Бывший муж требует продать квартиру, где живёт сын-инвалид: можно ли запретить продажу доли и как защитить права сына?

Вправе ли бывший муж продать свою 1/2 долю и можно ли это запретить

Собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей — продать её, подарить, завещать. Общее правило о распоряжении имуществом в долевой собственности (по соглашению всех участников) относится к распоряжению общим имуществом в целом, но не лишает сособственника права продать именно свою долю:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это ключевая норма против желания «запретить»: прямого запрета на продажу доли постороннему лицу закон не устанавливает, и требовать от бывшего мужа «не продавать» через суд нельзя. Однако продажа возможна только с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ — при продаже постороннему лицу преимущественное право покупки принадлежит Вам:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для Вас это означает: если муж надумает продать долю «знакомым», он обязан письменно известить Вас о цене и условиях; если продаст в обход этого порядка — Вы в течение трёх месяцев вправе через суд требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (по существу — «отобрать» долю у чужого покупателя, оплатив цену). Существенно и правило о недопустимости злоупотребления правом: если муж действует исключительно с целью причинить вред (например, чтобы выселить сына-инвалида через подставного покупателя):

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ

Для Ваших фактов (открытое заявление, что «с сыном под одной крышей находиться не намерен» и продаст долю знакомым, которые «разберутся на месте») это даёт основание в случае спора ссылаться на недобросовестность и просить суд защитить права сына, но не создаёт механизма полного запрета продажи как таковой. Продать долю муж вправе; воспрепятствовать можно только через преимущественное право покупки (выкуп доли Вами) и последующее оспаривание сделки при нарушении процедуры.

Вывод: полностью запретить бывшему мужу продать его 1/2 долю нельзя — п. 2 ст. 246 ГК РФ прямо даёт ему такое право. Но у Вас есть реальный рычаг: преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) и право в течение трёх месяцев через районный суд перевести на себя права покупателя, если доля продана постороннему лицу с нарушением порядка. Дополнительно — ссылка на недобросовестность (ст. 10, п. 3–4 ст. 1 ГК РФ).

Сохраняет ли сын право пользования квартирой после продажи доли третьему лицу

Сын проживает в квартире как член семьи собственника (Вашей), поэтому на него распространяется право пользования жилым помещением:

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 1 ст. 292 ГК РФ

1. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 3 ст. 292 ГК РФ

Жилищный кодекс уточняет круг членов семьи собственника — к ним относятся проживающие совместно с собственником дети:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Регистрация и постоянное проживание сына с рождения в квартире, где Вы — собственник 1/2 доли, подтверждают его статус члена Вашей семьи. Далее — важная развилка при продаже доли мужем. Общий переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Однако при продаже именно ДОЛИ, а не всей квартиры, покупатель становится лишь сособственником, а Вы сохраняете свою 1/2 долю и остаётесь собственником, членом семьи которого является сын. Поэтому его право пользования сохраняется против нового сособственника — оно основано на Вашей доле и на факте членства в Вашей семье. Но: гражданин, проживающий в квартире по решению суда, сохраняет право и несёт соответствующие обязанности:

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Поскольку квартира — единственное жилье сына, при отсутствии у него иного жилья и при инвалидности и нуждаемости в постоянном наблюдении за ним (справка МСЭ, заключение ВК) суд вправе сохранить право пользования на определённый срок даже за бывшим членом семьи собственника. А требовать выселения можно только в судебном порядке:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: сын как член Вашей семьи сохраняет право пользования квартирой, пока Вы остаётесь собственником доли, и продажа доли мужа сама по себе его не «выкидывает» — он продолжает пользоваться жильём наравне с Вами (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Ни бывший муж, ни покупатель доли не вправе выселить или выжить сына вне суда; выселение возможно только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ), а с учётом его инвалидности и отсутствия иного жилья суд вправе сохранить за ним право пользования (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Чем грозит самовольное «выживание» со стороны новых сособственников: защита и ответственность

