение органа опеки не получалось, у ребёнка (по достижении совершеннолетия) появляется дополнительный аргумент, что его право было утрачено не по его воле и с нарушением процедуры.

Вывод: если снятие детей с учёта было оформлено без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, риск последующего оспаривания выше. Если такое разрешение (или согласие органа опеки) имеется — это сильное доказательство законности выбытия детей и их невключения в приватизацию; рекомендуется уточнить и сохранить этот документ. Независимо от этого обстоятельства само по себе отсутствие разрешения опеки не означает автоматической недействительности состоявшейся приватизации — вопрос решается судом по существу.

Сроки исковой давности по требованию об оспаривании приватизации

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании её недействительной предъявляется в пределах трёх лет, а для лица, не являвшегося стороной сделки, — не позднее десяти лет со дня начала исполнения сделки; течение срока для такого лица начинается со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Общий срок исковой давности составляет три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Приватизация состоялась 18.10.2020. Для сестёр как сторон договора передачи срок начал течь со дня начала исполнения сделки; для детей как лиц, не являвшихся её стороной, — со дня, когда каждый из них узнал или должен был узнать о начале исполнения, но во всяком случае не далее десяти лет со дня начала исполнения (то есть не позднее октября 2030 года), что прямо следует из процитированного п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Вывод: в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ трёхлетний срок по общему правилу уже истёк для сторон сделки; для детей, не являвшихся её стороной, сохраняется предельный десятилетний срок — до октября 2030 года. При предъявлении иска после этого срока суд по заявлению ответчика откажет в иске; до октября 2030 года риск иска формально сохраняется, поэтому при продаже целесообразно документально подтвердить отсутствие спора.

Могут ли выросшие дети вселиться в квартиру и требовать проживания

После приватизации квартира является частной собственностью сестёр, поэтому режим пользования ею определяется правилами о членах семьи собственника.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Право пользования члена семьи, а также бывшего члена семьи собственника прекращается при переходе права собственности к другому лицу.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

По вашим фактам дети длительно проживают с отцами, не были зарегистрированы и совместно с сёстрами-собственниками не проживали. При таких обстоятельствах они не относятся к членам семьи собственника по смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ (совместное проживание с собственником), поэтому самостоятельного права пользования только в силу родства не приобретают. Если же в судебном порядке за ребёнком было бы признано ранее возникшее право пользования (на стадии социального найма), оно не сохраняется автоматически: переход права собственности другому лицу является самостоятельным основанием прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника.

Вывод: требование о вселении «по родству» без установленного в суде права пользования не подлежит удовлетворению; при переходе права собственности на квартиру к новому владельцу право пользования детей (даже если оно существовало) прекращается в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ. Собственники вправе в суде требовать прекращения права пользования и выселения лиц, не подтвердивших такое право.

Помешает ли это продаже квартиры и как защититься

Зарегистрированное право собственности сестёр опровержимо только в судебном порядке; добросовестный приобретатель, полагавшийся на ЕГРН, защищён.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8¹ ГК РФ

Это означает: пока в ЕГРН не внесена иная запись, сёстры — законные собственники, и сделка купли-продажи не блокируется наличием у детей «потенциальных» притязаний. Покупатель, опираясь на данные ЕГРН, признаётся добросовестным; риск для продавца сводится к возможному иску о признании приватизации недействительной, а не к запрету сделки. Нотариус и покупатель обычно требуют письменное подтверждение круга лиц, сохранивших право пользования (в том числе лиц, отказавшихся от приватизации), и справку о зарегистрированных лицах. Поскольку дети на момент приватизации не имели права пользования и не были зарегистрированы, ограничений (обременений) в ЕГРН нет, а в квартире они не зарегистрированы — препятствий к продаже по общему правилу не возникает.

Если у ребёнка могло сохраниться право пользования и он был зарегистрирован (либо будет зарегистрирован по решению суда), продавцу стоит получить от его законного представителя письменный документ о снятии с учёта и отсутствии претензий и приложить к сделке. Также целесообразно письменно разъяснить покупателю отсутствие спора и сохранить документы: договор передачи от 18.10.2020, выписку ЕГРН, справку о лицах, зарегистрированных в квартире, документы о снятии детей с учёта (при наличии — разрешение органа опеки).

