Можно ли оформить договор дарения 1/3 доли квартиры между близкими родственниками через МФЦ или обязателен нотариус

Обязательна ли нотариальная форма дарения доли сособственнику (матери)?

Дарение доли в праве общей долевой собственности на квартиру — это сделка, для которой нотариальная форма установлена СРАЗУ двумя самостоятельными нормами, и ни одно из предусмотренных законом исключений к вашей ситуации не применяется.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Договор дарения недвижимого имущества между гражданами (а дочь и мать — именно граждане) в силу прямого указания закона подлежит нотариальному удостоверению. Не имеет значения, кому дарится доля — третьему лицу или другому сособственнику.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 1

Та же сделка как отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению и по специальной норме закона о регистрации недвижимости. Исключения (п. 1–6) касаются отчуждения долей всеми сособственниками по одной сделке, паевых фондов, земельных долей, реновации по закону «О статусе столицы», ипотек с кредитными организациями и изъятия для госнужд. Ваша ситуация не подпадает ни под одно из них: долю отчуждает только одна из трёх дочерей, а не все сособственники по одной сделке.

Ключевой вывод, закрывающий возможное сомнение, даёт Верховный Суд:

сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Поэтому в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности 126 приостанавливается с последующим отказом в совершении регистрационных действий (пункт 13 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации). ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Из пункта 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025 прямо следует: закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимость даже в случаях, когда доля отчуждается в результате сделки, в которой один из участников долевой собственности становится собственником всего объекта, либо когда отчуждаются доли всех участников по одной сделке. Тем более нотариальная форма обязательна при дарении одной доли одним сособственником другому.

Следствие несоблюдения формы жёсткое:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — ст. 163 ГК РФ, п. 2 и 3

Вывод: оформить дарение 1/3 доли от дочери к матери БЕЗ нотариуса невозможно — в любом случае нужно идти к нотариусу. Сделка, заключённая в простой письменной форме, будет ничтожна, а Росреестр приостановит регистрацию с последующим отказом. Через МФЦ можно подать документы только на регистрацию уже нотариально удостоверенного договора, но не оформить саму сделку.

Нужно ли согласие других сособственников (второй дочери) и соблюдение преимущественного права покупки?

Дарение — безвозмездная сделка, поэтому правила о преимущественном праве покупки не действуют, а согласия других сособственников не требуется.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 2

Право участника долевой собственности подарить свою долю по своему усмотрению закреплено напрямую. Ограничение («с соблюдением при её возмездном отчуждении правил статьи 250») применяется исключительно к возмездному отчуждению (продажа, мена). Дарение — сделка безвозмездная, поэтому требование извещать второго сособственника (вторую дочь) и соблюдать преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ здесь не действует.

Это подтверждается и текстом ст. 250 ГК РФ: преимущественное право покупки возникает только «при продаже доли постороннему лицу». При дарении доли матери (сособственнику) преимущественное право не возникает вовсе, извещать вторую дочь о намерении подарить долю и получать её согласие/отказ не нужно.

Вывод: согласия второй дочери-сособственницы и извещения её о сделке не требуется. Единственные стороны договора дарения — дарительница (дочь) и одаряемая (мать). Преимущественное право покупки при дарении не применяется.

Порядок регистрации через МФЦ и сроки

Саму сделку оформляет нотариус; регистрацию перехода права можно провести через МФЦ или через нотариуса (в ускоренном электронном порядке).

1. в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение)
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Подача заявления о регистрации права возможна через многофункциональный центр, то есть «оформить через МФЦ» в смысле подачи документов на регистрацию — да, можно. Но МФЦ не удостоверяет сделки: договор дарения доли должен быть уже нотариально удостоверен до подачи.

Срок регистрации при подаче нотариально удостоверенной сделки через МФЦ сокращён:

1. пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 11 1 ) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, и (или) в отношении зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ, п. 10

При подаче через МФЦ на основании нотариально удостоверенной сделки регистрация проводится в течение пяти рабочих дней. Через нотариуса (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ-218) регистрация осуществляется ещё быстрее — в течение трёх рабочих дней, а при электронной подаче нотариусом — в течение одного рабочего дня.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл сделки и проверить её соответствие закону и действительным намерениям сторон — это дополнительная защита от оспаривания.