Закон прямо не допускает произвольного лишения жилища. Члены семьи собственника вправе требовать устранения нарушений их прав от любых лиц, включая собственника:

1. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 3 ст. 292 ГК РФ

Практически это означает: если покупатель доли или бывший муж будет мешать сыну пользоваться квартирой (менять замки, не пускать, требовать деньги за проживание), Вы/сын можете предъявить иск об устранении препятствий в пользовании — такой иск подсуден районному суду (спор о праве пользования жильём). За самовольное выселение, срыв замков, проникновение против воли проживающего предусмотрена ответственность:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ

Угроза «выживания» чужими людьми квалифицируется как самоуправство (ст. 330 УК РФ при существенном вреде, ст. 19.1 КоАП РФ), а незаконное проникновение в жилище против воли проживающего — как преступление по ст. 139 УК РФ. Одновременно нарушение имущественных прав и причинение вреда здоровью/имуществу влекут возмещение:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
— п. 1 ст. 151 ГК РФ

Для Вас это конкретные инструменты: любой причинённый вред (повреждение имущества, расходы на восстановление) взыскивается с причинителя в полном объёме (ст. 15, 1064 ГК РФ), а при посягательстве на личные неимущественные права сына возможна компенсация морального вреда (ст. 151 ГК РФ). Муж как сособственник обязан соблюдать права и законные интересы проживающих:

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Вывод: внесудебное выселение сына незаконно. При попытках выживания Вы вправе: вызвать полицию (фиксация самоуправства — ст. 19.1 КоАП, ст. 330 УК; незаконное проникновение — ст. 139 УК РФ), подать иск об устранении препятствий в пользовании (районный суд), взыскать убытки (ст. 15, 1064 ГК РФ) и компенсацию морального вреда (ст. 151 ГК РФ). Иск о сохранении права пользования и об устранении препятствий подаётся в районный суд — тот же, что и по вопросу выселения.

Как закрепить статус сына: недееспособность, опека и дополнительная защита его интересов

Если психическое заболевание сына таково, что он не может понимать значения своих действий или руководить ими, его можно признать недееспособным — тогда над ним устанавливается опека, и опекун выступает в его защиту по закону:

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия. 3. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. 4. К отношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки или попечительства и не урегулированным настоящим Кодексом, применяются положения Федерального закона "Об опеке и попечительстве" и иные принятые в соответствии с ним нормативные правовые акты Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.04.2008 № 49-ФЗ)
— п. 2 ст. 31 ГК РФ

Порядок запускается через суд: заявление о признании недееспособным подаёт, в частности, орган опеки и попечительства либо медицинская организация; дело рассматривается с их участием и с участием прокурора, по месту жительства гражданина:

Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами. (В редакции федеральных законов от 25.11.2013 № 317-ФЗ; от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 3. Дело об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами может быть возбуждено на основании заявления родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства. 4. Заявление об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами подается в суд по месту жительства данного гражданина, а если гражданин помещен в медицинскую организацию, оказывающую психиатрическую помощь в стационарных условиях, или стационарную организацию социального обслуживания, предназначенную для лиц, страдающих психическими расстройствами, по адресу этих организаций.
— ч. 2 ст. 281 ГПК РФ

Решение суда о признании недееспособным — основание для назначения опекуна органом опеки и попечительства:

Решение суда, которым гражданин признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом опеки и попечительства.
— ч. 2 ст. 285 ГПК РФ

Опека усиливает Вашу позицию в спорах о квартире: опекун без специального полномочия представляет подопечного в судах и в отношениях с любыми лицами. Если же основания для недееспособности отсутствуют, но сын нуждается в поддержке, защита строится на его статусе инвалида 2 группы. Государство обязуется обеспечивать жильём инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с учётом состояния здоровья:

Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Обеспечение за счет средств федерального бюджета жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, осуществляется в соответствии с положениями статьи 28 2 настоящего Федерального закона. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Определение порядка предоставления жилых помещений (по договору социального найма либо в собственность) гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, вставшим на учет до 1 января 2005 года, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.
— ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 № 181-ФЗ

