Могут ли другие дольщики сдать комнату в квартире в аренду без согласия матери несовершеннолетних собственников, если доли не выделены и опека не давала согласия?

Сдача комнаты внаём без согласия всех сособственников

Ключевой вопрос: вправе ли часть сособственников без вашего согласия передать комнату в пользование посторонним лицам. Ответ дают нормы о долевой собственности и о правах собственника жилья.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Распорядиться общим имуществом (а предоставление комнаты внаём — это именно распоряжение объектом в целом, поскольку часть квартиры в пользование передаётся не её собственником, а другими лицами) можно только по соглашению всех участников. Вашего согласия, как прямо указано в фактах, нет — значит, действия остальных сособственников не соответствуют п. 1 ст. 246 ГК РФ.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Владение и пользование квартирой как общим имуществом также осуществляются по соглашению всех участников, а если согласия нет — порядок устанавливает суд. Ни соглашения, ни судебного порядка пользования нет, комната в натуре никому не выделена; следовательно, никто из сособственников не вправе единолично распоряжаться какой-либо конкретной комнатой.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Даже если бы комната была фактически выделена, вы как участник долевой собственности вправе требовать предоставления в ваше пользование части имущества, соразмерной доле, а при невозможности — компенсации. Это подтверждает, что передача комнаты чужим людям в обход вас прямо ущемляет ваши права.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Собственник вправе сдать жильё только в отношении принадлежащего ему помещения (или его доли) и с учётом требований гражданского и жилищного законодательства. Поскольку общая долевая собственность предполагает согласие всех (ст. 246, 247 ГК РФ), а своей обособленной части у действовавших сособственников нет, сдача «комнаты» посторонним лицам без согласия всех сособственников неправомерна.

Вывод по вопросу: остальные сособственники не вправе были без вашего согласия пускать в комнату квартирантов и заключать договор найма — это противоречит п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ; пока комната не выделена в натуре и порядок пользования не установлен соглашением или судом, ни одна комната «их» не является, и ваше согласие обязательно.

Согласие органа опеки и законного представителя для сдачи имущества несовершеннолетних

У ваших дочерей (9 и 14 лет) доли в квартире. Их имуществом распоряжаются законные представители, и здесь действует специальное разрешительное правило.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Попечитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки давать согласие на сдачу имущества подопечного внаём. Это прямо касается дочери 14 лет (над ней как над несовершеннолетней 14–18 лет законные представители выступают в роли попечителей). Без разрешения опеки такое согласие юридически недействительно.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

ФЗ «Об опеке и попечительстве» повторяет и детализирует запрет: без предварительного письменного разрешения органа опеки нельзя совершать сделки по сдаче имущества подопечного внаём и любые сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного. Разрешение или мотивированный отказ выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления (ч. 3 ст. 21). Сдача комнаты в пользование посторонним очевидно уменьшает объём прав детей на жилище.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Закон прямо называет последствие: при обнаружении факта заключения такого договора без предварительного разрешения опеки орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться в суд от имени подопечного с требованием о расторжении договора (кроме случая, когда договор явно к выгоде подопечного). Значит, у вас есть механизм: заявить в орган опеки, который обязан инициировать расторжение.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для малолетней дочери 9 лет сделки от её имени совершают только законные представители, и к сделкам законного представителя с имуществом ребёнка применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ — то есть тоже требуется предварительное разрешение опеки. Ни вашего согласия, ни разрешения опеки не получено, что подтверждает незаконность передачи комнаты.

Вывод по вопросу: сдача комнаты, в которой есть доли несовершеннолетних, требовала предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве») и согласия законного представителя; ни того, ни другого не было. Обратитесь в орган опеки — он обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Действительность договора найма, заключённого без согласия

Договор найма на 11 месяцев с актом приёма-передачи вы не видели и не подписывали. Юридическая судьба такой сделки зависит от квалификации нарушения.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
   — п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ

Недействительность сделки может быть установлена судом (оспоримая) или наступать независимо от такого признания (ничтожная). Сделка, нарушающая права лица, оспаривающего её, может быть признана недействительной; требование о признании ничтожной сделки может предъявить и иное лицо, если имеет охраняемый законом интерес. Ваш интерес как сособственника и законного представителя детей очевиден.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Если сделка нарушает требования закона и посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (в том числе ваших детей, чьё согласие и разрешение опеки не получено), она ничтожна. Нарушение требует обязательного согласия всех сособственников и предварительного разрешения опеки даёт основания для признания договора найма недействительным.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Недействительный договор не влечёт тех последствий, ради которых заключался, и недействителен с момента совершения; стороны обязаны вернуть всё полученное, а при невозможности возврата в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость. Это означает, что по недействительному договору квартиранты не приобретают права пользования комнатой, а полученные с них деньги — законное неосновательное обогащение.

Вывод по вопросу: заключённый без вашего согласия и без разрешения органа опеки договор найма комнаты является оспоримой, а при посягательстве на права несовершеннолетних — ничтожной сделкой (ст. 166, 168 ГК РФ) с возвратом всего полученного (ст. 167 ГК РФ). Вы вправе требовать в суде признания договора недействительным и применения последствий недействительности.

Способы защиты: устранение препятствий, выселение, вселение

Поскольку ваше право пользования квартирой нарушено, вам нужны конкретные способы защиты.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторный иск: собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не соединены с лишением владения. Передача комнаты чужим людям без вашего согласия — классическое нарушение, устранимое по ст. 304 ГК РФ: вы можете требовать прекращения пользования квартирантами.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Права по ст. 301–304 ГК РФ принадлежат и лицу, владеющему имуществом по законному основанию; вы владеете квартирой как сособственник, поэтому защита по ст. 304 ГК РФ доступна вам в полном объёме (а ваши дети защищаются через вас как законного представителя).