**Вывод: после нотариального удостоверения договора регистрацию перехода права можно провести через МФЦ (5 рабочих дней) либо поручить нотариусу (быстрее — до 1–3 рабочих дней). Без нотариального удостоверения договора МФЦ не примет документы на регистрацию перехода права.

Расходы: нотариальный тариф, госпошлина и налог

Нотариальное удостоверение дарения недвижимости близкому родственнику (мать — родитель) облагается по льготной ставке.

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
   — п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

При дарении недвижимости родителю нотариус взимает федеральный тариф как за отчуждение недвижимого имущества близкому родственнику: до 10 млн руб. — 3 000 руб. плюс 0,2% суммы сделки (оценки недвижимости); свыше 10 млн руб. — 23 000 руб. плюс 0,1% от суммы превышения, но не более 50 000 руб. К федеральному тарифу добавляется плата за услуги правового и технического характера (УПТХ), размер которой регионы устанавливают дифференцированно.

За государственную регистрацию перехода права на долю уплачивается госпошлина: при регистрации доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение физлицом её размер в настоящее время составляет 2 000 руб. (с 2025 года действует пропорциональный расчёт от кадастровой стоимости доли — 0,2%, но в пределах 2 000–100 000 руб.); точный размер уточняется на момент подачи в зависимости от кадастровой стоимости доли.

Налоговых последствий для участников сделки нет, поскольку мать и дочь — близкие родственники:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 п. 18 ст. 217 НК РФ

Доходы в порядке дарения освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники, в число которых прямо включены «родители и дети». Мать (одаряемая) не платит НДФЛ с полученной в дар доли, дочь (дарительница) дохода не получает и налог не платит. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Вывод: основные расходы — нотариальный федеральный тариф (льготный, для отчуждения недвижимости родителю) плюс УПТХ, и госпошлина за регистрацию права на долю. НДФЛ при дарении доли между матерью и дочерью не возникает.

Альтернативы передаче доли и перечень документов для исполнения сделки

Единственный способ передать долю матери при жизни с немедленным переходом права — нотариально удостоверенный договор дарения. Иные конструкции либо не дают того же результата, либо также требуют нотариуса:

• Завещание (п. 2 ст. 246 ГК РФ прямо допускает «завещать» свою долю) оформляется только у нотариуса и не переносит право при жизни: доля перейдёт к наследникам лишь после смерти дарительницы, причём круг наследников и судьба доли будут зависеть от завещания и возможных обязательных наследников.
• Продажа всей квартиры всеми тремя собственниками по одной сделке попадает под исключение п. 1 ч. 1¹ ст. 42 ФЗ-218 (отчуждение всеми участниками своих долей по одной сделке — нотариус не требуется). Но это иная сделка с иным результатом: она прекращает право всех троих, а не переводит долю дочери к матери безвозмездно, и порождает у продавцов доход, подлежащий налогообложению (ст. 217.1, 220 НК РФ).
• Продажа доли дочерью матери — возмездная сделка: требует соблюдения преимущественного права покупки второй сособственницы-сестры (п. 1 ст. 250 ГК РФ), а продажа доли постороннему либо иному лицу требует нотариального удостоверения по ст. 42 ФЗ-218, если только доля не продаётся всеми участниками по одной сделке.

Таким образом, для достижения вашей цели (безвозмездная передача 1/3 от дочери к матери при жизни) нотариальная форма неизбежна.

Порядок исполнения: дочь и мать обращаются к нотариусу с паспортами, правоустанавливающими документами на долю (договор приватизации/купли-продажи и т.п.) и выпиской из ЕГРН; при необходимости — согласие супруга дарительницы, если доля является совместно нажитым имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Нотариус удостоверяет договор и по заявлению сторон подаёт документы на регистрацию в электронном виде либо стороны подают их через МФЦ (ч. 1 ст. 18, ст. 16 ФЗ-218). Заявление о регистрации при нотариальной сделке может подать любая из сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Вывод: для безвозмездной передачи доли матери при жизни альтернативы нотариальному договору дарения нет (завещание действует только на случай смерти и также нотариально; продажа — иная, возмездная и, как правило, также нотариальная или с обременениями сделка). Исполнение производится нотариусом и регистрирующим органом (через нотариуса либо МФЦ).