Это подстраховка: даже если спор с бывшим мужем не разрешится в пользу сохранения права пользования, сын как инвалид, не обеспеченный иным жильём, вправе встать на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечиваться жильём по законодательству РФ и субъекта РФ, а по тяжело протекающим заболеваниям — вне очереди (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Вывод: для защиты интересов сына целесообразно либо оформить его недееспособность через районный суд с последующим назначением опеки органом опеки и попечительства (тогда Вы получите законные полномочия представлять его без доверенности), либо, при отсутствии оснований для недееспособности, опираться на статус инвалида 2 группы — включая постановку на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставление жилья с учётом состояния здоровья (ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). Заявление о признании недееспособным также подсудно районному суду по месту жительства сына.

Может ли мать выкупить долю мужа или получить её себе по суду

Два альтернативных пути выкупить долю мужа. Первый — преимущественное право покупки: продавая долю посторонним, муж обязан письменно известить Вас; если нарушит порядок, Вы в течение трёх месяцев через суд требуете перевода на Вас прав покупателя:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Второй путь — выдел/раздел долей. Требовать выдела своей доли вправе и муж; но если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, у выделяющегося собственника — право на выплату стоимости доли:

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

При этом выплата компенсации без согласия собственника возможна, только если его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании имущества:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Для Ваших фактов это значит: доля мужа — 1/2, что не является незначительной, и квартира двухкомнатная, поэтому обязать мужа продать Вам долю по «принудительной компенсации» через суд сложно — он, судя по вашим словам, имеет существенный интерес. Зато путь преимущественного права покупки вполне рабочий: если он известит Вас о цене и условиях — Вы вправе выкупить долю на тех же условиях, не давая ей уйти «знакомым». Кроме того, при рассмотрении спора о выселении/порядке пользования суд учитывает баланс интересов сторон, что позволит защитить проживание сына.

Вывод: обязать мужа продать долю именно Вам или запретить продажу нельзя; принудительная компенсация за его долю (п. 4 ст. 252 ГК РФ) при доле 1/2 и двухкомнатной квартире маловероятна. Реальный инструмент — выкуп доли по преимущественному праву и перевод прав покупателя через районный суд в трёхмесячный срок (ст. 250 ГК РФ). При любом споре о квартире иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Сроки защиты: перевод прав покупателя и исковая давность

Ключевой срок, который нельзя пропустить, — трёхмесячный срок на перевод прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Он исчисляется с момента, когда Вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права покупки (о совершении сделки по продаже доли постороннему). Это значит: следите за регистрацией перехода права по вашей доле в ЕГРН; как только доля мужа переоформлена на постороннего, у Вас есть три месяца для иска о переводе на себя прав покупателя. Пропуск срока — основание для отказа в иске.

По спорам о выселении и о прекращении (сохранении) права пользования жилым помещением специальной исковой давности Жилищный кодекс не устанавливает; к жилищным отношениям, основанным на договоре, применяется общий трёхлетний срок, однако требования о защите права пользования как вещно-обязательственного права, носящего длящийся характер, и негаторные требования (устранение препятствий в пользовании) рассматриваются как требования, на которые исковая давность не распространяется, поскольку пользование продолжается. Требование же о сохранении права пользования за членом семьи следует предъявлять своевременно, не дожидаясь выселения.

Вывод: главный пресекательный срок — 3 месяца на перевод прав покупателя при нарушении преимущественного права (п. 3 ст. 250 ГК РФ); отслеживайте его от момента, когда стало известно о продаже доли постороннему. Требования об устранении препятствий в пользовании (самовольные действия «знакомых») исковой давностью не ограничены, пока нарушение длится. Все указанные иски — в районный суд.