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Важно по срокам: иск об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), не ограничен исковой давностью (ст. 208 ГК РФ). Значит, заявлять требования об устранении нарушений можно без опаски пропустить срок, независимо от того, как давно сдана комната.

1. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Статья 11. Защита жилищных прав 1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.
   — ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Жилищный кодекс прямо предусматривает такие способы защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право, а также прекращение или изменение жилищного правоотношения. Именно эти способы и подходят: пресечение пользования квартирантами и расторжение (прекращение) договора найма.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Подсудность: иски о правах на жилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения объекта (исключительная подсудность). Ваш иск подаётся в районный суд по адресу квартиры — независимо от места жительства ответчиков.

Вывод по вопросу: вам следует предъявить в районный суд по месту нахождения квартиры иск об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ) и о прекращении (расторжении) договора найма и выселении квартирантов (ст. 11 ЖК РФ, ст. 304, 167 ГК РФ); такое требование об устранении нарушений исковой давностью не ограничено (ст. 208 ГК РФ). Параллельно вы вправе требовать вселения вас с детьми в квартиру в порядке пользования, соразмерном долям (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Денежные последствия: доходы от сдачи и неосновательное обогащение

Если квартиранты платят за комнату, эти деньги — доход от использования общего имущества, и на них претендуют все сособственники, включая ваших детей.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Доходы от использования имущества в долевой собственности поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно их долям. Плата за сдачу комнаты — такой доход, и часть, приходящаяся на доли вас и дочерей, не может достаться только действовавшим сособственникам.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если лица, сдавшие комнату (или получившие плату), приобрели или сберегли имущество без законного основания за ваш счёт и за счёт детей, они обязаны вернуть неосновательное обогащение. Это позволяет взыскать приходящуюся на ваши доли часть полученной платы.

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Если установить размер платы невозможно, применяется п. 2 ст. 1105 ГК РФ: лицо, временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, возмещает то, что сберегло, по цене, существовавшей во время, когда пользование закончилось, и в том месте, где оно происходило (то есть по рыночной цене найма комнаты в вашем городе).

1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 1 ст. 1107 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения; кроме того, возвращаются все доходы, которые он извлёк или должен был извлечь.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются по ключевой ставке Банка России и взимаются по день фактической уплаты суммы. Это ваши «проценты за пользование чужими деньгами» на удержанную вашу часть платы.

Вывод по вопросу: вы вправе взыскать с сособственников, получивших плату, приходящуюся на доли вас и дочерей часть дохода (ст. 248, 1102, 1105, 1107 ГК РФ) и проценты по ст. 395 ГК РФ на удержанное; рыночный размер платы за комнату подтверждается отчётом оценщика. Имущественные права дочерей защищаются вами как законным представителем.

Административная и уголовная ответственность за самоуправство

Самовольное распоряжение общим имуществом вопреки установленному порядку может квалифицироваться как самоуправство — в зависимости от тяжести вреда.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Если самовольное осуществление предполагаемого права (сдача комнаты без общего согласия) причинило вред, но не существенный, наступает административная ответственность по ст. 19.1 КоАП РФ — предупреждение или штраф для граждан. Это основание для жалобы в полицию по факту самовольных действий.

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 330 УК РФ

Если такими действиями причинён существенный вред либо они совершены с насилием или угрозой, наступает уголовная ответственность по ч. 1 или ч. 2 ст. 330 УК РФ (вплоть до лишения свободы). Существенность вреда оценивает следствие с учётом обстоятельств (например, лишение семьи возможности пользоваться жильём, значительная сумма упущенного дохода).

Вывод по вопросу: самовольная сдача комнаты без согласия всех сособственников и без разрешения опеки может быть квалифицирована как самоуправство: административное — при несущественном вреде (ст. 19.1 КоАП РФ), уголовное — при существенном вреде (ст. 330 УК РФ). Вы вправе подать заявление в полицию; окончательную квалификацию определяют орган дознания и суд.

Доказательства для защиты и состав сторон спора

Для суда важно зафиксировать факт сдачи комнаты посторонним лицам, состав сособственников и отсутствие вашего согласия и разрешения опеки.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Состав участников долевой собственности и размер долей подтверждаются выпиской из ЕГРН. Именно этот документ покажет, что собственников шесть, две доли принадлежат несовершеннолетним детям, и комната в натуре никому не выделена (в праве общей долевой собственности объект целиком принадлежит всем).

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
   — п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ

Требование о признании сделки недействительной и о применении её последствий опирается на сам договор найма и акт приёма-передачи, которые вы не видели. Поскольку они у ответчиков, вам следует в иске заявить ходатайство об их истребовании у противоположной стороны: без договора установить срок найма (11 месяцев), сторону-наймодателя и размер платы невозможно.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Для взыскания части дохода по ст. 1102 ГК РФ необходимо доказать факт и размер получения платы. Если договор не предъявляется, доказывайте фактическое пользование: показания свидетелей (соседей), фиксацию проживания посторонних (квитанции, переписка), а при неустановимости цены — примените п. 2 ст. 1105 ГК РФ (возмещение по рыночной цене найма, подтверждаемой отчётом оценщика).

Вывод по вопросу: основными доказательствами являются выписка из ЕГРН (состав собственников и доли детей), договор найма и акт приёма-передачи (истребуются у ответчиков через суд), показания свидетелей и документы о фактическом проживании посторонних, а также при необходимости отчёт оценщика о рыночной ставке найма. Отсутствие у вас текста договора не лишает права на иск — суд истребует его у стороны сделки.