Вывод: продажа квартиры возможна; притязания выросших детей сами по себе сделку не блокируют, поскольку право собственности сестёр зарегистрировано, а право пользования детей (если бы оно и было) прекращается при переходе права собственности другому лицу. Для минимизации риска продавцу следует собрать документы о выбытии детей и об отсутствии их регистрации на момент приватизации и передать их покупателю в составе сделки.

Какие документы подтверждают выбытие детей и отсутствие их прав

Для сделки и защиты понадобится комплект документов, подтверждающих юридическое состояние квартиры на момент приватизации и на дату продажи.

Выписка из ЕГРН удостоверяет, что вещное право зарегистрировано за сёстрами, и содержит реквизиты документа-основания (договора передачи от 18.10.2020).

выписка из ЕГРН об основных характеристиках выдается в целях удостоверения осуществления государственной регистрации вещного права, то в выписку дополнительно включается реквизит "Документы-основания", в котором указываются сведения о документах, на основании которых зарегистрировано вещное право (наименование документа, его серия и номер (при наличии), дата выдачи (подписания), наименование органа (организации), выдавшего (выдавшей) документ). Реквизит "Документы-основания" включается в выписку из ЕГРН об основных характеристиках также в случае ее выдачи по запросу о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, представленному правообладателем или его законным представителем, а также физическим или юридическим лицом, имеющим доверенность от правообладателя или его законного представителя.
— п. 144 Порядка заполнения, утв. Приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329

Для подтверждения круга лиц, зарегистрированных (либо не зарегистрированных) в квартире, используется адресно-справочная информация МВД России.

В учетах МВД России содержится / не содержится (ненужное зачеркнуть) адресно-справочная информация о том, что в жилом помещении, расположенном по адресу: ____________________________________________________________________ (субъект Российской Федерации), район, город (населенный пункт) ул. _____________________________________, дом _____, корп. _______, кв.
— форма адресной справки, утв. Приказом МВД России от 23.12.2022 № 984

Для вашей ситуации юридически значимы: (1) договор передачи жилого помещения в собственность от 18.10.2020; (2) выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах; (3) справка (выписка из домовой книги / адресно-справочная информация МВД) о лицах, зарегистрированных в квартире на дату приватизации и на дату продажи; (4) документы о снятии детей с регистрационного учёта; при наличии — решение/согласие органа опеки и попечительства, разрешавшее снятие несовершеннолетних с учёта.

Вывод: соберите и передайте покупателю договор передачи, выписку ЕГРН и адресно-справочную справку об отсутствии зарегистрированных детей на момент приватизации; наличие разрешения органа опеки на снятие детей с учёта существенно укрепляет позицию продавца и снижает риск последующего спора.

Требования к договору продажи и защита покупателя

Продажа квартиры как недвижимости оформляется договором купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Если бы в квартире проживали лица, сохраняющие право пользования после покупки, их перечень был бы существенным условием договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

По вашим фактам дети на момент приватизации не были зарегистрированы и не проживали, права пользования не имеют, поэтому перечень таких лиц в договоре не приводится — их нет. Если же по обстоятельствам дела за каким-либо ребёнком могло сохраниться право пользования (что устанавливается только судом), продавцу следует прямо отразить в договоре отсутствие лиц, сохраняющих право пользования, и передать покупателю подтверждающие документы, а при сомнениях — зафиксировать гарантию продавца об отсутствии третьих лиц с правами на квартиру.

Вывод: договор купли-продажи квартиры составляется по правилам ст. 549 и 558 ГК РФ; поскольку лиц, сохраняющих право пользования после продажи, не имеется, специальное условие о перечне таких лиц не требуется, но включение гарантии об отсутствии третьих лиц, претендующих на квартиру, снижает риски для обеих сторон сделки.