Уточнение: распоряжение долей и выдел доли (нормативные основания)

Пункт 1 ст. 246 ГК РФ закрепляет, что распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников; при этом пункт 2 той же статьи даёт участнику право самостоятельно продать именно свою долю — эти положения соотносятся как общее правило (для имущества в целом) и специальное (для доли):

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для Вашей ситуации правильно разграничивать: согласие мужа требуется для распоряжения квартирой в целом (продажа всей квартиры), но НЕ для продажи им своей 1/2 доли — её он вправе отчуждать по своему усмотрению, подчиняясь лишь правилам ст. 250 ГК РФ. Поэтому «запретить продажу доли» через ссылку на п. 1 ст. 246 ГК РФ нельзя — эта норма лишь о согласованном распоряжении общим объектом.

По выделу доли — участник вправе требовать выдела своей доли, а при невозможности выдела в натуре — выплаты стоимости доли:

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 2 ст. 252 ГК РФ

Применительно к двухкомнатной квартире выдел доли в натуре (выделение мужу изолированной комнаты площадью ровно под 1/2 долю) возможен далеко не всегда, и тогда его требование трансформируется в требование о выплате компенсации. Это — практический способ урегулировать конфликт: если выделить долю в натуре нельзя, муж не получает «физическую» комнату с правом вселять туда посторонних, а вправе претендовать на денежную компенсацию.

Вывод: п. 1 ст. 246 ГК РФ не даёт Вам основания запретить продажу доли (он регулирует распоряжение общим имуществом, а не долей); продажа доли мужем допускается по п. 2 ст. 246 ГК РФ с соблюдением ст. 250 ГК РФ. Выдел доли в натуре в двухкомнатной квартире ограничен, что опосредованно защищает Ваши интересы через компенсационный механизм п. 3–4 ст. 252 ГК РФ.

Подсудность иска об устранении препятствий в пользовании квартирой

Требование об устранении препятствий в пользовании жильём (нечинение препятствий) — самостоятельное требование, отличное от спора об определении порядка пользования, и подсудно районному суду, а не мировому судье:

Требование об устранении препятствий в пользовании жилым помещением является самостоятельным материально- правовым требованием, отличным от требования об определении порядка пользования имуществом, подсудного мировому судье. Г. обратилась в интересах несовершеннолетних детей в суд с иском к С., А. о нечинении препятствий в пользовании квартирой, сославшись на то, что несовершеннолетние дети зарегистрированы и проживают в указанной квартире, ответчики установили новые дверные замки на входную дверь, чем препятствуют истцу и её детям пользоваться жилым помещением. Определением судьи, оставленным без изменения апелляционным определением, исковое заявление Г. возвращено в связи с неподсудностью спора районному суду. Рассмотрев дело по кассационной жалобе Г., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, направив вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции, учитывая, что судебными инстанциями были допущены нарушения норм процессуального права, выразившиеся в следующем. Возвращая исковое заявление, судья пришёл к выводу о том, что данный спор подсуден мировому судье по месту нахождения спорной квартиры. 44 С таким выводом суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, указав при этом, что устранение (нечинение) препятствий в пользовании квартирой является одним из элементов определения порядка пользования квартирой. Вместе с тем в силу ч. 1 ст.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 05.02.2014 (по УД)

Это прямо отвечает на Ваш практический вопрос «куда обращаться»: если покупатель доли или бывший муж начнут менять замки, не пускать сына, требовать плату за проживание — иск о нечинении препятствий в пользовании (об устранении препятствий) подаётся в РАЙОННЫЙ суд по месту нахождения квартиры. ВС РФ прямо признал ошибочной передачу такого спора мировому судье: требование об устранении препятствий — самостоятельное материально-правовое, и оно подсудно районному суду.

Вывод: иск об устранении препятствий в пользовании квартирой (в интересах сына) подсуден районному суду по месту нахождения жилья. Это согласуется с ранее сделанным выводом: все ключевые споры по данной ситуации — о выселении, о сохранении права пользования, о переводе прав покупателя, о признании недееспособным — рассматривает районный суд. Для одновременной фиксации и пресечения самоуправных действий — параллельно обращаться в полицию (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330, 139 УК РФ).